今年楼市中小户型继续放量

　　随着“90/70”政策的逐步实施，今年苏州楼市的供应将出现大量90平方米以下的户型，应该说，政策效应已经逐步显现。而根据搜房网日前的一份调查显示，在苏州购房者中有7成的购房者愿意购买90平米以下5000元/平方米以下的普通住宅。那么，供需的日渐趋旺能否为中小户型在楼市确立主流地位就此正名？

　　“90/70”政策的出台迅速对整个楼市的走向产生了至关重要的影响，对去年一年苏州楼市销售情况的观察不难发现，中小户型毫无疑问成为市场最热、销售最旺的产品。然而，市场中小户型的供需矛盾依然十分突出，不少购房者发现，只要哪个楼盘推出低总价的中小户型往往便会出现排队购房的场面，下手慢些都不行。
                            
　　 政策和需求的双重影响，可以预计中小户型仍将成为今年苏州楼市的主流。据统计，2007年预计上市的小户型新盘约10个，再加上老盘新开项目，将有不少于30余个中小户型项目在今年批量上市，且在上半年已经开始呈现出集中入市的势头。
                           
　　2007年的小户型新盘中，园区湖东占据了“半壁江山”，如金色尚城、中旅花园、青年汇、江苏亿城地块等，这些中小户型项目大多会在2007年上半年面市。而在今年新推的这些小户型楼盘中，不乏一些较有看点的项目。位于机场路与星湖街交叉口的淞江路地段的金色尚城，在房型上打造的是新古典欧式建筑风格，社区规划上则采用了规则式园林景观，主力户型在80-125㎡之间，总价控制得比较好，其中85平米“时尚两房半”和89平米“创新三房”可谓园区首创。同样，位于吴中区通达路的湖岸名家也将是河南鑫苑在苏州的首个项目，其紧临独墅湖、金鸡湖的双湖资源，属于北欧风格以小户型为主的多层项目，主力户型为88平方米三房和73平方米两房。
                           
　　2007年，不少老盘也将陆续推出新的房源，或者不断在提供新的服务，来增加自身的楼盘附加值。如在2006年苏州小户型唱“主角”的山水华庭推出二期，未来城也将陆续推出新的房源，橄榄湾也有二期上市，荣盛阳光加州也将有新房源上市销售，胥香园已推出东院小户型房源，而易主之后的凤凰城也已开始调整项目的户型规划，将于近期推出名为白羊座的小户型房源，面积仅为40－90平方米。

购买中小户型不等于能将就

　　近年来苏州外来人口比例还在大量增加，外地落户苏州的人群不断增多，购房大军中年轻人的队伍越发庞大，正是这些年轻的购房力量推动着中小户型日渐确立在苏州楼市的主流地位。虽然这些年轻的购房力量都承认倾向于购买中小户型的最主要原因，仍然是受经济实力所限而不得不选择这些总价较低的楼盘，但在记者采访的过程中，即便目前中小户型被当做是过渡买房却也不能将就。

　　“其实，购买小户型房子和购买其它房子没有什么两样，地段、小区配套、户型功能、物业、价格，没有一样是可以忽视的。”购房者马先生告诉记者，在楼市里逛了大半年，说实话还没有真正能够让他一见倾心的小户型楼盘，要挑一套心仪的小户型比买大户型难多了。在市区一家事业单位的顾小姐也向记者表示，她想要的小户型一定要有立体感，最好是跃层，楼下是厨房和餐厅，楼上是卧室和卫生间，楼梯是那种转角的弧型楼梯，还要有一个的阳台，放上一把躺椅，可以在明媚的午后看看书。不过，顾小姐也表示这只是她的理想，市场上是根本找不到她喜欢的这种户型的。
                           
　　虽然不少年轻的购房群体在对小户型的要求上有着越来越个性化的要求，不少开发商表示目前这些个性化的要求在开发中有一定难度，甚至有些“不切实际”，然而在“90/70”颁布之后，中小户型楼盘扎堆入市，小户型的房子确实已经到了需要重新定义的时候。如今，购房者所需要的小户型一方面要求拥有总价低的成本优势，同时楼盘周边配套设施也能够满足相应的城市消费需要，户型设计也必须满足完善的居住功能和居住舒适度，购房者在购买小户型时已不会因为经济压力而愿意牺牲生活品质。

中小户型成主流的几个疑问

随着中小户型越来越密集的进入市场，购房者很容易发现不少中小户型开发商都将“小而俱全”以及“小户多房”作为楼盘的主要卖点。如今苏州市场上的小户型正从原先的标房式的一室户型，向更有日常居家生活氛围的多功能房型靠拢。
                           
　　然而，即便如此市场上的小户型除了面积小、总价低外，就真的是购房者所想要的吗？“从园区市场来看，现在的小户型市场还是存在一种不正常的现象，即小面积的房子大都是高层、小高层楼盘的中间套。也就是说目前园区中小户型供应量短期内难以和需求中的户型合拍，且中小户型市面上价高品质不高。”园区一名开发商向记者表示，另外中小户型的储存空间严重不足，也是一大通病。户型设计与装修设计，未能充分利用有限空间，做不到“麻雀虽小、五脏俱全”，影响了小户型的居住功能。
                           
　　“从设计上来看，对于两个年轻人居住的小户型来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会使空间过于局促、逼仄。另外，储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间也要考虑到，既能满足需要，又无面积损失。”有关分析人士认为，“今年楼市中小户型开始密集推向市场，不少开发商已经开始意识到不能让小户型继续成为功能局限的代名词，但能否就此为中小户型正名还需看市场的接受程度。”
                           
　　而面对在“90/70”政策引导下应运而生的大量中小户型，同质化竞争似乎是必然的，随同质化本身紧随而来的可能是价格竞争、物业积压等尴尬。在当前小户型物业一哄而上、欢歌高唱之时，不少业内人士也认为有必要对这类物业问题做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中引以为鉴，2007年最需要解决的是如何开发出更多适合新时代购房者要求的小户型。“虽然园区小户型的放量，使得区域板块间的小户型竞争已然箭在弦上，但相对于庞大的市场需求今年上市的中小户型也是有限的，市场仍然能对房源有充分的消化作用。苏州市场中小户型的激烈竞争或许在晚些时候将会到来，但在2007年还不会过于明显。”