苏州的商业地产在这几年可谓发展迅速，和写字楼市场的萧条形成鲜明的对比。与住宅相比，商业地产始终不乏当日售罄的神话，受国家的宏观调控影响也比较小。

　　目前苏州市场上的商业形态主要有四种：社区商业，沿街商铺，商业街区，shopping mall，专业市场，商住楼。

　　社区商业就是为了满足小区内居民的生活需求而配套的商业形式。一般社区商业又有两种，一种是和小区分离的。分布在小区内部或者外围的商业模式，一般会设有洗衣店，便利店，银行，美容美发等生活必需的配套。另一种是和小区融合在一起的，有的直接在住宅的一层至三层之间，这样的商业规模相对较大，而且通常都是封闭式的商铺，密集，租金较低，又集市的感觉。这样的商业对于业态会有一定的限制，一般不会有餐饮娱乐等影响居民生活的项目，对于营业时间也有严格的规定，以前的老的社区这种形势较多，现在并不多见，赛格二期双城有点这样的影子，一两层是商铺，三四层是数码广场，四层以上是LOFT，不同的是赛格的整个项目都是商业定位的，LOFT也是商住为主。

　　沿街商铺是指分布在繁华街区两边的商铺，最典型的是苏州的观前街，十全街，这些商业一般只沿街分布1-2层，和街区有一定区别。这样的商铺比较浪费占地面积，对于本身的所处的路段的人流量也有很大的要求，投资成本较高，而且商业成熟需要一定时间积累，会有很多传统购物观念在里面，但是不可否认的是，这样的商业模式是目前最受苏州市民欢迎的，也是最符合传统的购物习惯的，在一条街上，吃喝玩乐，样样齐全，边购物，边休闲，又没有压抑感，是亲近阳光的购物方式。

　　商业街区相比沿街商铺，对于人流量的积累要求没有那么高，通常是有了一个商业街区，才慢慢有人流量，如园区的左岸商业街。商业街区与沿街商铺相比，可以说一个是天然的人流量很大的通道，一个是人为的制造出人流量较大的街道，然后在两边分布商铺，商业街区通常有内外两层，街区的设计对人流有导向作用。街区通常也集合了多种业态，但是对于业态可以有一定的归类划分，便于目的性消费。现在也有开发商为了使社区商业的服务半径更宽泛，也会人为的制造商业街区，然后在两边分布商铺，如大湖城邦的商业配套，湖畔天城的商业配套，都可以归为商业街区。商业街区的服务半径会比较广泛。

　　shopping mall，是从国外引进的一站式购物模式，是和快节奏的现代生活，国外把购物看成是一种任务和负担，所以希望在一个地方解决所有的生活需求。而中国人喜欢把购物当作享受，不过现在年轻人由于工作压力大，工作时间长，也更愿意接受一站式购物模式。苏州最早的标准的shoppping mall是绿宝广场，绿宝广场的商业模式相当领先，但是开业并没有引来太多的关注，因为当地的购买力有限，地理位置也有一定的负面影响。苏州市民对于这种新型的消费模式，接受度不是很高，因为习惯了露天街区和沿街商铺，一站式购物会显得有点压抑和局促，没有人气也是一个问题。但是开发商采取了出租的方法，优惠的出租，引来了大量的又，名牌知名度的商家，现在的人气有所提升，周边居民购买力的提高是关键，一个领先的理念，并不一定会取得隆重的回应，可以说是绿宝的一大悲哀。现在，交通的利好消息，商家主办了几次大型的活动，起到了很好的宣传作用，主要是好的东西，还是会被人们接受认可，毕竟，这里不管外面打雷下雨，里面永远是晴天。苏州目前规划中还有新区玉山公园附近的shoppping mall，和园区博览中心附近的一个shoppping mall，档次规划都不低，对于周边的居民，是很好的消息啊，以后不用挤观前了。

　　专业市场是指专门经营某类商品的大型市场。苏州的相城是专业市场的聚集地，有小商品批发市场，有服装批发市场，有精品市场，珍珠宝石城之类，总之，很多很多。还有新区的汽配城，专业市场的发展在苏州也是异常蓬勃，这跟苏州的地理位置有关系，苏州称得上是长三角的枢纽中心，上海无锡常州，都近在门口。苏州的专业市场也是越做越成功，有年租回报的，有买一层送一层的，有返租的，苏州投资者对于商铺的热情是可见一斑的，对于专业市场，也就爱屋及乌了，而且通常专业市场的投资比商铺要小，风险也相对小一点。专业市场的建立通常是原有的专业市场的扩大，有着比较稳定的人群，通常开发商为了要人气，也不太欢迎投资者，会要求购买者带执照购买，并且给予一定的优惠。

　　商住楼是指用商业用地建造的类似住宅的产品，主要用于出租，现在在苏州已经发展起来的形式有写字楼，SOHO，LOFT，这些类型都发展的并不是很好，虽然他们有的产品同时满足了消费群体的多种需求，但是这部分商业对于物业管理的要求相当高，很多项目产品做得很好，但是受到物业管理的束缚，经营发展的并不好。而且这类产品通常可以在市场上找到更为廉价的替代品，所以，对消费者来说并不是最好的选择。

　　就苏州目前的商业模式来看，大致为以上几种，以后会不会有新的模式出现，我们拭目以待！

　　（margaret）