业主上书“封杀”抢卖者

    4月初，来自广州市各区的业委会代表联名向广州市房管局递交文件提请“封杀”开发商抢卖车位，立即停止目前包括车库在内的小区配套房屋设施的销售活动，希望待省市执行《物权法》的细则出台后再定夺。一小区的业主饶女士向记者介绍，该小区的开发商为避免车位在《物权法》实施前卖不完，就自己另外成立了一家公司，并把小区内的剩余车位一次性转让给这个公司。业主需要车位的，可再去向该公司买车位。车位一个售卖20万元，但是却只能开13万元的发票。“甚至连没有产权证的防空洞，也被隔成车位出售了”。

    开发商急于出售车库等小区公共配套设施的现象引起了业主们的担忧，为防止《物权法》实施后纠纷的产生，业主集体上书请求政府部门立即停止目前包括车库在内的小区配套房屋设施的销售活动，待省市执行《物权法》细则出台定夺。另外，他们要求在购房合同和房产证上明确共有和共同管理的具体部位和内容，明确业主的共有部分。由房管局主管部门将现已出售的小区共有和共同管理的建筑及设施具体内容明细在小区公示。

    据广州市国土房管局统计，去年12月广州市一手停车位每平方米上涨了2136元。在有车业主不想买车位的情况下，不少投资者反而买下车位，然后以600至700元/月的高价出租给有车的业主。这也加剧了小区业主停车难的问题。

    车位开始特价销售

    据北京青年报的一则报道，《物权法》通过后京城也出现了不少开发商突击卖车位的现象。除了北京万科的多个楼盘在促销卖车位外，朝阳北路沿线、望京地区、奥运地区等区域的在售楼盘近日的销售重心都“偏”车位。北京青年报的报道说，从国外出差回来的刘先生上周回到万科星园的家，很奇怪地看到了小区里竟然有关于车位打折销售的通知，地下一层部分原价11.7万元一个的车位竟然让利8000元卖10.9万元一个，“特价销售”。到销售处打听，销售人员解释说推出“特价车位”是为了对车位的销售起带动作用。销售人员还告诉刘先生，北京万科的其他项目如万科青青家园等也都做车位销售的促销活动。

    对此动心的刘先生动了想买“特价车位”的念头，而朋友们却告诉他不用着急，因为“《物权法》出台后，许多开发商担心物权法实施后会给车位销售造成影响而在突击卖车位”。朋友们建议刘先生等10月1日《物权法》开始实施后再考虑车位的事情。

    车位归属约定有话在先

    相对新楼盘，一些较早出售的楼盘问题可能更复杂一些。因为当时许多开发商提供的合同上对车位并没有约定，但现在则不然。一般购房时开发商提供的合同都对车位有了约定，实际上业主并没有选择的余地。位于北京朝阳区四惠东的壹线国际小区去年10月交房，业主杨先生最近在网上发帖要以每月300元的价格出租地下车库车位，杨先生购买了地下车位20年使用权，因一时用不着，就想租出去。他认为《物权法》关于车位的规定不能起到应有的作用，因为现在一般购房时开发商提供的合同都对车位有约定，业主没有其他选择。几乎任何一个项目的售房合同都对车位归属有约定，且约定不能更改，业主只能同意。

    金地国际花园客服中心前任经理解强告诉记者，经过这几年的发展，北京的开发商在车位的权属上做得很规范，北京现行的法律法规也基本和《物权法》一致——“车位基本上是有约定的从其约定，没有约定的看证明”。他解释，北京的车位一般都是和房子分开卖，因此有关车位的约定一般都在前期物业管理公约内写明。有约定的按照约定确立车位的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供权属证明的就属于业主。也正因如此，《物权法》的出台和实施对北京车位的销售管理没有什么影响。

   业主维权愈来愈艰辛

    有关人士表示，《物权法》出台后，业主的维权可能更艰辛，方方面面都受到了挑战。比如共有的财产、物权要归业主所有，可能会遇到开发商、物管企业设置的障碍，业主们要掌握好有关条例，作为维权的依据。

    几乎所有的开发商都否认促销车位与《物权法》出台有关。而私下却也承认“肯定有影响，得尽快想办法在10月1日物权法实施之前多卖些车位。”

    “售楼处销售人员的回答是经过培训的，不信，你无论去哪个销售中心，回答肯定都是否定。”一位京城知名开发企业客户服务部负责人告诉记者。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”而一般能卖的产权车位都在建筑物地下，“也就是说应该是属于《物权法》规定的业主对‘专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利'的共有部分。现在的问题是什么是共同管理权？是不是意味着今后即便是开发商能拿来卖的产权车位的定价问题，也应该是业主和开发商共同商量确定，而不是像现在这样由开发商单方面来定？因此，部分开发商担心今后车位定价不能自己说了算，所以现在才着急抢在10月1日前多卖车位。”

    10月1日以后，随着《物权法》的实施，小区车位将优先满足本小区业主的需要。“以前车位不一定是卖给或者租给本小区的业主。”据介绍，北京现在很多小区的车位购买对象不全是本小区业主。开发商可能把小区的车位卖给或租给周边的商家、相邻车位价格更高的“隔壁小区”的业主。据记者了解，望京地区、朝阳北路以及东四环等地，这样的小区不少。“《物权法》实施以后，这样的做法也许就不行了，而少了小区业主以外的买主，车位也许就更卖不动，这才导致很多小区都有‘暗渡'车位的现象。”

    按照《物权法》的规定，车库的归属没有约定或约定不明的，属于业主共有。这将意味着，开发商如果现在不卖掉公共车位，物权法实施以后，他们就无法通过出售车位而获得利益了。

    共有车位也要有偿使用

    对于目前开发商的降价出售措施，不少业主开始心动，甚至考虑买两个以上的车位。专家认为，这种做法存在风险。那么对开发商现在集中推出的车位到底是买还是不买？专家表示，《物权法》出台后更多的是对车位的权属作界定，即车位到底归谁将有更明确的说法。但是，对于车位的成本、价格，《物权法》以及相关地方法律都没明确提到。“市民可按照自己的具体需求，结合车位价格考虑是否出手”。在专家看来，车位的价格最终还是要由供求关系确定，即便业主共有的车位，业主也得付出代价才能取得车位的使用权或者所有权。

    将于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》有关车位界定的条款引发了一个新现象，各开发商纷纷使出种种“法宝”保证车位安稳地放在自己的口袋中。

    专家解读《物权法》：

    小区车位车库应先满足业主需要（相关规定）

    随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

    将于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。王胜明说，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

    对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

    尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

    而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有执业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。

    例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。 (崔清新)