新政“挤压”闲置土地

    2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。

    这已是继2007年中央层面《关于加大闲置土地处置力度的通知》和《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》之后，在处理闲置土地问题上的第三份通知。在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度更是明确要求各地“严格执行”。

    毫无疑问的是，《国务院关于促进节约集约用地的通知》的目的，就是通过提高房地产商囤地成本，将闲置土地挤压出来。“现在少数大开发商手上有大量的囤地，这些地够中国房地产业开发2－3年了。而现在政府的要求全部开发出来，也迫使他们的资金压力特别大。”佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者：“本来，这些开发商希望通过长时间囤地来提升土地价值，可是他们现在面对的，将可能是更大的压力。”

　　开发商面临资金压力

    2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策。上海二手房指数办公室分析师表示，这一从紧货币政策的出台，一方面使一些资金实力不强的购房者望而却步；另一方面使很大一部分购房者暂缓购房计划。

    2007年12月21日起，中国人民银行决定年内第6次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18％。受此影响，房地产商将加快资金回笼。银行加息不但有利于抑制银行放贷冲动，更可以使高度依赖于中短期贷款的房地产商资金链渐趋紧张。

    一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显，许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等。记者在上海联合产权交易所看到，从去年下半年起，就有多家房企挂牌转让股权、项目、土地。如上海嘉亭荟房地产发展有限公司转让85％股权、上海麦其房地产发展有限公司转让100%股权、扬州路338号房地产转让、筹建中国联成按揭服务有限公司融资6000万元占30%股份转让等等。其中，仅去年12月，就有12个项目转让挂牌。

    事实上，目前对于很多开发商来说，加息的直接影响就是导致贷款利率上涨，财务成本增加导致的资金链断裂已经成为不得不考虑的严重问题。因此，加快项目开发的周转期，尽可能大量地推出商品房，通过快速商品房销售回笼资金以维持资金链的正常运转，已经成为了不少房地产商无奈的选择。

    薛建雄对记者表示，目前就上海来看，捂盘的量并不是很大。因为2007年总体行情较好，小开发商都有比较丰厚的回报，所以资金压力不是很大。但是几个大的开发商，资金压力特别大。

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    因为，大开发商制定的都是快速发展的目标，一般的操作模式是高速开发、快速销售，在短时间内把资金快速滚动起来，以把企业做大。“以万科为例，其目标是10年要达到1000亿元。那么，这几年的开发量、资金需求量就会特别大，而一旦遇到销售停滞的问题，资金就会紧张，就会被迫低价抛售。