苏州独墅湖高教区的诞生：

　　据悉，早在2002年7月苏州市委、市政府正式决定建设苏州独墅湖高等教育区。目前高教区由西交利物浦大学、苏州港大思培科技职业学院、复旦大学－新加坡国立大学联合研究生院等十余所国内外知名高校入区办学并开展科研活动，区内师生规模已近2万人。根据相关规划至2010年底 ，在完成高教区开发建设后，高教区内将会拥有知名教育机构10家、研发机构100家，在校生规模达到50000人。

　

　　面纱未去的商业地产

　　像园区其他区域一样，高教区北面即金鸡湖西板块现在已经处在最后一个时期。目前该区域已经有建屋、万科、栖霞、顺驰、中海、晋合等本土和外来开发公司项目进驻，已经形成了一个成熟的居住体系。因此相关的配套基础设施如高档写字楼，餐饮服务商业，普通公寓，会议中心，酒店等正在规划，在建和运行之中了。

　　目前在园区的办公项目主要有6个，而位于独墅湖高教区的办公项目很少，同时也缺乏档次。目前该区域的主要商业项目为中新置地的湖东幸达城。该项目开发思路采用的是SOHO形式，集商业办公和居住于一体，整体项目定位为中档。该项目的体量较小，可以看出市场对该区域如何操作不是很明朗。

　　独墅湖高教区原先并不在园区发展的蓝图中。从高教区诞生的原因来看，是发展的需要。园区正不断重新定位和调整产业结构，由最初的园区制造到园区创造，进而发展为园区研造。高教区的诞生也正是按照这个思路，从基础硬件配套上看，高教区基本趋于完善。高教区北侧即新机场路，同时将在明年十一前有一条横穿独墅湖的湖底隧道通车。老百姓讲的好，“要想富，买商铺，要有商铺先通路”。早在独墅湖隧道开始动工建设之后，预示这个交通这个瓶颈也宣告突破。这个原先被人冷眼相看的高教区转眼就成了一个香饽饽。

 

　　明朗的住宅市场需求

　　独墅湖东的普通住宅市场来看，现在基本上处于启动状态，而高端市场完全是一个真空状态。在独墅湖高教区，商业地产商们关心有没有稳定的客流量和消费实力；而是否拥有足够的普通住宅市场需求，是各大希望在该板快大展拳脚的地产开发公司最为关心的首要问题。

　　从现在已经进驻的各主要院校的情况看，各学生的经济条件相当不错。如苏州大学独墅湖校区的学生公寓出租率基本在90%以上，而在该区域的学生又以研究生，外籍进修学生为主体。这个部分人员将可以自主选择居住公寓。从边际生活成本来看，居住只提供住宿的传统公寓花费往往可能2倍于房租。因此，一个生活硬件完善，周边人文稳定的个性化公寓对较有实力的学生是比较有吸引力的。有学生自然会有老师，现在很多楼盘早把收入稳定的教师视为最可靠的潜在客户，纷纷打出教师优惠的旗号。

　　而目前在相对成熟的金鸡湖湖东，能够达到的国际水准的高档公寓目前少之又少，物以稀为贵，该区域的晋合金湖湾花园，由于该项目理念基本与国际接轨，在产品品质和服务方面十分符合园区各外籍人士的口味，因此该项目目前的月租金在1000美金以上了。

 

　　谁有好牙来啃下这个“香饽饽”

　　但这个香勃勃并是每个人能啃下去的，这块市场怎么做仍然使业内很多欲出手的房地产公司举棋不定！按市场前景看，在湖底隧道通车之后，向西连金鸡湖西以至苏州东环线和南环线快速干道，向东快速连接昆山上海。如此便捷的交通一下把高教区锁定在一个便捷的时间圈内。而现在的市场主体潜在客户是学生以及老师，传统意义上的客户目前不成熟。现在摆在地产商面前的问题是如何去“迎合”这个教育市场，或者说如何使这个区域内开发的商业来吸引金鸡湖东乃至金鸡湖西的普通市场。同样的问题也摆在各高校的面前。伴随着教育产业链的延伸，各类有别于传统物业类型也不断在高教区涌现。如单身公寓，教师公寓，租赁式教学楼等教育附加产品。

