去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

    但是,所谓物极必反,当开发商通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候,意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道,高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险,还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是,在银根收缩的宏观背景下,在资金链捉襟见肘的情况下,一些开发商开始“退地”、“卖地”。这是楼市泡沫累积的必然结果,同时,也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。

    “发展商的日子愈发不好过了。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,事实上,南方很多大公司如富力、合生创展等有七八个月没拿过一块地,楼市的气氛近段时期一直都比较低迷。

    有专家分析,不能单纯地看待“退地”现象,这是楼市将步入新一轮调整的又一征兆。由于目前全国房价有下滑趋势,这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商资金链上的出血点。

    震灾变局

    地震延缓楼市复苏,投资投机需求大降

    “在今年通胀高企的背景下,广州楼价原本有希望在持续低迷之后重拾升势,但四川汶川地震延缓了广州楼市的复苏。”赵卓文表示,地震对广州楼市气氛产生了影响。现在大家的注意力都集中在地震消息,没有心思和时间来进行投资。

    地震打乱了人们正常的生活秩序、影响了投资行为。自5月12日汶川地震发生以来,广州楼市成交低迷与此有很大的关系。而要消化地震对人们心理的影响还需要一段时间。

    此外,值得注意的是,地震灾害更多的是改变了人们对房地产的置业价值观。事实上,金融手段已经抑制了房价的暴涨,购房者陷入集体观望。还有不少人在蠢蠢欲动,等待房地产市场的复苏。然而,汶川地震提醒人们,再优质的住房在这样的地震中也会失去价值,一般的置业者拥有更多住房的意义何在?这都是市场今后面临的问题。

    “地震对地产业影响最大的恐怕是造成人们消费心理发生变化。”业内人士分析,加之通胀、宏观经济等方面的影响,楼市需求减少难以避免。

    最近网上调查表明,有60%以上的民众宁可租房也不愿意自己买房,有51%以上民众不会进入房地产市场投资。从这一点看,地震打破以往住房投资的神话,使房地产投资者重新评估住房投资价值,加深了市场观望情绪,投资投机需求大为降低。

    房地产市场正经历近10年来最长的观望期,21世纪不动产高级分析师孟奇说,目前看这种观望态势不会发生大的变化。楼市主要受经济发展、消费预期和房地产自身规律的影响。汶川大地震不会是主导楼市转变的标志性事件。