从潘石屹到孙宏斌
在中国房地产界，顺驰似乎成为风险的代名词。
所以许多人认为的“近似天价”的９．０５亿拍得大兴一号地的时候，许多人给他算账，说资金链会有问题；没开盘的时候有人断言顺驰开不了盘，开了盘马上又有预言家给出结论——这房子建不起来；而当顺驰领海做好了水面和示范楼，“质量和物业管理会有问题”又成为许多人的判断！
尽管潘总可能不情愿与孙氏相提并论，但二人在不同年代引发的楼市争论却是如出一辙。
潘石屹将ＳＯＨＯ引入中国，马上引发了各种非议，华远任总甚至还写下扬扬上万字的《菜农与二道贩子的对话》，对ＳＯＨＯ进行彻头彻尾的批驳。而６、７年后，任总却也推出了符合ＳＯＨＯ精神的姊妹项目（尚都和盈都）。
５年后，当孙宏斌带着其半年即能开盘的超常速度、９．０５亿拍得一块五环外土地的大无畏精神、口出“狂言”今年全国要卖到１２０亿的时候，同样的质疑加批判也是接踵而来。
在此，我们不想就孙宏斌的崛起或倒下进行判断，毕竟他所带来的模式在许多人看来还有些冒险，但我们却愿意针对这股楼市批驳风发表些已见——批驳要么说明被批评者的错误，要么说明我们习惯的许多看似合理的规矩已经过时，一场孰对孰错的争论还将会持续一段时间，几个月抑或几年。但无论如何，降低市场利润率、提高市场效率、别把消费者当傻瓜总是一种进步。这，与孙宏斌、与顺弛的命运无关。
如果他只是一个地产名人，即使被各类媒体炒得再热，我们也未必动心，但当他的名字与北京３个备受关注的项目、几千名业主、几个潜力地块、突破行业常规的土地拍卖价与更低的利润率等内容密切相关时，便不由得我们不去关注。
不久前在博鳌刚刚结束的２１世纪房地产论坛上，顺驰掌门人孙宏斌的演讲在赢得满场喝彩的同时，其“今年完成１００个亿销售额的“狂言”也受到了包括万科董事长王石在内多位地产大腕和多家媒体的质疑。其实，自从顺驰以９．０５亿的高价拍得大兴黄村一号地、杀进北京后，业界对它的质疑就从没间断过。博鳌，只是让质疑声更加响亮——没人相信他能完成１００个亿的销售额，更没人相信他能做中国地产的老大！
这段时间以来，围绕着“顺驰资金链”、“１００亿销售额”、“顺驰战略”的各种专业文章屡现报端，估计别说读者，连孙宏斌再听到夹杂着这些关键词的提问时也难免会厌倦！
于是，上周五，在翠宫饭店的咖啡厅，我们和孙宏斌的访谈则全部从购房人角度展开。
博鳌归来，质疑声后盘点顺驰
本报代购房人八考孙宏斌
开发商是否有足够资金，是保证项目健康运行、不烂尾的关键。
■一问：顺驰缺不缺钱？
孙宏斌：顺驰确实经过资金紧张的一段。从去年年底就开始，在这一过程中，因为集中买地、付款等原因，顺驰的资金一直吃紧，直到７、８月份以后，北京、上海、南京、苏州等几个项目开盘销售回款，资金链的紧张已大大减弱。其实，在宏观调控面前，大家的资金都会紧。
５月中旬到现在，我们获得了６笔贷款，这些贷款已全部到账。而在异地的项目，也都相继开盘。地价款问题不能像传闻的那么简单加减。譬如，顺驰·领海地价９．０５亿，按合同要求在两年内付清，３０％即约２．７亿元是开盘前支付。再加上部分工程款，约３亿元。也就是说，６月１９日前，该项目只需支付约３亿元就足够了，因为开盘后，销售回款就足以支付地价款，如果卖得好，还有余额来支持其他项目。这个项目的总投资是２０个亿，但３个亿这就是我们目前在此项目的最大投资，项目的销售回款足以支撑后来的工程款和地款，因为招标文件上写明的是两年付款期。
我们在很多地方拿的地都是分期付款的。顺驰这样的付款方式决定了顺驰的资金链不会有问题。
顺驰进入北京之初确立的计划是“２００４年要在北京同时开始运作４个以上的楼盘”，目前却只有林溪、领海、蓝调３个。
■二问：项目数量为何没达标？
孙宏斌：这其中有两方面原因：一方面，去年开始宏观调控以后，不管是从银行方面、还是从回款方面，资金链比我们设想的确实要紧。
第二方面，今年北京确实没有好地出来，原来计划７、８月份挂牌的土地都因宏观调控被推迟。从开始公开出让后，两块比较大的住宅用地——也就是现在领海和蓝调国际的地块，我们都拿了，后来就没有出来大块较整的住宅用地。我们目前仍在积极准备，争取四季度再拿二、三块地，为明后年做准备。
房子卖得好坏是开发商能否顺利回款、促进下一轮开发、保证项目健康运作的关键。
■三问：北京顺弛的房子卖得怎么样？