　　现在高教区各高校本身有相当的实力，换句话说各高校是有钱的教育专家但不是营销专家。如何在闲置或者现在暂时闲置的土地上开发出符合市场需求的产品也是摆在各院校前的问题。因此，对园区高教区的地产开发现在可能会出现新的模式即教育和商业结合的模式。

 

 

　　苏州国际教育园南区位于上方山西南侧，占地3.2平方公里，已入驻的院校有苏州学院（筹）、苏州工艺美术职业技术学院、苏州工业职业技术学院、苏州旅游与财经高等职业技术学校、苏州建设交通高等职业技术学校、苏州大学文正学院、东吴外国语高等师范学校、苏州蓝缨学校、苏州语言专修学院等9所院校。

　　苏州国际教育园的定位是:一个以高等职业教育为主，高素质、应用型人才的培养基地；一个实行开放式办学、资源共享的教育实验区；一个与国际融合、开展中外合作办学的示范区；一个融现代教育与山水人文为一体的文化旅游区。

　　从国际教育园的定位我们可以发现，政府为避免资源重置故该教育园人才培养以应用型为主。为整个吴中地区乃至苏州供应大量的一线技术人才。因此在学生的招收上相当一部分为外地生源，这也在一定程度上促使该区域3级市场的发展。

 

　　区域优势元素

　　快速的交通网络已经覆盖了整个吴中区，新近通车的越湖路把国际教育园和苏州市区直接的时间控制在15分钟之内；而连接吴江的苏震桃公路的通车无疑是给吴中区再增添了一条高速干道。该两条交叉干道的形成的确把国际教育园所在越溪板块定格在城市的副中心的格局中。

　　从现实情况看，政府为拉动教育园板块与市区的衔接，开通了多部公交线路。一方面公共交通把石湖景区以及于太湖度假区和东西山风景区连成一片，另一方也打破了教育园板块的居住区为市区有车族度假区的局面，使教育园板块成为一个新平民居住区。

 

　　博弈已经开始

　　在教育园板块中，高中低各个档次项目均有在售。类似于别墅等高端产品在该区域也是十分抢手的产品。目前在售的别墅项目有石湖之韵、石湖小镇、聆香雅院等，而即将上市的项目也有2个。低密度项目如此集中在一个区域在苏州地区来说目前还是比较少见的，而反观其成交量又是十分喜人的。从各主要别墅供应项目了解到的情况是各开发商根本不愁卖，甚至又点惜售的味道出现。而对于项目的潜在客户各个楼盘无不瞄准了国际教育园的教师。从价格到区位到客户渠道的发掘，各开发商是使出了浑身的解数，已至于一位教育园教授抱怨每天信箱中烦多的楼书使其要花点时间才能找出需要的学术期刊。

　　高教区周边的多层和小高层等普通住宅有着苏州其他主要居住区所不具备的价格吸引力，相比苏州园区过6000元/㎡的均价，高教区周边普通公寓楼盘的均价仅为4000元/㎡左右。在户型设计上诸多项目已经把市场需求放置于首位，推出的3房面积在100㎡左右，70－80㎡的2房颇受年轻人的追宠。在如今大户型大行其道的时候，市场中那部分资金不是很充裕的刚性需求必然需要找寻一个突破口。

 

　　总的来说，园区的高教区和吴中区的国际教育园有着很大的共同点和差异性。共同点前者和后者都有即一个由自身的发展而产生的巨大市场需求，而且随着发展这个市场还会越来越大。前者的需求的产品要求市场进行细分，而且商业是市场的大头；后者可谓是一个各类物业的集合体，说白了在这个区域适合高中低各类项目的发展，并且住宅是发展的重头戏。从两者的发展形势看，国际教育园的发展也促使当地大量的住户拆迁，而且正在拆迁中，因此也为该区域住宅市场加入了较强的刚性需求。而反观园区高教区已经完成原住户的拆迁安置工作，这个市场无疑已经丧失。