分析

成熟商圈商铺租金回报率平均达8%左右

　　广州市区有不少较成熟的商圈，其中包括步行街、专业市场、商场。据中原地产数据显示，目前成熟商圈的租金回报率平均达到8%左右。对于投资者来说，投资成熟商铺的优势在于无须深入研究商业地产并做大量分析；在投资后也无须过多考虑租客的经营业态，因为大部分成熟商铺的业态已经非常固定，少有变化，如上下九商铺较多经营小商品，站前路商铺多经营服装批发，岗顶商铺还是会依然经营IT行业；其租金回报率也较为稳定。由于投资风险较小，投资者投资策略重点在于选好商铺，并了解相关的政策、规划，以确定该商圈在可预期的时间内不会出现搬迁。

　　而投资者面对的劣势在于投入成本较大、升值潜力较小。比如投资一个北京路的商铺，成本可能为几千万元，租金回报率虽可能达到10%以上，但商铺的售价在数年内很可能不会有大幅的上升。

投资未成熟商铺：

特点：高风险，高回报

某正在入住小区一手商铺

投资时间：两年前

投入资金： 10000元/平方米

每月租金： 100多元/平方米

租金回报率： 10%以上

　　案例：廖先生曾经从事与房地产有关的工作，对广州的商铺市场有所了解，因此两年前决定投资时首选商铺。他选择了某个正在入住的小区的一手商铺，投入资金为10000多元/平方米，租金却只有30元/平方米/月，租金年回报率连4%都达不到，令其家人和朋友非常担心，廖先生却一直胸有成竹。之后的两年间，廖先生的商铺果然不断升值，目前的市场价格已经高达30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本计算，目前的租金回报率高达10%以上！但廖先生并不急于脱手，他认为他的商铺所在地段商圈还未足够成熟，仍有上涨空间。

　　适合投资者类型：对房地产行业特别是商铺较为熟悉、有冒险精神并经得起较大风险的投资者。

分析

回报率达10%以上 但要有识别“潜力股”慧眼

　　大部分投资未成熟商铺的投资者的最终目的并不是出租，而是转手。他们通常先养铺，待商铺的租金和售价有较大幅度的上升后再卖出。

　　以廖先生的情况为例，当该商铺所在的小区未成熟时，商铺的租金回报率很低，但当附近的住宅市场饱和，不只是一两个小区的消费群体时，其租金就极有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%时，售价也有可能上升50%，廖先生在此时选择出手就是再好不过的时机了。

　　当然，投资未成熟商铺风险很大，投资者需全方位了解商铺的情况，首先了解地段，如会展中心附近商铺，要考虑其季节性很强的问题；其次判断位置，商铺中有“金角银边草头皮”的说法，同一条街上的两头商铺通常最旺，中间商铺最差。

　　另外，还要了解附近商圈目前所处的发展阶段。如以小区商圈为例，其普遍发展规律为：第一阶段为生活必需品业态，第二阶段多为中介和小食店，第三阶段为服装、美容等休闲业态。如果在商圈处于第一阶段时引进服装业租客，很可能很快“关门大吉”，总有商家倒闭的商铺，其商业价值将不断被降低。