860平方米的小区配套用房到底属于谁？历经两次开庭审理，数次庭外调解，福星小区业主终于夺回了该房屋管理权。6月19日，沧浪区人民法院判决业主委员会胜诉，双方争议的1号楼860平方米房屋和终止关系后开发商仍收取的5万元租金，将移交给业主委员会管理。

　　业主炒了物业公司

　　位于苏州城南的福星小区一期始建于1997年。1999年2月全面竣工并交付业主使用。由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了860平方米管理中心1号楼，当时是个临时建筑，一直没有办理产权证，后来也没有拆除。

　　交付房屋后，开发商就委托一家物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米的管理中心用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年租金在5万元以上。

　　由于物业公司和业主经常发生矛盾，业主拒付物业费成了普遍的现象，物业公司把收来的租金充当物业管理费用。2005年9月，福星小区业主大会在物业管理合同到期之际，没有续签合同，炒了物业公司的鱿鱼。

　　配套用房起争执

　　在炒了物业公司以后，业主们却发现，管理中心房屋租金仍然由原来的物业公司收取，业主委员会根本无法接管。业主们在向开发商去讨要房屋时才了解到，原来在2004年12月10日，开发商就与街道办事处订立《协议》，无偿把福星小区1号楼二层面积共860平方米给街道办事处增加社区居民（业主）活动空间，增设党员活动室、健身室、乒乓室、阅览室、残疾人康复室等。

　　业主们认为，福星小区1号楼是小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用。业主的东西不应该由开发商随意赠送他人。2006年8月14日，业主委员会将开发商和物业公司告上了法庭。

　　在诉状中，业主委员会称，开发商擅自转让小区物业管理用房，侵害了小区业主的权利。请求法院判令开发商和物业公司停止对福星小区1号楼（管理中心）的使用及出租；将2005年9月后收取的1号楼租金收入50000元返还给福星小区业委会。

　　争议房屋到底归谁？

　　法院受理后，对该案连续两次开庭进行了审理。

　　开发商和物业公司认为，福星小区现有的物业管理用房已经超出了法律规定的标准。按照苏州的标准，物业用房面积为建筑面积的千分之一，而福星小区的物业用房为千分之七点七。目前，争议的房屋已经移交给街道，收取物业管理费的行为是受东港集团及友新街道的委托。

　　街道称，案件所涉及的房屋有部分正在供社区居委会使用，而社区居委会是公益性组织。因此，街道希望，在法院的协调下，妥善解决好该房屋的纠纷。从业主本身需要及政府要求看，都要有一个相应的自我管理、自我教育、自我约束的场所，如果要把1号楼全部给业主委员会，那么居委会到哪里去办公呢？

　　法院判决公益房归业主

　　法院审理后认为，该管理中心大楼从建立起至今，还没有办理房屋产权证明，物业公司与业委会终止物业关系时，应将房屋移交给业委会管理，同时把终止物业关系后收取的租金等一并移交。

　　同时，社区居委会作为群众自治组织，职能是为社区居民提供社区服务，具有公益性，业委会和全体业主应充分保障社区居委会的社区管理用房和社区活动用房，使居委会能更好地为全体社区居民、业主管理服务。

　　据此，沧浪区人民法院判决：开发商和物业公司将1号楼移交给业主委员会管理，已收取的租金50000元返还给小区业主委员会。

　　6月19日，刚拿到判决书的一位业主委员会成员表示：“1号楼正式移交给业主委员会后，他们会首先保证提供社区居委会现有的公益性用房，具体是无偿提供还是有偿提供，应由业主代表大会最后决定。”

　　业主维权底气更足

　　对于此案，苏州尚韬律师事务所袁敏律师认为，《物权法》明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这就表明，小区内的物业服务用房是属于全体业主的，不可由其他单位或个人私自处置。

　　近几年来，苏州市对物业服务用房的建设标准已纳入房地产建设规划审批的必备要件，要求开发商在报批设计方案时，必须拿出一块地（不计入地价）用于建设物业服务用房，其建筑面积计入业主公摊，属于全体业主共有。物业服务用房多作为物业管理人员和业主委员会的办公室，如果用于经营，其收益应归业主所有。

　　《苏州市住宅区物业管理条例》是市人大常委会2007年立法计划项目。草案中第三十二条规定，“新建住宅区的规划设计应当充分考虑物业管理用房的需要。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置和无偿提供。”该条例审议通过后，苏州市的业主维权将更加有保障。