房地产盛会背后的较量——外来兵团VS本土兵团改变苏州房地产市场格局

　　第六届住博会拉开“战幕”，2007年度房地产盛会随着4月20日开幕的27届房交会已经开锣，亲临两场展示会后，让人感受到了苏州房地产市场酝酿变革的一股力量。

　　苏州市场格局变革

　　近几年苏州的房地产市场发展迅速，从世纪初房地产行业起步到现在，已经走过了六、七年的历程，在房地产市场发展过程中，达尔文进化论的遵循优胜劣汰、适者生存已经在苏州房地产市场竞争种体现的淋漓尽致，多少企业在竞争中销声匿迹，又有多少企业经过市场的洗礼一路走过逐渐成长起来，目前在本土发展起来的房地产企业中已经逐渐形成了以吴中集团、中新置地、建屋发展以及高新集团下属的开发企业等为主的本土兵团。

　　苏州作为长三角一个重要发展区域，城市发展潜力巨大，外来资本不断涌入。作为城市发展的一个重要行业——房地产，必然会收到更多的关注。近年来，外来企业蜂拥而至，都来抢夺苏州房地产市场。不论是较早进入的万科、中海，还是近期入伙的雅戈尔、中信、鑫苑、鼎新等企业，都在苏州房地产市场投下重注。

　　在这样的发展背景下，苏州的房地产市场格局开始发生变革。以往本土房地产大佬一统天下的局面被打破，迎之而来的是残酷的市场竞争，虽然到目前为止，苏州本土企业仍然在数量上占到大多数，但是已经今非昔比，苏州的房地产市场不再自家兄弟的天下，从开发的项目情况来看，外来兵团已经开始左右市场的一举一动。

　　“集团军作战”时代的到来

　　本土兵团中成长起来的几个重要企业，如吴中集团、建屋发展、中新置地以及高新集团下属的新港、新创等开发企业，目前各自的开发项目在苏州的楼市占有重要的地位。

　　近期的27届房交会上推出了四个项目，其中有老盘新推，也有新盘上市，如姑苏桃花源别墅项目和石湖华城项目，充分利用山水吴中的特点具体运用到住宅设计上。这种一个开发企业集中将所建项目集中展示推广的营销策略引起了一场“集团军作战”新格局。

　　无独有偶，外来兵团也在房交会上不甘示弱。刚进入苏州市场的鼎欣房产，以鼎欣世家和鼎欣城两个全新的项目亮相苏城楼市，中海地产也以中海湖滨一号和中海星湖国际为主，集中推广中海在苏州的“七星”项目，“集团军作战”的战术运用也是相当到位。

　　本土兵团中，仅吴中集团近几年来不断拓展房产开发项目，在吴中区的项目遍地开花，仅2007年就有近10个项目上市，使用土地面积达到2500亩，并预计在明年增加储备用地2000亩。中新置地目前在苏州的住宅项目有5个，包括青年汇、大湖城邦、德邑、置地新唯花园、澳韵花园。

　　外来兵团中，前段时间高调亮相苏州的鑫苑置业，目前已经推出的项目除了有湖岸名家外，还有2个项目未来将推出；中信投资的太湖城综合项目总建筑面积达60多万平方米；上述鼎欣房产目前在苏州的项目达到5个，而老牌外来兵团中的万科除了玲珑湾、金色家园和湖东与中粮集团合作的别墅项目外，据传目前在吴中还有一个项目用地在酝酿中；作为行业的一颗新星，雅戈尔目前在苏州的项目是未来城，以及尚待开发的太阳城项目，规模上比未来城增加一倍左右；中海地产的“七星”布局也已经成型。值得一提的是，沧浪区自从万科金色家园项目的上市，以及中海落子沧浪后，附近西环路沿线以及更大范围内，二手房市场行情微妙，整个周边市场房价被拉动，呈不断上涨趋势，如广大家园的安置房单价已经涨到六千以上，并且还有一定的空间，实在令人咋舌，房价的涨幅预期已经令业内人士也难以理解，售房者不断探底，进一步刺激了房价，外来兵团的品牌价值不仅仅只体现在自身的楼盘上，更表现在拉动片区发展，提升区域价值。

　　房地产发展到今天这种程度，房地产开发企业的竞争更多的是规模的竞争，品牌的竞争。经过市场的洗牌，中小企业逐渐被淘汰，剩下来的只有“大企业”，生存和发展是建立在实力的基础之上，而“集团军作战”的优势集中体现了一个企业的品牌实力。企业品牌成熟到一定程度之后就是规模上扩张，利用品牌扩大市场，利用扩大市场延伸品牌。“集团军作战”首先是开发企业在开发项目的规模，其次才是对企业和项目的集中展示，随着住博会的到来，从目前了解的情况来看，这样战术格局仍然有踪可觅。中海、建屋、吴中、雅戈尔、中信、万科、鑫苑等大型企业纷纷参展，大有群雄争霸之势。