4月11日下午1点，由新视点房网主办的主题为“城镇副中心的崛起，看越湖路板块现象”的地产对话活动如期举行，众多越湖路板块项目的开发商亲临对话现场，探讨越湖路板块现象。参加此次对话活动的嘉宾有：石湖华城项目经理王丽、兴力达集团副总陈奇华、新泽地产销售部经理季军、锦和加州设计总监周国栋、麦点·麦田联合机构的总经理董美珊以及苏州房产媒体的同仁等。

 

　　与会开发商与嘉宾

 

　　  　　　　

 

　　　　　　

  

　　到场的开发商都是越湖路板块发展过程的见证者，但据了解目前大家对越湖路板块还是缺少一个比较详实全面的认知。此次新视点房网举办主题地产对话活动，是希望通过各方对越湖路板块的解析，让更多的人对越湖路板块有个比较准确的认知。

 

 

对话现场嘉宾认真观看越湖路板块ＰＰＴ演示

  

　　对话的引出，由新视点的提问开始，让大家的视线一下子集中到新视点本次地产对话最核心的部分。

 

 

聚焦视线，探究越湖路板块现象  

　　提问一

 

　　新视点房网：越湖路板块的崛起，是近几年苏州城镇副中心建设中比较有代表性的一个现象，但对于越湖路板块我们仍然缺少一个了解，作为购房人群中的一员，我们很希望了解这个蓬勃成长板块的信息？

  

　　麦点·麦田联合机构的总经理董美珊：苏州的城市发展指标和其他城市有所不同，比如和上海、北京比较。苏州不属于城市中心向外围拓展的市场结构，苏州的市场特性导致碎片市场的形成，同时也在为碎片市场制造机会。从与中心城市距离来看，越湖板块远远没有沧浪新城、长桥南片、教育园北区离市中心更近，但是，越湖路板块无论在人文景观资源、经济产业发展、交通配套、土地属性的变化以及高规划水准的产品，都在某种程度上带动了越湖路板块楼盘的品牌影响力整体提升，引导了整个板块市场的发展。

  

　　提问二

 

　　新视点房网：房价是苏州市民最关心的问题，越湖路上的楼盘房日益上涨，从以前的300多元涨到现在的五千多元，各位都是房价的掌控者，能谈一谈越湖板块的房价是否还会再涨？

 

　　石湖华城项目经理王丽：房价是肯定会涨的，但不至于像园区那样。我可以举一个例子，石湖之韵是我们05年启动的，从06年初对外开放。由于该项目用地性质，我们对教师是优惠的，只有3600元/平米。但06年石湖华城开盘时价格就为4300元平米了。为什么会价格会提升。我认为有以下几点原因：一是越湖路板块规划不错，虽然越湖路赶不上园区，但相对于周边地区的发展来说，越湖路的发展潜力是很大的；二是越湖路有真山真水，在苏州来说，没有一个板块能够有这样优美的条件，它是人类居住的合理场所；三是该板块在闹市区的边缘，但目前已有十多辆公交车进入，交通状况得到改变，况且随着苏州经济的发展，私家车越来越多，人民的生活将会越来越方便；四是开发商从产品品质入手，用心做好每个楼盘产品，满足购房者对房子力图舒适的要求。潜在的环境有了，再经过开发商们的努力打造，我想以后越湖路板块的房价肯定会涨的。

 

　　麦点·麦田联合机构的总经理董美珊表示她很赞成石湖华城项目经理王丽的看法，但从客观方面来讲，越湖路板块06年之前推出的产品以多层洋房以及低密度的别墅为主，这两种产品在苏州市场属于稀缺产品，整个价格的上升与产品的稀缺性有关。她个人觉得越湖路板块的未来发展是结构性的模式，可能稀缺类的产品价格将继续往上走，但同比效应的楼盘价格还是由品牌决定，未来越湖路的楼盘看点还是会在高层项目上。   

 

 

