今日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》明确并完善了业主代表大会制度。第八条规定：“物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。”第九条规定，业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。同时，《条例》对业主代表的产生、业主（代表）大会的召开及其职责等作了具体规定。

　　《条例》第六条、第十三条和第十六条分别对业主的权利和义务，业主（代表）大会和业主委员会的相关职责，作了详细具体的规定。该条例明确规定，按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付，是业主应当履行的义务。业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

　　停车应先满足业主需求 《条例》第四十七条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。”为了防止开发建设单位对车位、车库只售不租等现象，该条还规定：“尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”

　　同时，为了保障小区道路畅通，确保居民通行安全，《条例》规定：“地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。”

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　　车库不能当出租房了

　　《条例》第五十条规定：“业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。”同时，《条例》对物业管理区域内专门设置了“禁止将车库用于居住、生产经营”等10项禁止性规定，并明确要求：“物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。”

　　底层业主不承担电梯运行费《条例》第四十条规定，建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

　　《条例》还明确规定，除了电梯起始点设在地下层的之外，电梯起始层的业主不承担电梯运行费，但应当承担维修、更新改造费用。