新区的CBD住宅发展基本饱和，现在主要发展办公物业，随着新区的土地越来越稀缺，土地的容积率也越来越高。目前新区容积率较低的地块分布在新区西部及新区北部。西部以嘉业阳光和尼盛青年城为代表，北部以新创理想城和新港名墅花园为代表。

　　就别墅的一块来讲，苏州新区目前在售的别墅仅有名墅花园，名墅花园目前售价为5000元，相比其他板块的别墅价格，新区北部板块所凸现出来的经济别墅让人们提前十年实现了住上别墅的梦想。新港名墅克服了自身地理位置偏远和配套不足的缺点，实现畅销，给了市场一定的启示。大家需要的是价格实惠的居住房，而不是天价的高档房。

　　以下为苏州已出售的别墅楼盘的二手房参考价格和参考租金

　　从上可以大致看出，苏州新区别墅的价格比园区有过之而无不及，租金也是水涨船高。由于新区的别墅都集中在CBD附近，地理位置好，所以租赁这种外籍人员比较多。而且新区近几年的别墅放量相比酒店式公寓要少，所以别墅的价格一路攀升的同时，酒店式公寓的租赁价格却难以往上走。

　　从新区别墅的租金来看，增长之势稳定，纯别墅社区和涉外租赁较多的小区，相比之下同样水平最好的小区，因此深受外籍人士的喜爱。

　　新区的新盘别墅较少，我们可以来仔细的看一下新港名墅。

　　从居住的环境来看，新港名墅周边目前生态环境好，环境幽静，没有市中心和新区CBD的拥堵，长江路北段的交通也是畅通无阻。目前周边虽然人气和生活配套有所缺乏，但是随着新创理想城，第三置业的兴起，周边的人气和配套都会赶上去。
从价格来看，新港名墅的性价比高，新区中心区目前公寓的价格都已经到6000元了，更别说别墅了。而且新港的别墅面积在210-250平方米之间，很好的保证了居住的舒适性也控制了总价。

　　房型有层层退台、超大空中庭院、大面积露台、独立私家花园这些都是比较实用，并且能够提高得房率和居住舒适性。
缺点是，项目的位置确实有点偏远，如果在新区上班还好，要是在园区或者市区，花在路上的时间还是多了点。联排别墅的密度也是有点大，栋距有点小。

　　目前来看，绿化率太少，物业管理问题也是业主较为担心的两个方面。

　　从投资的角度来看，新港名墅是比较不错的选择，附近的大公司还是比较多，对别墅会有一定量的需求，若地铁可以承担起交通运输的任务，楼盘到市心中的时间会骤然缩短，也会带来大幅的升值空间。项目周边的商业群体需要两到三年的时间来成熟，所以投资还是需要一定的周期。北拓西进是新区的发展趋势，捷足先登的人应该会有较大的回报。

　　总体来说，苏州新区没有新开盘的别墅，属于市场的空白区，所以给二手别墅的发展带来很大的空间，现在新区二手房别墅市场很活跃。而且新区原来的别墅物业通过多年的发展已经很成熟，给出租和转手带来良好的口碑，投资回报率较高。（margaret）