业主应按每日万分之五或约定标准承担滞纳金

    　业主拖欠物业服务费将交滞纳金；物业公司将小区共用部位和设施用于广告、租赁等，所得收益归业主所有，并要每半年向业主公布一次。经过1年多的修改，由北京市工商局和市建委联合制定的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》昨日（4月24日）正式出台，5月1日起在全市推行。

  　  前期物业合同加入业主权益

   　 据北京市建委物业管理处处长赵成介绍，此次公布的《北京市前期物业服务合同》是开发商销售之前与选聘物业服务公司签订的，服务的主要对象是广大业主，充分考虑到了业主的权益。以业主入住为界，分为入住前和入住后服务两部分。合同中新写入了业主的8项权利义务，包括有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计等，同时要承担交纳物业服务费用的义务。

  　  赵成表示，前期物业合同将作为《房屋买卖合同》的附件，要求开发商在办理房屋预售手续时上报市建委。

    　解聘老物业需提前3个月通知

   　 业主拖欠物业费一直是物业公司最头疼的问题，两个物业服务合同中都增加了一个新条款：业主逾期未交纳物业服务费的，应按照逾期每日万分之五或双方约定的其他标准，承担滞纳金。

    　此前征集意见时，市工商局曾指出合同有两大问题需重点商讨，一是新老物业交接出现的管理真空问题；二是共用部位、共用设施等概念的界限问题。市工商局合同处处长王珊说：“这两大问题在正式的合同中都得到了解决。”业主在合同期满后不再聘老物业公司时，应提前3个月书面通知。新物业接管前，老物业不得擅自离岗。共用设施设备等则以附件形式体现，一一列出具体明细。至于最有争议的停车位是否属于共用部位，市建委表示还需等待物权法的解释。

　　市工商局强调，合同从5月1日起推行，此前已签订物业合同的项目，期满前无需重新签订新合同，但可以在协商一致的基础上参照示范文本的内容对原有合同进行补充。（记者 廖爱玲）

   　 合同问答

    　●住宅经商参照商业物业标准收费

   　 提问：住宅经商会比普通业主占用更多的资源，物业费如何收取呢？

   　 解读：合同规定，业主利用住宅从事经营活动，物业可参照商业物业标准收取物业费。

    　●共用设施收益每半年公布一次

    　提问：有些物业公司擅自将业主的共用设施用于经营，却隐瞒收益。这类收益到底归谁所有，如何支配？

    　解读：这种情况物业公司应征得相关业主的同意，每半年应向业主公布收益情况。所得收益归全体业主所有，这些收益可以事先约定使用途径，可以分摊到户补充专项维修资金，或抵减下一年度物业服务费，或由业主大会表决用于其他用途。

    　●老物业拒不撤出须支付违约金

    　提问：新物业还没到岗，老物业公司就突然撤离了，还有的老物业公司拒不撤出，对这种现象合同有什么制约措施？

    　解读：合同规定，物业公司在服务期限内擅自撤出，或在合同终止后仍拒不撤出，须向业主支付违约金，由此给业主造成损失的，还应承担赔偿责任。新物业企业未承接前，老物业公司应继续按原合同约定提供服务，此间的物业服务费用仍按原合同约定标准交纳。　

    　各方说法

   　 专家：不应笼统交纳滞纳金

    　北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌指出，业主交物业费是义务，但欠费也是有很多种原因的，笼统交滞纳金对业主来说不太合适，要分具体情况。在实际中，业主欠交物业费往往有很多理由，而物业公司提供的服务未达到标准又很难取得证据，也没有第三方来评判，因而不太好操作。

   　 对于住宅经商按商业物业标准收费，邱宝昌也认为不合理。对普通住宅里经商完全可以通过另外的方式来管理，但物业公司在没有提供更多服务的情况下却要多收费，无异于谋求高额利润，对业主来说不平等。

    　业主：住宅经商收费不应“一刀切”

   　 家住宣武马连道乐城小区的马先生称，这份物业合同对消费者比较关心的收费问题、共用部位、共用设施予以明确，便于操作。不过，规定住宅经商参照商业物业标准收费，也需要根据具体情况具体细化。只有二三个人的小公司和拥有几十名员工的公司相比，对公共设施的损坏程度是不同的，一刀切的收取标准不太妥当。

　　物业公司：合同执行需要磨合期

    　北京市北宇物业服务公司有关负责人表示，对整个合同比较看好，有利于减少纠纷。业主拖欠物业费的现象比较普遍，合同规定要交滞纳金，这对物业公司和业主双方都是一个约束，但能否执行得好，还有待进一步磨合。“只要业主和物业公司都按照这个合同执行，物业环境会向更好的方向发展，这需要一段时间的实践。”