双湖之间，上千万元的别墅将推出多少套？这个数字是300-500套。

　　越溪，考虑到目前在售楼盘的体量以及已拍卖土地的量，未来供给是多少？根据统计，已经超过了150万平方米。

　　相城，普通住宅的均价增幅惊人的说法从何而来？3700元/㎡涨到4155元/㎡，够有说服力了。

　　浒通片，整体市场的成交将会在今年有新的突破，在2008年将会快速增长，但是价格的涨幅将稳中有降。这个判断是不是多少引起了你的兴趣呢？

　　4个区域，4种代表观点，算做我们对整个市场的抽样。

　　（本文特别感谢业内4家代理公司提供的市场调研：苏州新吉阳房地产经纪有限公司、苏州市同策房地产经纪有限公司、麦点地产顾问（苏州）有限公司、园区新鸿嘉投资顾问有限公司。）

　　双湖板块

　　将推300-500套千万元别墅       

　　‘特别提示：未来双湖板块独墅湖沿线、高尔夫球场周边将开发300-500套高级别墅，每套价格均在千万元以上，刚刚拍出的高尔夫球场东侧的“苏园土挂（2006）33”地块就是双湖板块高尚化的先行者。

　　区域内高价产品的不断推出使得双湖板块将逐渐形成一个高档居住区。'   

　　双湖板块位于金鸡湖、独墅湖两湖之间，可以看做是双湖中的两个半岛，随着金鸡湖八大景观的逐步开发完成，加上未来独墅湖景观的规划、落实，双湖板块将是未来园区唯一的可以尽享双湖景观的区域，价值性显而易见。

　　总造价5.4亿人民币的金鸡湖高尔夫球场，在提升整个双湖板块价值的同时也丰富了双湖板块的景观资源，双湖自然资源和球场人工景观的有机结合提升了双湖板块的整体价值。

　　2007年，新机场路独墅湖底隧道将正式通车，贯通园区东西两端，而现有机场路则实施新的改造计划，将建设成为苏州最高级别的景观道路。双湖板块紧邻园区湖西CBD核心区域，可以使用通过十年建设的湖西完善的商业配套，具有极大的便捷性和灵动性。随着双湖板块的不断建设，周边的配套设施正逐步完善：27洞国际标准的高尔夫球场，五星级金鸡湖大酒店，水巷邻里、李公堤商业街等。而目前在售的大湖城邦项目也拥有3万平方米的商业配套。根据园区政府规划，未来双湖板块将形成金鸡湖亲水商圈和独墅湖亲水商圈，极大地丰富了双湖板块的生活配套资源。

　　目前双湖板块已经集中了多个别墅项目，金水湾等社区已经入驻，形成了一个高档居住圈的初步轮廓。

　　随着别墅产品的开发，双湖板块的高档公寓也不断面向市场，产品档次也是越来越高，销售价格不断攀升。在2005年底园区土地拍卖会上成交的编号为“苏园土挂（2005）07、08”地块，根据土地成交价格以及区域市场发展形势分析，这两个项目即将在2007年面向市场，预估高档公寓产品价格将突破8000元/平方米，Townhouse产品价格在1.5万元/平方米左右。

　　“新兴的高尚生活圈”，除了“高尚性”，还体现在“新兴”，相比湖西板块，双湖板块房地产市场正处于高速发展期，区域内还有很多地块尚未开发，还有很大的发展空间。与此同时，中海、晋合等全国一流地产企业纷纷看好双湖板块，不惜重金进驻，也从侧面反映出双湖板块的房地产市场前景———一个“新兴的高尚生活圈”正在逐步成型。

　　越溪板块

　　未来供给将超过150万平方米   

　　‘2006年2月石湖之韵的开盘，打开了越溪楼盘进入苏州市场的序幕。越溪板块去年火热是有目共睹的，其发展的潜力也毋庸置疑。目前板块多层公寓3000-4000元的单价、以及紧凑的户型吸引着总多有着刚性需求的一、二次置业者。短短一年不到的时间，石湖之韵已经成为越溪的历史，取而代之的是一个又一个兴起的新盘以及多块挂牌拍卖出去的土地。'

