一、 吴中区市场现状分析

　　1、土地供应情况

　　2007年上半年，苏州吴中区的土地成交面积位于各区域之首，居住和商业地产协调发展。

　　2007年上半年苏州吴中区土地挂牌总面积为585280.4平方米，其中居住用地为472640.6平方米，商业用地为54794.5平方米,办公用地为57845.3平方米。

　　项目主要分布于木渎、胥口和度假区。从挂牌土地的容积率来看，以小高层和高层为主。

　　吴中区近两年来的土地出让明显增加，政府和开发商对于这一片区都有厚爱。

　　吴中区位于苏州的南面，离新区、城区、园区都比较近，吴中区的房地产自发展起来以后，对于城区、市区和园区的购房人群都有一定的分流，木渎、胥口瓜分了新区西部的部分购买者，吴中城区板块瓜分了老城区的部分购买者，独墅湖板块和越湖路板块瓜分了园区南部的部分购买者。区域内目前公寓均价相对较低，板块内形成居住集中区的趋势明显。

　　2、商品房供应情况（8月份）

数据整理:网尚房地产研究机构

分析：

　　八月份吴中区共有14.6万平方米的房源上市，其中住宅类房源有10万平方米，本月吴中区商业地产房源上市量也比较多，有4万多平方米。

　　本月吴中区房源上市量项目最多的是鑫苑.湖岸名家，推出了5.2万平方米的房源，该项目 8月19二期的一次加推，8月25精英公寓开盘，销售状况都良好。

　　丹枫路218号的商业项目是本月吴中区商业推出的重点。

　　3、商品房供应情况（8月份）

数据整理:网尚房地产研究机构

分析：

　　与7月份相比，今年8月份吴中区的成交量开始回落，成交套数减少了13.27％，基本上下降到6月份的成交水平，成交面积增长了1.7％，中大户型产品在成交量中的相对增加是导致成交套数和成交面积反向变化的主要原因。

　　8月份吴中区的成交均价反弹上涨，涨幅为6.52％，近期吴中区商品住宅涨势强劲，部分热点居住板块的楼盘价格上涨明显，“三天一涨”的市场行情已经不足为奇，加上别墅产品的销售量增加，从而引起了8月份吴中区的成交均价上涨。

　　与去年同期相比，吴中区成交量有所减少，成交套数减少26.64％，成交面积减少42.37％，而成交均价上涨了46.9％，一方面别墅产品开始不断增加销售，提高了价格水平，另一方面顺应宏观市场的发展，价格惯性上涨，加之其他因素的综合影响，进一步推动了价格上涨。

　　目前吴中区商品住宅市场供应主要集中环太湖和镇区别墅、越湖路板块、独墅湖板块等区域，产品价格层次差异较大，在今年宏观市场良好的环境下，吴中区利用自身现有的优势，抓住机遇，取得了突飞猛进的发展，成为苏州片市场中关注的焦点，该区潜力很大，未来仍会有提升。

　　4、综述

　　如果说苏州的房地产市场开始进入快车道，那么吴中区无疑将是其中一辆快速奔驰的列车。经过近两年的发展，吴中区的房地产市场潜力不断被挖掘出来，在苏州房地产市场继工业园区成为另一个受人关注的焦点区域市场，不论是近年来土地市场的巨大放量，还是活跃的商品房交易市场，都在不断地展示着“厚积薄发”的巨大潜力。

　　不论是从每周的成交情况，还是月度甚至年度的成交情况来看，吴中区都紧随工业园区之后，虽然与其还有一定差距，但是从近年来吴中区的成交量和成交价格的绝对数值以及快速的增涨之势，都表明了吴中区在苏州房地产市场的影响力正在逐步扩大，尤其是今年上半年吴中区的成交均价突破涨至6000元/平方米大关，并长期在高位徘徊。

　　随着今年苏州几次大规模的土地出让，吴中区上市的土地量卫列前茅，再次成为社会各界关注的焦点。吴中区区域广阔，与高新区、沧浪区和工业园区都有交界，所谓“地大物博”，吴中区有着其他各区所无法比拟的地理优势，自然和人文条件优越。现有大量的商品住宅和土地供应量，市场的活跃与发展，可以想象未来吴中区将与工业园区并驾齐驱，成为苏州房地产市场的风向标。

二、独墅湖片区市场现状分析

独墅湖片区楼盘开发分布图

　　1、地理位置

　　吴中区独墅湖片区位于独墅湖西岸，在区域划分上，自北面和西面与工业园区交界起，向东和向南的方向展开的独墅湖西岸区域。

　　2、土地市场概况

　　独墅湖片区近年来土地供应量有限，除了现有已开发的楼盘之外，在星岛•仁恒南的墅浦塘另一侧，是双冠2006-G-30号储备地块，目前地块开发状况尚无明确动态，另原圣缇哥蔚城部分地块目前已被中房集团联合苏州本地开发商共同取得开发权，尚未规划开发，处于闲置状态。

