在中国当前条件下，政府希望“主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空。中国不仅需要适度扩大住房保障面，而且迫切需要更多地提供保障性实物    

    　在高住房收入比下，上海乃至全国居民都存在着很大的购房压力。房价究竟会走向何方？政府又该在其中扮演怎样的角色？

    　对此，全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭在两会期间表示，在中国当前条件下，政府希望“主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力”的良好愿望可能落空。中国不仅需要适度扩大住房保障面，而且迫切需要更多地提供保障性实物。

    　张泓铭指出，目前中小套型住房奇缺，有了补贴借不到房。大多数城市从上世纪90年代末开始，中小套型的公房建设停止，没有新增房源。同时，在旧城改造中，大量拆除了中小套型的旧（公）住房，代之以中大套型的商品住房，平均套型面积从2001年的约82平方米，增大到2006年的130多平方米。这一切，导致适用于低收入家庭租赁的中小套型住房奇缺。加之，进入城市的新居民和常住居民需要的租赁房也是以中小套型为主，进一步加剧了中小套型住房奇缺的程度。

    　此外，中小套型住房租金快速上升，有了补贴租不起房。大多数城市从上世纪90年代末开始，住房价格和租金不断上升。2001年全国商品住宅每平方米销售价为2017元，2006年提高到3119元，5年平均增长9%多，租金随之水涨船高。中小套型住房奇缺又导致租金加速上升。可以预见，中国城市住房价格和租金较快上升的局面，在未来的5至10年间还将一定程度地持续。这对于城市低收入家庭租赁住房构成极大的威胁，而对于租金补贴水平和政府负担的不确定性太大。

    　因此，张泓铭认为，中国不仅需要适度扩大住房保障面，而且迫切需要更多地提供保障性实物。以海外的廉租住房实际情况为例，迄今为止，香港政府累计建造廉租住房65万套，约占全港住房总量的35.6%以上；新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的8.6%。即便是发达国家，也保持相当数量的公共住房廉价出租：比利时占全部住宅的7%（1998年）；法国18%（1996年）；德国9%（1998年）；英国20%（1998年）；瑞典23%（1995年）；荷兰6%（1999年）；日本6.8%（1998年）。

 　　这表示，在一个不太短的阶段中，我国城市廉租住房保障制度，当然是提供实物，不应该是“主要通过发放租赁补贴”。对低收入住房困难家庭“主要通过发放租赁补贴”，那是将来具备了两个必要条件以后的事。

    　张泓铭建议：当前，管理部门应尽快通过适当的形式表明，廉租住房办法就是（或是“主要”）提供实物的办法，迅速指导各地的工作，防止偏向扩大走上弯路；在未来的住房保障规章、条例修订中，明确廉租住房是城市低收入住房困难家庭住房保障的主要形式，只有在中小套型住房充分、租金稳定的城市，才能逐步转向“主要通过发放租赁补贴”。