“房地产中介是个暴利、泡沫行业，内幕太黑了”。近日，一位曾经从事过房地产中介的老板向《市场报》记者披露了房地产中介行业的内幕。他认为，房地产中介行业违规操作太多，管理不力。他告诉记者，“退潮才刚刚开始——房地产及其相关中介行业的震荡、洗牌、复兴还要经历一个漫长的冬天。”以下是他对记者的讲述。

　　占用客户购房款成为潜规则

    　“——房地产中介赚钱的招术就是占用客户购房款。问题也多出在这里。圈外人可能会质疑：国家已有法规禁止房地产中介占用客户购房款，客户购房款必须存到指定的银行里，为什么占用客户购房款会成为房地产中介机构的‘顽症’”？

    　“——问题出在房地产中介向购房者‘让利’这个问题上。一些房地产中介机构自定规矩，‘在45天办完房款及相关手续’，这样漫长的时间就给他们占用购房客户资金提供了较大的运作空间。一些房地产中介机构向购房客户许诺，把购房款存到自己公司里，可以优惠1000元以上的购房款。利诱在先，陷阱在后”。

    　难道购房者会看不出房地产中介机构的骗局？

    　“——房地产中介机构很能够抓住购房客户的心理。他们或者在成立之时，请来有关领导为自己装门面，显示其社会人脉资源，或者频频召开什么‘权威论坛’，为自己公司‘包装’、‘评奖’，吹嘘自己公司实力如何强大；而一些购房客户相信房地产中介机构的宣传，也有人因为贪图小利、见钱眼开，‘乖乖’的就把钱交给了房地产中介机构”。

    　“——一些房地产中介机构大量占用了客户的购房款，越是大公司，风险越大；他们把客户购房款用于挥霍，平时应付这些债务只能拆东墙补西墙，一旦‘顶’不住了，只能闭店、出逃。我有几个熟悉的同行，他们的公司占用客户四五百万都打了水漂，还在硬撑着……”

    　房地产业调控的关节在银行

    　“——你问房价为什么降不下来？没有高房价，就没有黑中介，没有银行支撑，房地产商就没法运作，这是行业皆知的规则。房地产商是银行支撑的产业，没有银行的贷款，房地产商没法存活。一些房地产商从政府那里得到了土地证，工程还没有动工，转身就用高估的房价从银行那里贷来了‘抵押贷款’——卖房款。一些房地产商房子没盖好就外逃了，什么原因？他的钱早已从银行那里得到了。这样的例子不胜枚举”。

    　“——做房地产的很少用自己的自有资金。用自有资金干房地产，是房地产业的大忌。国家屡屡调控房地产市场为什么不见效，原因是房地产商没有任何压力，压力都在银行那里，国家一再发令，银行此类资产不减，隔山轰雀，有声无形，你说国家‘调控’怎么能见效果”？

    　“——一些房地产商把自己的房子都‘押’到房地产中介那里，因为他们自己卖不出高价。房地产中介卖高价房，房地产商出底价，获利双方分成。这样的房子，都要经过中介加价、抬价的过程。有的房地产商通过中介将房屋高估，比如40万元的房子估成70万元，然后从银行谋取抵押贷款。当然他们这样做，要送好处给银行……”