　　2006-G-30地块基本情况：

　　另外另一块地块是位于壹湖项目南的地块，该地块属于中房集团的壹湖项目二期储备用地，目前尚未规划内容，地块占地面积不详。

　　目前该区域北部与园区交界处已经开发了现有的几个楼盘，可用地稀缺，未来可供应土地集中在星岛•仁恒以南的区域，目前星岛•仁恒以南附近仍为当地居民居住所用，闲置土地较少。

　　3、商品住宅市场概况

　　近年来，随着圣缇哥•蔚城、星岛•仁恒、鑫苑•湖岸名家以及即将上市的星屿•仁恒、壹湖等项目的陆续推出，拉动了独墅湖片区市场的迅速发展，虽然在此片区内，由于有限的土地供应量，到目前为止现有项目也只有为数不多的几个楼盘，但是从该片区内的楼盘产品的发展轨迹，不难看出，市场从单一的产品品质、单一的居住层次逐渐向多元方向发展，从圣缇哥的2幢25层的湖景塔楼，到现在的星岛•仁恒联排、独栋别墅、以中小户型为主的鑫苑•湖岸名家的多层和小高层，再到星屿•仁恒的精装修小高层和壹湖的电梯多层、联排别墅、产品结构不断得到完善，也完善在独墅湖居住的环境，同时随着近年来，该片区的土地开发的加快，在整个良好的房地产宏观市场环境下，独墅湖片区的价值正在不断得到体现，并且正在进一步得到提升。

　　3.1市场供应：

数据整理:网尚房地产研究机构

综述：

　　今年上半年，吴中区独墅湖片区共有177252.85平方米商品住宅拿到预售许可证，占到今年上半年苏州市住宅上市面积的6.8%，占到吴中区上市面积的26.4％。

　　在今年5月20日开盘当天，鑫苑•湖岸名家即传出390套的销售佳绩，在良好的销售形势下，分别在7月中旬和8月初取得预售许可证，再次加推市场。

　　8月25日，鑫苑•湖岸名家推出了177套房源菁英公寓，户型有39-59三种房型，总价25万起。

　　在下半年9月，鑫苑•湖岸名家取得第四批预售许可，并于9月15日开盘推出2幢小高层和最后一批多层，共计300余套房源，户型从73平方米到115平方米不等。

　　9月8日，星岛•仁恒一期部分别墅开盘，共推出44套联排别墅，星屿•仁恒也将在十月开盘，首批推出3栋约120套左右房源，下半年后期还将陆续推出其他房源。

　　中房集团的壹湖项目已进入宣传推广期，预计今年10月份开盘，主要为电梯多层房源，推量在200套左右，后期会推出别墅，共计31套。

　　圣缇哥•蔚城两幢高层仍有近300套至今未推出。

　　3.2市场销售

　　目前在独墅湖片区在售项目主要有星岛•仁恒和鑫苑•湖岸名家两个项目，其他项目尚未取得预售许可证，暂时没有销售，陆续会在下半年开始销售，从目前在售项目的销售情况来看，销售形势很乐观。

　　星岛•仁恒今年上半年推出别墅154套，截止2007年8月17日共销售了102套，销售去化率达到66.2％，在良好的销售形势下，该楼盘近期又将加推。

　　9月8日，星岛•仁恒推出44套联排别墅，截止9月14日，仅剩9套房源，另有2套中央水景别墅保留。

　　自5月份开盘以来，鑫苑•湖岸名家共推出1000多套房源，截止2007年8月17日，整体销售去化率接近50％。

　　鑫苑•湖岸名家菁英公寓销售良好，销售率达80％以上。

　　9月15日鑫苑•湖岸名家三期开盘，推出75-115㎡多层和73-105㎡湖景高层，约300余套，开盘当日的销售去化60％以上,多层销售均价目前涨至7500元/平方米，小高层均价达6900元/平方米。

　　3.3 板块特征

　　3.4综述

　　不论是从独墅湖片区在近年来楼盘价格的走势方面，还是从目前现有在售或即将上市的各个楼盘短期内价格的变化趋势来看，都在表明独墅湖正在成为苏州下一个以湖景资源为依托而崛起的片区市场，它的居住价值正在被进一步挖掘。仅以该片区个案的销售情况为例，鑫苑•湖岸名家成为今年上半年独墅湖片区乃至苏州市场的一个亮点，从今年5月份开盘的多层均价为5000元/平方米不到，到现在的6000元/平方米，小高层达到5800元/平方米，三个月的时间多层住宅价格上涨幅度达到16％。

　　目前独墅湖片区的生活配套还不完善，居住环境的改善尚需时日，但是缘何楼盘如此俏销，价格如此涨幅？排除市场刚性需求的旺盛、开发企业的品牌因素以及广告宣传到位对销售的影响等综合因素，无非是片区的居住和投资价值得到肯定，随着独墅湖片区居住热潮的兴起，周边的生活配套设施也将逐步完善起来， 依托沿岸湖景资源，独墅湖片区将成为苏州又一个居住热点。

　　3.5附表：独墅湖片区项目开发情况表

数据整理:网尚房地产研究机构