楼宇之于城市，意义绝不仅仅是景观上的抢眼，更重要的是，以楼宇为载体，当地经济可以藉此得到迅猛发展，城市功能可以藉此得以不断完善。自2004年以来，苏州优质办公楼基本处于供求活跃的状态。据不完全统计，去年的苏州优质办公楼面积约49万平方米，其中56％分布在园区。而最先进、最优质的写字楼也集中在这里。目前，国际大厦、世纪金融大厦、中银惠龙大厦等的租金价格都呈现持续上升状态，净租金已高达每平方米每月80到120元，而以租售并举的星海国际大厦、中银惠龙大厦的售价都已超过1万元／平方米，租售价格年均上涨约20％。有关方面这样预测，今年园区将迎来办公楼市场供应的高峰，空置率将接近25％，租金亦可能微降。但至明年，园区空置率将重回10％-15％的区间，而租金则将超过85元/平方米/月，达区域市场历史高位。

　　对于园区人来说，国际大厦的重要性不仅在于它曾是园区行政中心所在，作为全市的第一座智能化楼宇，国际大厦带给人们的是很多全新体会。如今的国际大厦成为了苏州CBD核心所在，仰头看着楼顶眩目的液晶广告大屏，你能感受到这里正悄然酝酿着服务型新经济风暴的到来——

　　国际大厦楼顶的弧形大液晶屏是在去年12月25日亮起来的，虽说还只是在试用，靓丽的色彩、跃动的图像、居高临下的位置让这个新鲜的尝试一下子有了夺人眼球的效果。去年年初，园区管委会及相关部门整体东进、搬出大楼后，国际大厦开始了默默招商的艰苦努力，1年不到，伴随着液晶屏的点亮，大楼以出租率近70%%的骄人成果重新成为人们关注的焦点。而世界500强公司入驻，金融、资讯等现代服务型客户的落户等则让国际大厦作为高端写字楼的市场定位愈加鲜明起来。

　　在这里，“一幢楼宇胜似一条街”的楼宇经济神话能否成真？园区写字楼能否当好领跑者？

　　高端写字楼

　　展露现代表情

　　楼宇经济是这两年大热的新名词，它是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过招商、留商，发展地方经济，体现集约型、高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新经济形态。说它新，是因为国内商务写字楼市场的形成不过短短两三年，而对于国际大厦这座投用已经7年的标准商务写字楼来说，楼宇经济早已是前瞻已久的熟悉概念了。

　　国际大厦总建筑面积6万多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。这座外形呈椭圆形的大厦有着坐拥金鸡湖景的优越位置，而不管是当年还是现在，它所在的位置都是城市CBD的核心，有利的区位条件让这座当时堪称华东地区最先进的智能大楼有了先天的市场竞争力。2006年初，在园区管委会等政府部门搬走后，园区地产经营管理公司成为了国际大厦项目的运营者，公司总裁赵志松明确：国际大厦要打造成“国际化、高品质、市场化的全国示范大厦”。紧接着，拥有着全球150家分公司及合作公司的第一太平戴维斯，这一世界领先的地产咨询公司担当了大厦独家租赁代理和物业顾问，和乔物业公司负责大厦物业管理。

　　“一座大楼再先进，过了7年还能有竞争力吗？”面对记者的这种疑虑地产公司国际大厦项目负责人潘昱兵显然信心十足。作为国内为数不多的国际注册资产管理师，他对这座大楼的“价值”了解得一清二楚。设施超前、物业管理到位是潘昱兵信心的两大来源。

