“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位（下文中这个说法包括了车库）有了看上去比较明确的说法。一时之间，北京等地传出了开发商突击卖车位的消息，其中的内情是，开发商担心，新规定执行后，车位的价钱就不能自己说了算了。与这些地方开发商“闻风而动”的迅速反应相比，苏州显得很平静，大多数开发商们表示，不会赶这个趟。

　　“我们不会抢着推车位的，推多了也没用。”园区一家楼盘负责人明确告诉记者，他们的车位销售计划不会因为新规定进行临时调整，因为场存在的购买力只有这些，要买车位的购房者还是会买。苏州各大楼盘对车位销售的安排表现得比较一致，都没有出现紧急出货的现象一些楼盘都还没有亮出最终的车位价位，当然谈不上出售。某房产销售代理公司王先生表示，最近车位销售成绩一般，从预约情况可以看出，购房者是否会掏钱，车位价格是个重要因素。早一些推出的楼盘剩余的车位消化会出现一点困难，“可能要买的已经买了，不想买的就不再考虑了”，王先生坦言。

　　据了解，目前车位一般小白领买的不多，有点经济实力的才考虑，价位上，在成本价或成本价以下的接受度会高一些，因为地下车位的成本价很高，销售速度相应更慢。开发商们表示，目前以车位实际对外的价格而言，一般基本不赚什么钱。从市场反应来看，物权法的影响不是很大，要购买车位的购房者还在登记，但对那些下不了决心购买的人群影响会大一些。

　　“物权法有些只是概念，没明确，可能要靠出台新的法规来完善这些。”至于物权法的出台对开发商的影响有多大，业内人士坦言，如果有新的细化方案出台，对开发商影响会很大，但目前物权法的规定还是比较模糊。因为地下车位成本很高，明确不能出售只能出租或明确其他的一些东西，开发商的成本就无法处理，是否转嫁还是规划中就不考虑地下车位，这些现在都不确定。采访中，不少开发商的说法是“没法说”，他们也在等有细化的法规来完善物权法。业内人士认为，如果没有新的法规，那么对市场的心理影响将是短期的，不会太大。一段时间过后，犹豫不定的购房者又会出现跟风。

　　小区车库产权的10个疑问

　　疑问1　　小区汽车车位、车库与自行车车位有何不同？

　　两者只是量的差异，没有质的区别。为什么条款只对“汽车”车位、车库的产权作界定呢？如果假定六辆自行车所占空间与一辆小轿车所占空间相同，一户居民拥有六辆自行车而另一户居民拥有一辆小轿车。汽车车位、车库产权要约定而自行车的直接归业主，显然不公平。

　　疑问2　　是开发商与谁约定？

　　约定小区车位、车库的产权，一方当然是销售方开发商，另一方应该是购房者，也就是未来的业主。问题在于，在约定车位、车库产权时，开发商是与所有业主（或业主代表）同时约定呢还是单独与每一个购房者分别约定？首先，从现实看，无法与所有业主（或业主代表）同时约定。其次，如果与每一个购房者约定，其效力就值得怀疑。

　　疑问3　　独立购买小区车位的主体是小区业主吗？

　　在“约定”产权的情况下，开发商就有权利独立销售或出租小区车位，小区车库有可能被非本小区业主所拥有，这意味着“外人”将拥有小区里的一份产权。

　　疑问4　　业主和开发商是两个对等主体吗？

　　在房屋交易过程中，开发商与业主对于所售房屋一般处于信息不对称状态，即开发商与业主处于事实上的不平等。

　　疑问5　　哪些车位产权需要约定？

　　规定中，可能主要指的就是地面露天划定的车位，因为其占用土地应该归业主共有。开发商在小区地面建的专门停放车辆的车库，是否在约定之列，尚无法判断。地下车库主要也有两种，一种是防空地下室兼作车库，另一种是专门配建的车库。这两种当中，后者应该在草案所说的约定之列，前者实际上属于人防工程，其产权目前争议很大，不知草案中是否也把它列入了“约定”之列？