　　主要在售楼盘

　　石湖华城：203套，户型面积66-130㎡，均价4400元/㎡。

　　锦和加州：4栋多层120套，户型面积65-127㎡，均价3980元/㎡，1栋LOFT公寓124套，户型面积40㎡，均价5600元/㎡。

　　石湖小镇：7幢多层176套，户型面积80-135㎡，均价3300元/㎡，7幢多层142套，户型面积83-143㎡，均价3500元/㎡。主要预热楼盘

　　水岸清华：220套联排别墅，户型面积190-250㎡，预计150-200万/套。

　　越湖名邸：建筑面积560000㎡，小高层、多层、别墅。

　　越溪的楼盘从规模上来看主要都是10万到50万平方米以上的中大规模的项目，应该说区域规划较好，楼盘的起点也相对较高；另外这几个楼盘由于容积率最高也不过1.6,因此其物业类型较为丰富，适合不同人群的需求，而多层这个苏州最为偏爱的类型，除了纯别墅社区的水岸清华外，都是各个楼盘的主力物业，为它们的良好销售埋下了伏笔。

　　目前在售的几个项目，石湖华城、锦和加州以及石湖小镇都不约而同的将多层首先投入市场，并取得了成功。几个楼盘的小户型投放量具有相当比例，加上平易近人的价格，其总价成为最具有诱惑力的因素，也将其客源范围不断放大。

　　在售的楼盘在开盘当天都能销售80%－90％，同时在未来的一个月做到基本销售剩余房源。持续销售阶段在当前的越溪是个可以被省略的步骤，一批房源开盘之后接下来要做的就是预约下一批房源。

　　楼盘热销的因素可能有很多，比如价格低、区位优势明显、潜力大、户型理想、多层房源等等，将上述的因素基本囊括，越溪板块的楼盘热卖也就不难解释了。

　　考虑到目前在售楼盘的体量以及已拍卖土地的量，未来的体量供给将超过150万平方米，对于越溪街道来说，着实不是个小数字；目前区域本地的客源已经消化了相当一部分，那么在未来，其客源只能逐渐以板块外的购房者为主，客源层将减少；热销必定带来价格的上涨，价格优势将逐渐弱化；不少楼盘后续还有小高层推出，其接受度较多层较低。

　　但是，区域的发展有目共睹，对购房者来说无疑是一剂强心剂；作为一个起步较晚的区域，住宅的陆续交房、商业配套的逐渐兴起，其居住氛围将越发成熟，接受度将越来越高；随着苏州发展的不断外扩，作为真山真水的越溪，板块土地的价值将逐渐体现；几个高档别墅楼盘在未来的推案，也将真正使越溪板块成为苏州继金鸡湖、太湖、阳澄湖之后的另一个山水高档住宅区域。

　　相城板块

　普通住宅3700元/㎡涨到4155元/㎡   

　　‘包括苏州国土资源局2006第6号、第7号在内，06年相城区共挂牌（拍卖）成交（即将成交）土地超过160万㎡，可建面积超过230万㎡，土地市场投放规模进一步扩大，未来潜在竞争也将趋于激烈。

　　整个相城区普通住宅的均价从年初的3700多元/㎡上升至目前的4155元/㎡，增幅惊人。'   

　　2005年相城区商品房供应量和成交量分别为52.04万㎡和16.95万㎡，供给数倍于需求；而2006年商品房供应量和成交量则分别为100.90万㎡和97.72万㎡，供需基本平衡。目前在售的住宅/商业项目绝大多数都是2006年推出的新盘，如锦绣天地、阳光加州、西子花园、凯翔国际广场等等。

　　中心板块距离市区、园区近，交通便捷，区位优势明显，价格明显低于市区、园区水平，因而吸引了大量市区、园区年轻白领及投资客。去年9月下旬香城花园“城岸”小高层一批一经推出就被抢购一空，10月中旬加推的二批房源继续火爆热销；晨曦印象二期自去年3月推出以来，509套房源目前所剩无几；锦绣天地自去年5月底推出首批房源以来已经累计销售490余套，平均日销售超过2套；阳光加州主打多层中小户型，自去年9月底首次开盘至今已推出20栋612套多层房源，截至目前已累计销售超过420套。