　　潘昱兵告诉记者，国际大厦建成时，是苏州乃至周边城市里智能化程度最高的商务写字楼，大厦集合了新加坡、美国、澳大利亚以及国内诸多设计精英的智慧，在建筑功能、装潢设计等方面都具有相当的超前性，其中，智能化弱电系统、国际领先的计算机中心和通讯网络系统等在目前也具有领先性。而在7年多的使用中，专业的物业管理保障了设施的完备，降低了损耗。为了确保大厦充分体现高端写字楼水准，在此次推向市场时，地产公司联手和乔物业对大厦的闭路电视监控系统、消防自动化系统等相关智能系统进行了改造，引入电信、网通光缆并垂直干线分布各楼层，提高大厦智能化通讯功能等。负责国际大厦物业管理的金培岩经理透露，目前，和乔物业采用的是管家式物业服务，而专业的维护和保养都外包给了专业的管理公司，窗户清洗、空调保养、电梯维修等细节都做到了专业化。“上海静安区嘉里商务中心、恒隆广场、中信泰富广场以及杭州标力大厦等高档次商业商务楼不仅具有较高的建筑品质和成熟的设施配套，而且引进先进的物业管理，使入驻企业得到高格调的环境和服务享受。”国际大厦的做法显然有着这样的“师承”。

　　“从办公室到停车位，我们完全实行商业化运作。”潘昱兵连刚刚投入使用的液晶广告屏都有着周密的经营规划。他告诉记者，高级写字楼里覆盖的受众是一个特定的人群，他们是企业主，企业管理人员，高级白领阶层，而写字楼本身有着难以复制的空间优势，所以像这样的“楼宇电视”通过生动的表现形式、分众的清晰定位、强制的收视效果将受到中高端广告主的青睐，“现在是给国际大厦增加形象分，今后将产生持久的经济效益。”

　　良好的环境能够催生楼宇经济的发展。采访中，潘昱兵提出了“写字楼公园”的新概念。他说，上海、杭州几个商务区大都坐落或靠近城市商圈和开发区，商务区内金融、购物、餐饮、休闲娱乐等服务网点较为集中，交通也十分便利。而所谓写字楼公园就是要保障写字楼周边有完善的配套设施，能够为工作在写字楼的这部分商务人群提供休息休闲、晌午洽谈等的去处。从目前园区的情况看，国际大厦周边的“公园效应”正在慢慢形成，不仅餐饮设施日益增加，金融、购物等的配套也越来越完善。

　　世界500强

　　锁定战略据点

　　“不同的肤色，同一个商务平台”是国际大厦招商手册上的宣传语。据了解，瞄准大客户、由随机性被动招商转向有针对性的主动招商是该大厦能在短短1年快速提升出租率的关键。借力第一太平戴维斯的专业支持，潘昱兵的另一个信心来源得到确立。

　　西门子公司在国际大厦11楼开出了一个贸易公司，即便是走到公司门口，你也不会想到在那么一个小小的、简洁的大门里藏着的是一个世界500强公司。而事实上，在大楼的各个楼层走一遭就会发现，很多跨国企业都有着一样的内潋。公司的装潢简洁但不失时尚，办公室的规模也决不追求气派。“通用公司一开始只租用了200平方米，现在将扩大到800平方米。”潘昱兵说，很多跨国公司的做法都和通用一样，落户时总是先租用个小规模的办公室试试，一方面是基于客观需求，另一方面也确实有试用的成分，看看大楼的设施情况、管理情况。如今，不仅这些公司进来了、租赁面积扩大了，还带动更多外资、内资公司跟进。

　　来自第一太平戴维斯的Michae告诉记者，接手国际大厦后，第一太平戴维斯对苏州高端写字楼市场进行了详细的调查，了解市场需求、了解租赁价位，同时也对大厦的硬件“家底”摸了个透。最终，国际大厦招租的重点对象确定为国际上有带动效应的贸易中心、采购平台、国际地区经济行业组织和办事机构等。虽然一开始也有点担心，空荡荡的大楼在还没有租户的情况下是否适合挑肥拣瘦，但事实证明，挑选大企业入驻不仅有着树立国际大厦品牌的口碑效应，而且能够带动众多的关联产业，牵一发动全身，达到事半功倍的效果。例如，在大力引进国际商贸企业时，着力引进国际贸易服务企业，形成互为需求的经济生态环境。为了提升国际商贸的集聚效应，必须强化功能性招商，重点引进金融、信息、物流、设计、会计、律师、评估等国际服务贸易企业。“国际大厦正在试图搭建综合发展平台，为国际商贸的市场主体服务，这里要成为企业家、职业经理人聚集的场所，也希望入驻大厦的跨国公司能够提升到地区总部的地位。”潘昱兵很看好未来的市场前景。