　　疑问6 　　小区占地的地下空间是开发商的吗？ 

　　小区地下车库在物理结构上与小区连为一体，在功能上是小区的补充，其所占地下空间如果不是业主的，也不应该是开发商的，开发商凭什么在业主共有土地使用权的小区地下修建车库出售呢？

　　 疑问7　　 独立销售地下车库，能办到产权证吗？ 

　　即使地下车库产权通过约定确定，它也无法办到合法的“身份”证明（即产权证、土地征），没有两证的建筑物怎么能够上市销售呢？ 

　　疑问8 　　谁能证明开发商没有分摊成本？成本与价格、进而产权有关吗？ 

　　即使开发商的成本信息能够获得，成本与小区房屋的价格、进而产权并没有必然联系。现实中依据成本是否分摊来决定小区车库产权能否“约定”的逻辑不正确。

　　疑问 9　　“意思自治、契约自由”的理念能用来解决小区车位、车库产权归属吗？ 

　　用这个理念去约定，是极为不妥的。因为，在“意思自治、契约自由”的基础上约定某个交易标的的产权，先决条件是该交易标的应该是一个独立的物权客体，而小区车位、车库并不是独立物权客体。

　　疑问10 　　小区车位、车库产权的解决出路在何方？ 

　　小区车位、车库作为房屋的附属，是小区房屋不可分割的一部分。就像小区绿地、道路一样，在销售前与房屋一起由开发商所有，销售后产权转移给全体业主，归全体业主共有。

 　　房源量涨价高将成必然

　　“供求全面减少”，与去年年末的成绩相比，1至3月，楼市的种种表现充分迎合了“传统淡季”这一说法。但如果拿这样的成绩去和去年的同期比，楼市在供求规模上却扩张5成以上，总体表现出淡季不淡的特征。

　　这3个月里，供需差额在进一步拉大，市场表现得仍然很活跃，在各区域板块，涌现出了一大批旺销楼盘。业内预测，在二季度，量涨价高将成必然。

　　『市区商品房供求环比下滑3成以上，市场供不应求更加突显』

　　一季度，市区商品房新增供应量125.6万㎡，其中住宅93.7万㎡，分别比2006年四季度减少69.2万㎡和45万㎡，降幅分别达到35%%和32%%；与此同时，市区商品房成交量150.9万㎡，其中住宅118.7万㎡，分别比去年四季度减少71.3万㎡和67.1万㎡，降幅分别达到32%%和36%%。

　　在苏州房地产市场供需不断扩张的情形之下，一季度商品住宅供应量和成交量出现环比下滑正是一季度作为楼市传统淡季的印证。但从供求对比来看，楼市还是热度不减，继续呈现出高涨势头，2007年一季度商品房市场整体供需比为0.83：1，较四季度的0.88：1继续下降，即使是在传统淡季，楼市需求惊人，供需矛盾进一步突出，这也不难理解为什么各区域价格会一路上涨了。

　　『市区商品房供求同比大幅增加，楼市淡季不淡特征明显』

　　与去年一季度相比，今年一季度商品房供应量同比增加42.9万㎡，增幅达52%%，住宅供应量同比增加24.6万㎡，增幅达35%%；与此同时，今年一季度商品房成交量同比增加58.5万㎡，增幅高达63%%，住宅成交量同比增加42.2万㎡，增幅高达55%%。

　　整个2006年苏州楼市表现出色，成交量较2005年翻了一倍多，全年供需比仅0.94：1。2006年苏州楼市的最明显特征就是淡季不淡，2007年以来，这一特征得到延续，虽然今年一季度的供求表现与2006年四季度相比还稍逊一筹，但在绝对量上已经大大超越去年同期水平。这也正是苏州房地产市场旺盛局面的真实写照，一季度数量上的环比下滑只是季节性的原因，是一个地方消费习惯所决定的。