观点交锋，嘉宾热行对话

　

　　越湖路板块（越溪-上方山-石湖板块）的兴起，可谓吴中区楼市迅速发展的一个典型见证，而随着石湖之韵、石湖小镇、锦和加州等楼盘的面市，越湖路板块俨然成为2006年苏州楼市快速崛起的新型板块代表之一。

　　

　　越湖路板块已经显现出巨大的挖掘潜力，随着板块周边环境的改善、国际教育园的建设成形以及配套设施的升级，越湖路板块的升值潜力不断得到提升。

   

　　而从价格层面来分析，越湖路板块楼盘价位的快速提升不仅仅是市场大走势下的一种受益，这个板块从形成到板块效应影响力的彰显是自身潜力市场得到开发的综合反应。

   

　　从整个苏州市场价格涨浮来看，这个板块的价值也可以得到验证，但涨价只是一个外显，稍加细看越湖路板块现象，绝不是一个简单的涨价现象，从一个现象可以预见一种趋势，随着苏州城市板块的辐射开发，城镇副中心的崛起将成为一种城市推进的有利代言。

　　

　　04年以来，越溪连续三年都有大量的居住用地投放到市场，从石湖之韵、石湖小镇、锦和加州等楼盘的面市，越溪城镇副中心的成熟地块基本上各有所属，并相继进入到实质性开发阶段，楼盘的相继推出同时也造就了越湖路板块的形成。

 

　　从05年底越溪片区第一个项目面市以来， 06年一年间就有40万方以上的放量，吴中06年新建商品房共计售出156.7万方，其中越溪就占了近两成的市场份额，预计07年供应量会有所下滑，但仍会保持在30万以上，而在整个苏州市市场中越溪也是异军突起，第一年就占到5%的市场份额。

 

　　从这一组数据上我们可以看出越湖路板块的成长之迅速，短短的两年时间，就显示出了一个后起之秀的上升势头。

 

　　市场调控只是一只手，至关重要的环节还是以自身的综合性价比为基点。从越湖路板块的前缘今生，我们看到并非只限于应景色楼市的房价上涨，而需要看到一种更前沿的城镇发展趋势。市场有其客观性，在城市的规划发展中越湖路板块的崛起似乎也有其必然性。我们可以简单解析越湖路板块快速发展的相关要素。高规划起点、高建设水准和竞争态势让该片区的房地产起步水平和发展速度都远远高于其他片区。

 

　　其一、与越湖路板块的地理优势相关。

 

　　越湖路板块形成有其独特的资源条件的优势。从这个板块在苏州的区域分布来看，地处越溪镇，总面积约42平方公里，地势平坦，辖2个行政村，6个社区居委会。目前人口6万余人，其中常住人口2.5万人。有着良好的人居群体以及社会居住氛围。

 

　　越溪的快速发展以及天然的山水优势开发带动了房地产等相关产业的启动，随着苏州开放型经济战略模式的实施，作为苏州南大门的吴中越溪充分利用机遇先决条件，从区位优势入手，打山水牌建造舒适人居，将山水写意人文糅合到区域开发中，造就了苏州楼市的一个典范。

 

　　其二、城市规划对其影响深远。

 

　　近几年来，苏州市政工程建设进程很快，范围扩大城郊副中心区域，越溪是其中受益之一。

 

　　根据整体规划，越溪副中心将东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约10.03平方公里，由越溪老镇区、核心区和扩展区三部分组成，其中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到12万，核心区的规划形态可概括为“一核三轴五区”，即核心区、科技轴、文化轴、商业轴、东片(小石湖景区)、西南片(低密度开敞区)和北、西、南三个居住区。

 

　　目前，副中心核心区内的行政中心、越溪中心小学、市民广场、生态公园等已基本完成 。工业园已经有数百家外资和民营企业入驻。苏州国际教育园南区基本建成，北区初具规模，入驻师生近8万人，入驻院校14所。

 