　　如果将现代服务业比作楼宇经济发展的皇冠，那么金融业就是这个皇冠上最耀眼的珍珠。跨国公司、世界500强企业的入驻，则使楼宇经济的含金量骤增。国际大厦的运营现实充分证明了这一点。在大厦1楼的楼层指示牌上记者看到，这座大楼里已有渣打银行、星展银行、三井住友银行等金融机构入驻，普华永道、开利空调、通用、万宝盛华、西门子、IBM、约克空调等世界500强企业的名字也可以在指示牌上看到，而像东海证券、中智、中国出口信用保险公司等国内知名企业也加入了租赁客户的行列。

　　CBD光芒

　　从湖西辐射湖东

　　“国际大厦的竣工是苏州开始建设CBD的一大标志。”这样的说法并不夸张。

　　CBD即中央商贸区，从表面形态上看，中央商贸区在一个城市中是高楼大厦林立的地方，人口密集，交通流量大。从内涵特征上看，中央商贸区则是一个城市的核心功能区，是一个由金融企业、专业服务机构和各类公司总部等若干要素构成，同时也附有购物、餐饮、文化娱乐等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的城市中心区域。对于苏州来说，CBD的概念最早出现在苏州工业园区建区伊始，1994年园区就在金鸡湖以西、中央公园以东、苏华路两侧到星港街规划了“手电筒形状”的中央商贸区，如今，定位苏州CBD的中央商贸区规划面积达到了3平方公里，由湖西中央商贸区和湖东中央商贸区两大商贸区组成，其中，湖西中央商贸区北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街，规划面积约为0.86平方公里，主要发展办公楼宇经济，着力引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，培育金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等现代服务行业，最终建成布局合理、功能齐备、独具特色、人气商气最繁荣的苏州现代化城市中心。

　　第一太平戴维斯的调查显示，目前，入驻国际大厦的客户以人力资源公司、会计师事务所等专业咨询公司、银行、投资管理公司、国际贸易公司以及物流公司等专业服务性公司为主，与国际大厦所在的湖西CBD以商务楼宇为主要载体，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发中心、销售中心，协调发展金融保险、法律会计、广告中介、信息咨询等相关服务业，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，增强区域经济的核心竞争力的市场定位完全符合。而入驻世纪金融大厦、中银惠龙大厦、星海国际大厦等的企业也 以金融机构、资讯企业等居多，从中国银行到汇丰银行，在周边走上一圈，几乎所有进入苏州的银行都在这里设立了分行或办事处。

　　楼宇经济有着明显的板块效应，比如在上海，浦东的小陆家嘴金融区，黄浦区的外滩、西藏路，卢湾区的淮海中路，静安区的南京西路，长宁区的虹桥开发区等，汇集成为上海中心城区最重点的商务区域，静安区仅7.62平方公里的区域内就矗立起230余幢商业商务楼。国际大厦所在的湖西CBD同样也是园区乃至苏州楼宇经济前景可观的重要板块。站在大厦20层环顾，南面的世纪金融大厦、西面的高峰会中银惠龙大厦，北面的星海国际大厦等以商务写字楼的市场定位加入竞争“战局”，加上东面正在建设中的东方之门以及位于金鸡湖东的时代广场等，CBD楼宇经济的热力正在从湖西向湖东辐射。

　　不仅是CBD的城市规划定位为国际大厦等高端写字楼创造了有利的市场环境，园区发展现代服务业的做法也直接培育了支撑楼宇经济的客户群体，以金融业为例，围绕跨国公司多、资产质量优、信用环境好以及人均可支配收入高等一系列优势，园区提出了健全完善金融便民服务网络，扶持发展保险、信托、证券、担保、创投、基金等非银行金融机构，力争5年内再引进15家外资金融机构，金融机构总数超过50家，存贷款余额达1500亿元左右的金融发展目标，外资金融机构的到来直接意味着写字楼高端客户的产生。