　　『除园区外，其他各区域一季度商品房新增供应量均出现环比下滑；除高新区外，其他各区域一季度商品房新增供应量均出现同比上升』

　　今年一季度，主城区新增商品房供应量32.2万㎡，环比减少16.2万㎡，同比增加22.8万㎡；园区新增商品房供应量47.5万㎡，环比增加12.4万㎡，同比增加28.1万㎡，园区之所以出现环比、同比双增长，主要原因在于一季度天骄锦城、翡翠国际、星湖国际、新天翔广场和怡和花园等新盘的推出以及天域、金湖湾、湖滨一号、第五元素、巴黎印象、德邑、星湖客、阳澄名邸、青年公社等老盘的新开；高新区新增商品房供应量8.3万㎡，环比减少15.8万㎡，同比减少11.2万㎡，高新区之所以出现环比、同比双下降，主要原因在于目前高新区在售个案较少，可推房源不多，一季度仅有理想城、名佳花园、主语城等老盘有少量房源推出；吴中区新增商品房供应量24.7万㎡，环比减少29万㎡，同比增加1.1万㎡；相城区新增商品房供应量23.6万㎡，环比减少9.9万㎡，同比增加12.9万㎡。

　　『各区域商品房成交量呈现同一趋势，环比下滑和同比上升，与整个市区市场特征完全一致，既体现了淡季的特点，同时也反映出区域市场不断成长的现状』

　　今年一季度，主城区商品房成交量26.1万㎡，环比减少17.8万㎡，同比增加3.8万㎡，其中，汇翠花园、新天地家园、苏江花园、华恒家园等几个定销商品房项目的热销贡献了一半以上的成交量；园区商品房成交量39.4万㎡，环比减少18.9万㎡，同比增加13.8万㎡，其中，仅天骄锦城的成交面积就超过5万㎡，星湖客的成交面积达2万㎡，其他成交量较多的项目还有湖滨一号、玲珑湾、欧洲城、金湖湾、丽景华庭等；高新区商品房成交量16.7万㎡，环比减少15.4万㎡，同比增加2.2万㎡，其中，新港名墅、国际公馆、主语城卖的相对较好；吴中区商品房成交量45.2万㎡，环比减少9万㎡，同比增加25.6万㎡，其中，阳光水韵、棕榈湾、金枫美地、石湖小镇等项目成交量都在200套左右，国香园、锦和加州、石湖华城等销售也较好；相城区商品房成交量23.4万㎡，环比减少10.3万㎡，同比增加13万㎡，其中，香城花园3月9日推出的268套房源短短数日便接近售罄，阳光加州、锦绣天地等销售不错，但由于缺乏房源，在一定程度上影响了相城区的成交量。

　　『主城区、园区、相城区价格上涨比较明显，价格区域梯度化越来越明朗』

　　主城区商品住宅的价格远远高于其他各区域，3月最新均价为6427元/㎡，同比上涨1203元/㎡，上涨幅度达23%%；园区3月份普通住宅均价为5684元/㎡，同比上涨632元/㎡，上涨幅度达12.5%%；高新区均价基本上在5000元/㎡左右，吴中区均价基本上在4400元/㎡左右，全年波动不大，但并不表示这两个区价格没有变化，只是更多的是由于结构性原因，外围低价楼盘权重的增加致使均价表现平稳，事实上各个在售项目价格都存在一定程度上的上涨；相城区3月份均价为4315元/㎡，同比上涨594元/㎡，上涨幅度达16%%。

　　苏州市区商品住宅价格越来越呈现出区域梯度化：原来主城区、园区同属第一梯度，现在已逐渐分裂成两个梯度，主城区第一梯度，园区第二梯度；高新区价格最为平稳，属第三梯度；原来吴中区、相城区价格有所差异，现在逐渐趋于重合，同属价格第四梯度。