孙宏斌：２００４年顺驰在北京的销售计划原定２０个亿，宏观调控后方方面面都有些影响，现在已调整为１４个亿；当然，最初设定的２０个亿也不是目前的３个项目能达到的。今年销售的３个项目——顺驰林溪、顺驰领海、顺驰蓝调，其中蓝调九月份才开盘，对今年的销售额贡献不会太大。
林溪自从工程形象出来后，这几个月销售一直很好；领海的压力相对大些，但也卖得不错，仅７月销售回款就已达６０００多万。
（记者从北京市房地产信息网了解到，截至８月１３下午，顺驰林溪在３月开盘后的近６个月时间内，完成的合同备案数字为９４套、１．６９５亿。顺驰领海在北京市房地产交易所的备案数字为０。而领海方面称，因在大兴房管局备案，故项目在北京市的统计数字为０，领海一共实现的回款数为２００余套、１个多亿。如此预计，全年１４个亿的回款额任重而道远！）
９．０５亿买地盖房，顺驰还能赚多少钱？
■四问：顺驰领海要挣购房人多少钱，其利润率大概是多少？
孙宏斌：我们对利润率的期望值比一般的开发商都要低，别人可能会赚到２０％，而我们只计划赚到１０％甚至以下。这么多年我们没有挣过很高的利润率，项目利润率最高为百分之十几。
从拿地到开盘，多半是用半年时间，创造了神话速度，然而——
■五问：罗卜快了不洗泥？
孙宏斌：顺驰的风格是快，但这个快一是指前期手续快，二是指前期规划快，这与购房人的直接关系不大。一般来讲，拿地前三个月到半年项目的规划就已完成，为达到这一目标我们的人很努力。需解决的问题，不会怕麻烦，不会怕碰灰，所以不会因此拖延整个计划。
我们的前期手续快，但工程上，时间却比别人留的时间都长，大概会长一两个月。快速开工、开盘、销售，并不是竣工。房子卖了，钱就收回来了，早一个月进驻没有必要。
最主要的是，该快的快，该慢的慢。
无数外地的地产大鳄均在北京表现平平，有的甚至纠纷不断。
■六问：顺驰是否也会水土不服？
孙宏斌：顺驰虽然来自天津，但北京公司基本全部是本地团队。其实，有些问题并不专属天津或北京，重要的在于调整。北京团队有足够权力，北京有什么样的需要我们就有什么样的调整。
天津太阳城曾出现过一些问题，当时２４００户精装修同时入住，有些问题集中出现，比如地板色差，墙上划痕，来不及修。公司非常重视，调了１００名销售员，一人负责盯５家客户；１０００个维修人员全部上阵，问题在一星期左右就解决了。
太阳城的问题主要是经验不足，精装修的房子哪能这么多集中交付？这是我们曾经碰到的最大问题。
我们要求所有的员工都要面对消费者，研发、规划、工程、销售、物业，要全员、全程参与销售。如果仅是我一个人接待消费者，那无疑是作秀。
房子卖完后，３．８万平方米的大水面维护是个问题。
■七问：领海３．８万的水景会否成为臭水坑？
孙宏斌：华北地区都缺水，天津也一样，但从天津的湖水维护看，湖面到了３万平方米时依靠污水处理、氧化池，就已具备充分的自净能力了，在天津的项目，其中２．９万平方米的水景已经使用两三年了，没有发生任何问题。目前天津在建的项目最大的水景是８万平方米。
资金吃紧，地价“奇高”。
■八问：顺驰会否在建材上偷工减料？
孙宏斌：我们不可能拿长远的东西开玩笑。许多开发商想不明白，建材省１％，房价才省０．３％，这样省钱是最愚蠢的。一个眼光远些的开发商是不会做这种事的，房子是你的标本。现阶段，我们最主要的是怎样给客户提供更好的产品，而不是简单的成本控制。
■顺驰
１９９４年４月，“天津顺驰房地产销售代理公司”成立。
１９９４年１２月，成立天津顺驰置业有限公司；目前，其已成为天津房地产中介企业中的ＮＯ．１占据着天津房地产三级市场３０％的市场份额，拥有１６０家连锁店及２００余家社区服务店，已登陆北京。
２００３年１２月，成立天津顺驰置业集团。
从１９９４年到２００４年，顺驰历经十年，共建项目３８个，其中天津２１个，北京３个，其他分布于中原、长三角等地。
■孙氏名言
１．现在，媒体哄着业内玩，抑或业内哄着媒体玩，似乎成了一种普遍现象。媒体不应对着业内说，而应该对着消费者。
２．开发商很多时候犯的错误是总认为自己比消费者聪明，其实消费者永远比开发商聪明，他们是有判断力的，东西做好了，消费者一定接受，千万别把消费者当傻子。
３．项目做的快，有更高的回报率；对消费者也是一个利好。一个有趣的现象，闹事的地方一定是老百姓赔钱的地方。老百姓一买房就赚钱，有点小毛病他一定不会在乎。房地产一定是价值价格比，不是性能价格比。不管什么项目，一定要关注客户的利益。