　　越溪的快速发展带动了房地产等相关产业的启动，04年以来连续三年都有大量的居住用地投放到市场，目前越溪副中心区域的成熟地块已经基本上都名花有主，其中很多地块已经上市或者进入项目开发阶段。

 

　　而在整个苏州市区中越溪也是异军突起，第一年就占到5%的市场份额。

 

　　其三、区域交通条件的发展升级，同时带动了周边相关行业的发展。

 

　　政府在城镇建设中不断加大投入，尤其是对与交通布局网络的改造力度，近几年来，伴随整体城镇建设规划的实施，交通无疑成为提升城镇综合服务能力的一大因素。交通布局日益合理，片区的外部交通网络已经成型，内部路网的建设也已初具规模；交通事业的发展有效缩短了居住者的心理距离，为置业者跨区购房创造了条件。片区内外交通线面连通，便利民居生活的同时也带动周边产业的发展，连动作用形成了资源的更大优势运作，提高了整个板块的服务功能。

 

　　其四、越湖路板块的楼盘品质是最重要的一个因素。

 

　　从石湖之韵、石湖小镇、石湖华城、锦和加州等项目的上市以及片区内近期即将开发的项目来看，越湖路板块楼盘综合性价比不断得到提升，从最初的打山水牌、作山水文章，渐渐的向从山水基点入而从品质基位出转变。在售项目继续以独有的吴中山水文化为依托，以自身品质保证为立足，从规划理念开始建设生态健康社区。

    从购房人群的结构分析，目前这个区域的已购房者以及潜在购房者对于楼盘的综合性价比以及升值潜力都相当关注。想买与不想买，价格只是一个方面因素，如何吸引周边旺盛的购买力，最终会归结到楼盘自身价值。

 

经过为期两小时的观点交锋，新视点此次对话活动在大家的热烈掌声中完满结束。在对话的过程中，无论是观点的争风相对还是相互的认同，都反映了大家对越湖路板块现象的各方见解，但对于越湖路板块的发展大家都有个共同的美好寄望，相信通过社会各界更多的关注以及对这个板块的倾心打造，越湖路板块的价值必定会有更高层次的提升。

 

　　附：越湖路板块楼盘信息

 

 

项目名称	开发商	总案量（万方）	产品类型	价格（每平米）	销售状态
锦和加州	锦和置业	6．5	多层洋房、LOFT公寓、小高层、商铺	LOFT公寓6000 商铺7000左右 洋房4700左右	2006年9月份一期开盘，开盘售磬。年底加推一幢精装修LOFT公寓80套，再一次开盘即售磬。目前二期第二批多层花园洋房预约中，均价为4800元/平米。
锦和水岸清华	锦和置业	10	联排别墅	未定	预计下半年上市
石湖之韵	吴中集团	29	独栋、双拼、联排、叠加、多层	公寓4200 独栋11000，联排6000，叠加4800	05年12月上市，大多针对教职工定向销售。目前多层公寓进入销售尾盘期，二期别墅也于07年初上市。
石湖华城	吴中集团	51	联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层	公寓4500 洋房5500	07年1月份开盘， 4500元/平米左右，开盘销售100多套。后期加推50套左右花园洋房价格为5500元/平米。目前首批房源销售进入尾盘阶段，第二批小高层房源待推。
石湖小镇	顺达房产	9	多层公寓、双拼别墅、商业	多层公寓4000	06年7月份开盘，仅3200元/平米，07年2月推出最后一批多层房源，目前全案销售率超过90%，进入尾盘销售期。
石湖庭院	新泽地产	6	小高层、多层、商业、别墅	未定	预计2007年5月份开盘
锦悦苑	新泽地产	6	高层、小高层、多层洋房、商业	公寓5000	预计2007年6月份开盘
现代元素	上投置业	26	别墅为主	未定	未定
越湖名邸	兴力达	未定	多层、小高层 独立别墅	未定	未定
美田新项目	美田房地产	5	未定	未定	未定