今年苏州楼市的暖流来得特别晚，在刚刚过去的三个月时间里，苏州公寓市场普遍受 “冻”，特别是节后市场，除了万达、万科、中海等个别项目外开盘都很平淡，购房者普遍信心不强，观望气氛浓厚。但是，记者发现在公寓解冻缓慢之际别墅市场却波动较小，反而在节后已经开始出现一波行情，在三月更出现了强劲的销售势头。

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　　别墅要 “暖”过公寓房

　　有关数据表明，截至3月底，苏州市区别墅可售总面积为65万平方米，仅比2007年12月末可售别墅的面积增加了14%。而与此形成对比的是，3月末苏州市区住宅可售面积达到了254万平方米左右，比去年底增加了24%。比起公寓来，别墅的“存货”压力要小得多，因此虽然楼市寒意阵阵，但别墅市场面临调整的压力也相对小得多。

　　记者发现，最近一段时间来苏州购房者买别墅已不仅仅局限于个别区域、个别楼盘。整个一季度中，确实有个别如智园、观澜丽宫等新开别墅项目，受到购房者的追捧，但更多的都是一些持续销售的楼盘，比如姑苏桃花源(社区)、星岛仁恒(社区)、南山巴黎(社区)等。同时，购房者挑别墅也已不局限在湖东、独墅湖、石湖等热门地段，相城区黄埭的唯园(社区)、吴中区光福的福园(社区)、东山的太湖缘(社区)等项目同样成了购房者选择的对象，虽然这些项目销售的数量不是很多，但苏州楼市别墅成交的区域显然已在日渐扩大。更为重要的是，最近苏州卖得动的不光是比较经济的联排别墅，一些豪宅也不断出现在成交名单之中。其中，金鸡湖西中茵皇冠社区的千万级别墅、太湖的东山会(社区)等也都在节后成为购房者下手的对象。

　　核心地段别墅有看头

　　从整个一季度别墅销售的主力项目来看，卖出的多数都是偏远地段的别墅，核心地段的别墅销售还相对平静。据统计，目前苏州在售的别墅项目近100个，而所谓核心地段包括园区金鸡湖西、湖东CBD、古城区等在内的项目并不多。以湖东板块为例，真正处于CBD核心位置的仅南山巴黎(社区)印象的40多套别墅。这些区域的别墅由于地段优越，且需求量大、在售楼盘数量少，开发商在市场回升之时反而有惜售心态，因此一季度推盘并不多。“第二季度供应主力还是非核心地段的别墅，但核心地段的别墅也将开始进入销售旺季，这些地段的别墅将比非核心地段别墅更有看头，也有望带动新一轮的别墅上升行情。”西安交通大学苏州研究院房地产研究所的有关负责人告诉记者，今年苏州低密度住宅新增供应在116万平方米左右，加上市场存量，总供应面积将达到163万平方米，总的来说还是比较有选择余地的。

　　记者了解到，4月份苏州就将有多个别墅项目开盘，其中不乏旭辉芭堤兰湾(社区)、中海御湖熙岸二期、石湖华城湖郡、星岛仁恒(社区)二期等重头项目，显然这将增加整个上半年别墅市场的看点。

　　苏州别墅越来越小巧

　　购房者买别墅面积很重要，吴中区别墅目前大多为300-350平方米的中档别墅，其次是250-300平方米的经济型别墅，同时还有不少350平方米以上的大别墅，而园区数量最多的则是面积在250-300平方米的别墅。但是记者发现，今年以来新增别墅的面积明显偏小了，都是以250-300平方米的经济型别墅为主。吴中区的变化尤为明显，300-350平方米中档别墅的供应比例与现有别墅形成明显反差。从今年上半年新开的别墅项目看，别墅“小型化”已经成为苏州楼市的潮流了。

　　有关业内人士向记者表示，今后别墅“小型化”将是趋势所在，但面积变小并不意味着品质会下降，一些别墅产品通过合理设计，反而能在比较小的面积中做出大空间，目前普遍采用的方法有：屋顶露台、采光地下空间、增加层高等等。但是，最根本的还是面宽、进深两个方面的变化，如南山巴黎印象(社区)新推的联排别墅客厅“纯面宽”也能达到7米以上，而原先这样的面宽多出现在独立或者双拼别墅中。与此同时，如今还有些别墅打出了“小独栋”的概念，利用过道形成独立的空间，将来也会越来越受购房者欢迎。（记者 许峰）