采访对象：张钧

 

　　链接项目：越湖名邸

 

　　职业阅历：兴力达集团董事长总经理、北大EMBA

 

 

上海裕都董事长总经理、北大EMBA　　张钧

 

　　上海裕都将从商业地产转型的首个项目放在了苏州，于区位价值不断提升的吴中区打造品质社区越湖名邸，商业地产到住宅地产的第一次跨越有着至关重要的里程意义，同时也将代表了一种今后的发展方向，上海裕都发展战略计划的调整无疑是集团开拓创新理念的又一次飞跃。

 　　一种成熟的产业模式运作起来相对安全，而上海裕都选择了从商业地产到住宅地产的转型战略，面对记者的提问，张钧先生作出了以下的诠释。

 　　有一种人，既是文人也是商人，文化被消费，同时也被变成财富。作为千年古城，集丰富的自然遗产与人文遗产和非物质遗产于一身的历史文化名城，苏州的历史文化土壤丰厚。

 　　上海裕都到上海发展已经12年，商业地产的发展需要口岸的建设，在口岸具备的同时，要了解整个市场的功能布局。商业地产树立的是形象，随着上海旧城改造的进行、城市功能的扩大、城市形象的改变以及商业结构的调整，企业的品牌也需要得到不断的提升。

 　　上海裕都初到上海，正是上海的商业地产发展态势还不是很好的时候，将劣势转化成优势，抢占了优先发展的契机，当上海开始对商业功能进行局部的调整和充实的时候，上海裕都扮演了排头兵的角色。

 　　从投资和产出的角度来看，商业地产不象住宅地产那样可以很快的销售资金回笼，如此商业地产在拥有大资本、信息流，拥有比较稳定的物业管理租金的同时，也持有了对未来增值的负债，对以后的发展不是很有利。尤其是当一个城市的商业地产发展到一定阶段，发展的局限性也就随之显现出来。首先对于开发商来说，做商业地产拥有资产的同时也有负债，放慢了更大扩张的速度；而随着商业数量的增多，竞争愈加激烈，开发的成本也相应的提高，包括环境土地、装修都不同程度的增加，而租金的收益明显没有土地的支出增加快，增值空间相对缩小，增值速度放缓。做任何一个产品，首要的是需要研究市场、利润以及对投资风险的控制性，因此面对市场面积的增大、成本的增加、租金维持下滑的态势，上海裕都在上海继续投资商业地产，无疑需要投入的资本更大，而收益上的上升空间却有限。

 　　这样一来，即便上海的地产价格飑升，但当房价涨到一定程度也会有一个逐步稳健的过程，回落的过程对开发商来说就是一种风险，无形中增加了投资的压力，同时也可能带来并非预期的投资效果。

 　　从以上的分析来看，上海裕都从商业地产转型住宅地产，是针对目前的整个市场的发展趋势以及集团自身取得更大发展的角度出发做出的合理明智之举。

 　　恰逢苏州吴中区政府来到上海招商，上海裕都看重了苏州属于长三角的地缘关系，与上海仅有90公里的近距离优势，而上海高速度的发展也必将带动其发展。

 　　在自身城市建设上，苏州近几年的发展奠定了工业结构基础，通过政府各部门十多年的努力 ，GDP增长很快，财政收益很大，已经改造了传统的工业，交通、配套建设以及工业环境都有大的发展，意味着城市很强大的发展后劲。

 　　城市经济的进步，工业的不断发展增加了就业，同时也带动了这部分人群对于住房的需求。从目前苏州的房价来看，离上海很近，但房价却相对理性，没有出现如同上海、杭州一样的非理性价格飑升。
 
　　在研究一个城市的合理居住性需求时，要从城市的整体功能出发，城市的GDP、财政、经济的发展都有可能影响城市今后的楼市动态。今天的中国通过改革开放以及制度的改革，人们的购房分层化。从年轻的购房层次来看，这部分潜在人群主要考虑的将会是交通、社区环境，不是盲目的购房群体但考虑的更多是方便，尤其是居住位置方便工作的实际需求；第二种是二次置业的群体，这部分人群更加理性，比较关注的是社区的文化、环境，看重的是品牌，居家的首要素是舒适，其次就是方便，社区内交通与社区外的衔接包括学校、医院、教育背景都属于再购房时理性的考虑范畴；第三个人群就是投资者，考虑的是政府的规划和增值前景，如一个区域一个楼盘在未来城市规划中的发展前景、几年后这个地域的工业结构调整情况、周边建设文化品位的提升、政府交通的改善，以保证收益的平衡，有良好的市场预期。
 
　　上海裕都对苏州的产业优势、城市文化底蕴以及发展前景充满信心，这也是基于对苏州城市的前景考察后得出的结论。对于首个转型项目的品牌定位，上海裕都充分考虑到苏州的独特地理优势以及历史人文特色。
 
　　越湖名邸项目地所处苏州老城，吴中区越湖路北侧、滨河路东侧，大庆河、西塘河、跃进河三面环绕水，极具地理条件优势。为居住及集中商业用地，建设用地面积352284平米，总建筑面积约56万平米。
 
　　项目周边有着深厚的历史文化底蕴氛围，身处园林建设的城市特色，越湖名邸所考虑的重点就是位置与文化以及三面环水的地理特色的有效结合。
 
　　苏州的建筑文化是中国传统文化的精髓，从苏州现有厚重的历史大文化背景出发，越湖名邸将打造与周边环境协调共生的建筑类型，“橘生淮南则为橘，生淮北则为枳”，住宅建设要做到真正的成就经典就必需与大的环境相匹配，具有积极的文化认同感。现代人是不会拒绝文化的，与文化有关的东西，在生活中间各个层面都能够渗透，但需要对应用性进行思考，尤其是在建筑艺术之中，需要从现代生活实际需求和适应性出发，把传统文化进行延伸，进入建筑艺术中文化运用的良好模式。
 
　　越湖名邸的住宅设计理念为“环境、亲水、苏州、品位”，强调以人为本，做到规模化、专业化、特色化。利用水系资源，突出小桥流水的江南格调，多层、小高层、别墅以及商铺建设中都融入苏州建筑元素，同时在传统的风格上注入现代元素，绝非简单的元素堆砌，拥有创新理念生活，既能代表苏州的一种山水文化氛围、体现历史的纵深感，同时通过自身的精心打造使得项目具备有别于一般的风格，体现上海裕都企业的风格文化，是企业文化的感染也是品质享受，比拼企业的内功。

 市区销售中心地址：人民路9号/项目现场

现场销售中心地址：苏州市吴中区越湖路118号
销售热线：82126555