征收范围、税率变化大

　　继上海宣布征收土地增值税后，今天上午苏州市地税局也向记者证实，对二手房征收土地增值税的征收范围、税率作重大调整。初步确定从8月1日起执行。

　　政策解读

　　[比较] 原政策 非普通住房（如别墅、高档住宅） 6%。

　　新政策

　　住宅小区建筑容积率<1.0，或单套建筑面积≥144平方米，或实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.44倍以上的住房1%。
                        　　
　　备注：1、个人商用房费率从6%到1.5%。2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报、审核，凡居住满5年或以上免征；居住3到5年的，减半征收。3、土地增值税第2种算法，纳税人转让旧房，不能取得评优点价格，但能提供购房发票的，按发票所记载金额，并从购买年度起，到转让年度止，每年扣除5%。如100万元买进，150万元转让，居住2年缴纳土地增值税为[150万-100万（1+5%×2）×30%]。

　　[解读]

　　新的二手住房土地增值税将在“普通住房”的概念与现行的营业税对“普通住房”概念统一，至此，市民将对普通住房标准有一个清晰的概念。从征收范围上看，需要缴纳土地增值税的房屋范围有所扩大，如过去面积为145平方米的普通住房，此次也纳入征收的范围。从费率上看，有了大幅下降。

　　案例分析>>>

　　[案例1]

　　沧浪区江南人家联体别墅，建筑面积为252平方米，总价为 450万元。购置于2007年，居住未满3年。

　　[算法]按照现行6%的税率，该联体别墅需要支付的土地增值税为：

　　450万元×6%=27万元。按照拟实行的新税率，该联体别墅需要支付的土地增值税为：

　　450万元×1%=4.5万元。

　　[影响]从交易成本看，新政策对该套联体别墅业主来说，是个利好消息，将减少22.5万元土地增值税。

　　[案例2]

　　吴中区某花园，小高层，3楼，共11楼，面积160平方米，100万元，2006年建，居住未满3年。

　　[算法] 按照现行土地增值税的规定，该房属于高层普通住宅，不要缴纳土地增值税。

　　按照拟实行的新政策规定，该小高层需要支付的土地增值税为： 100万元×1%=1万元。

　　[影响]从征收范围看，面积在144平方米以上的普通住房将开始征收土地增值税。是新政策影响比较大的房源。

　　影响

　　案例2中，张先生计算了一下，该房屋未满5年，需要缴纳：营业税（含城建、教育费附加等），费率为5.55%，个人所得税为1%，土地增值税为1%，印花税为0.05%,合计为交易价格的7.6%。如果交易价格为100万元，则为7.6万元。房东老王告诉他，他净到手是100万元，税费将由买主张先生承担。

　　苏州房屋置换中心董事长秦怀群：现在二手房市场已形成一个潜规则，卖主报个净得房价，税费由买主承担。对于急于脱手面积在144平方米、未满5年的房东来说，此次新政策出台，如房东仍坚持净到手价格，买主增加上万元的土地增值税，不排除房东会在净价中让出1-2万元。但这是个案，对于大多数买房人来说，首先是看房子，房子中意，

　　即使不满5年，要增加上万元税费。她个人认为，在目前房源相对紧张，而外来人口、换房带来的刚性需求仍然较大，买房人将在考虑购房成本和房屋上涨速度之间权衡。在置换中心，144平方米以上的住房（含别墅）约占总成交数量的20%左右，相对于普遍征收的个人所得税，土地增值税政策影响面要小得多。

　　苏州裕兴房产代理有限公司总经理张云帆：能买得起144平方米以上房屋的，往往有较高消费能力较强的人群，个人认为该政策影响不大。

　　近日市场上已在传言该政策的变化，但从交易量来看，144平方米以上普通住宅交易量没有出现井喷。在人民币升值背景下，进行房产中长线投资（非自住）的人，在建筑面积为144平方米和145平方米房屋选择上，会有一定的影响。