追涨：谁比谁更有耐心

　　不仅城区“一房难求”，其他片区也有一些楼盘因为地段成熟、社区成熟、产品适销对路等缘故而被一路追涨，甚至有价无市。

　　一些大型的楼盘项目，真正实现利润的，是在项目后期，这是业内的共识。一些开发商很自然地寄希望于在牛市之下多收个“三五斗”。

　　一位较早进入园区市场的开发商近期忙于修改项目的三期规划，虽然规划几易其稿，仍然未能通过审批，开发商依然很有耐心。“规划不通过，就得晚开盘，晚开盘市场更好。”该开发商一语道破天机。

　　同样是园区的楼盘，隽御凤凰城上半年公开的白羊座、双子座、金牛座小户型因为规划审批未通过的原因，迟迟未能与客户签约，引起了购房者的强烈不满。某准业主向本报反映：自3月份向开发商交纳5000元诚意金之后，开发商便没有了下文，目前正在争取园区政府的介入。由于小户型分割计划受阻，隽御凤凰城目前仅剩大户型现房在售。

　　以100套100平方米的房源为例，以半年内价格涨幅500元平方米计算，开发商推迟半年入市，便可以多出500万的利润。而在房价不断攀升的过程当中，买房人的购房计划被一再搁置，相当于要为买房支付更多金钱。

　　楼市：被饥饿了的疯牛

　　2007年入夏以来，苏州住宅成交均价已经稳稳地坐在了6000元之上。就像股市的疯狂吸引大量非理性资金入市一样，房地产业这头“疯牛”，同样让开发商有了“惜售”的勇气。

　　在追涨心理的驱动之下，原本打算买房的、以及原本不打算近期换房的，都急不可耐地加入了买房大军。当全民买房的积极性被空前调动起来之后，却有部分开发商不卖房子了。

　　还有部分开发商，将房源拆整为零，巧用营销策略，以期造成“供不应求”局面。这种饥饿疗法尤其奏效。

　　还有部分开发商甚至推迟申请预售许可的时间，变相惜售。“政府职能部门仅仅能约束其在取得预售许可证后10日内必须销售，至于什么时候拿预售许可证并没有硬性规定。开发商甚至可以进行现房销售，理由是保证楼盘品质，打造社区实景，只要他愿意。”一位业内人士道出其中玄机。

　　“什么时候卖，怎么卖、卖给谁？主动权其实完全在开发商手中。甚至开发商可以选择不采取公开摇号的方式卖房，对于客户的选择，在法律上也是许可的。这是买卖公平的原则。”江苏华恒律师事务所张拥军律师告诉记者。

　　“供不应求”一直是开发商解释房价邪涨的理由，而地价成本又新近成为开发商涨价的云梯。7月份的苏州市土地出让结果，使得所有开发商和买房人重新审视苏州目前的房价和上浮空间。成交地价接近周边房价的现实情况，为买卖双方都打了一针房价还要上涨的强心剂。

　　惜售无罪：房荒板子打向谁？

　　今年6月底，苏州登记销售商品房397万平方米，与去年同比增长了38.66%%。其中住宅登记销售共2.7万套、334万平方米，同比分别增长了39.13%%、35.42%%。在此种情况下，依然一房难求，主要表现为低总价、小户型住宅和城区住宅的热销，买卖双方长期看涨楼市。此时出现部分楼盘惜售行为，属于市场的必然反映。

　　一家开发公司老总直言不讳：“惜售，纯属企业的市场行为，企业是追逐利润的，是自然而然的事。但是绝大多数是不会惜售的，因为现金流对房产企业来说，非常重要。”

　　“就单个项目而言，惜售的确能够增加开发商的利润，但超出核定价格部分的纳税和其他财务成本还有市场风险也是需要考虑的，对于多项目运作的开发商，惜售并不现实。”新创建设发展有限公司副总赵宏伟认为。他举例，8月11日再度开盘的新创理想城销售的是原计划明年入市的房源，对于持续滚动开发的开发企业而言，不求在一个项目上赚的盆满钵满，而是追求尽早“落袋为安”。

　　依靠企业和市场的自律并不能有效缓“住房饥渴”这一关乎民生的重大课题。要改变开发商在买卖双方中的强势地位，让房地产交易回归公平、规范，政府的使命不仅在于规范销售行为上，更应着眼于增加土地和经济适用房供给，遏制过度炒房行为。通过经济、行政、法律手段才是让楼市疯牛回归理性。