消费变局

    楼市整体趋势下降消费需求呈现分化

    近日,广州市国土房管局公布的4月份广州房价重返万元的消息,引起市场关注。10997元/平方米,一手住宅成交均价比3月大涨1681元/平方米,涨幅达18%!经过连续3个月在“9字头”徘徊后,广州房价重返万元,楼市真的回暖了吗?

    对此,市场的分析还是理性的。把4月房价放在去年至今的房价走势中看,数据显示,跟去年10月相比,整体房价还没回到当时的水平,所以并不代表市场回暖,而且楼市的整体趋势仍在下降。分析4月一手住宅均价上涨的内在原因,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬均认为是结构性上涨,是位于市中心,交通便利的高档楼盘的一个带动。像一些位于天河区、越秀区的高档楼盘,成交量大,从而拉动了整个房价的上升。

    赵卓文更直白地指出,尽管4月均价上涨,但成交的都只是高价位的楼盘,是高端物业的成交均价过万元。更关键的一点是成交量没有放大,赵卓文表示:“回暖的一个指标是成交量,现在的成交量只有40万平方米,是一个偏低的水平。而且一个局部成交的价格不能反映总体的价格。从广州市场看,至少要达到60万平方米的成交量才算是真正的回暖。”

    从区域看,房价的区域分化十分明显。如广州中心城区目前楼盘的价格基本企稳,但外围区域的价格则继续下降。白云区的很多开发商就表示,端午节期间会推出活动以及促销,以带动楼市。花都和从化两区新货中的洋房价格,都重新回归至“4字头”水平,折扣之后的少数单位不到4000元/平方米。这个价位已直接回归至去年年初水平。

    “价格始终是最大的竞争力。”广州中心区域的楼价在5月份回落后,表现出很强的承接力。黎文江说,中心城区,例如珠江新城、工业大道等,5月份有成交量的支撑,说明价格底线已经探明,继续往下调整的空间不大。

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    戴德梁行研究部分析,在不同的市场竞争层面,消费需求的分化趋势已十分明显。在目前的淡市下,限价房对低价位的商品房的刺激性更加明显,会带动整个楼市价位的下行调整。而对于贵价盘市场,价越贵受限价房的影响就越少。

    从紧的货币政策,在今年依旧不会有大的改变。赵卓文称,现在有人说,2008年是“现金为王”年,对发展商是这样,对购房者也是这样。双方博弈,还将继续。6月的广州楼市,在层层迷雾中等待转机。