　　外围板块凭借相城楼市整体活跃的形势，取得不俗成绩。西子花园一期11栋多层公寓共计236套中小户型房源自去年5月底开盘至今已经销售逾9成，平均日销售1套；嘉和丽园精装修小户型公寓和天亚水景城小高层大户型公寓销售率均达到9成以上。

　　相城普通公寓价格飞速上扬，增幅惊人。9月底香城花园“城岸”一批小高层均价仅3900元/㎡，而目前三期多层房源均价已攀升至4600元/㎡；阳光加州多层一批均价4300元/㎡，时隔月余，二批均价涨到4600元/㎡，销售依然火爆；锦绣天地也从5月底的4100元/㎡涨至目前的4500元/㎡左右。

　　阳澄湖沿线别墅市场热销。依云水岸一期220套联排别墅和叠加别墅2006年4月开盘后短短2个月销售率就突破90%%；中兴银丽高尔夫别墅是目前苏州唯一的湖景高尔夫球场别墅，依托稀缺性，一期、二期62套独栋别墅所剩无几；阳澄·领岛别墅自9月推出后，凭借双湖景观和适中的总价，目前独栋别墅已销售过半；郦岛别墅05年就已推出，销售一直不温不火，06年11月、12月突然加速销售，目前已接近售罄。

　　相城区商业市场火爆。A-BOSS国际精品批发城去年4月底开盘，一天之内竟接待客户数百组。截至目前，渭塘商业城整个项目除商场2F尚剩余一些分割销售的商铺外，其他沿街商铺已经售罄。北桥购物广场一期于10月开盘，100余套房源当天成交逾9成；2期58套商铺12月2日开盘，目前销售良好。凯翔国际广场推出商业裙楼部分，销售迅速。

　　浒通板块

　　多层主力面积90-110平方米   

　　‘2006年随着新港名墅项目的热销，浒通片区成为了高新区关注的一个焦点区域，房价一年内上涨超过15%，随着商业配套设施的不断建设完善，片区生态功能的开发利用，未来3-5年这里将成为高新区乃至苏州的又一生态集中居住区。

　　整体市场的成交在今年将有新的突破，在2008年将会快速增长，但是价格的涨幅将稳中有降。'   

　　2006年供应市场的主要产品是以多层为主的低密度产品，多层产品的主力供应面积在90-110平方米。位于片区中心的新港名墅花园推出了200余套TOWNHOUSE和近500套花园洋房，片区南部的理想城推出了600套多层住宅。鸿福花园、金光大道也是TOWNHOUSE和多层的产品。在2006年片区供应的22万平方米住宅产品中，有6万平方米TOWN-HOUSE产品，其余16万平方米全部是多层产品。

　　2006年以前，片区内住宅产品都为拆迁小区，基本没有品质化的住宅项目出现，经济的快速发展使得区域居民有了改善居住的想法和能力，新港名墅的出现，释放了片区内的消费能力。首期上市200余套TOWNHOUSE产品，开盘当天即消化100多套。主要的购买者来自于镇区内。位于片区南部的理想城，占有联系片区和新区北部的地理位置，所以其购买客户有一半以上来自片区以外的区域。综合两个项目，片区客层和外区客层所占的比例分别为53.3％和46.7％，接近1：1。区域的住宅消化量保持每月150套，良好的销售情况表明片区价值已被认可，片区内购房者对总价有一定承受能力，购买力较强。片区内聚集着镇区政府机关及事业单位，出口加工区、物流园，有很强的购买能力。

　　由于区域市场需求较大，同时供应状况偏小，所以价格涨幅明显，TOWNHOUSE产品半年来的涨幅近20%，达到6000元/平方米。多层产品半年来的涨幅超过15%，接近4200元/平方米。

　　片区内已开发在售项目有11万平方米存量，未来两年内将有近80万平方米的供应量，除已经在售的新港名墅、理想城、金光大道将在今年有后续项目推出，新拍卖的地块也可能在今年下半年有产品上市。随着出口加工区、物流园、环保产业园的不断投资生产，外来人口将有大幅增长。公交、生活配套设施的完善，将升华片区的认知。