近日，有一则让许多买房人叫好的政策正式实施。市房管局对外宣布，苏州住宅专项维修基金不再按房款的2-3%缴纳，改为按当地住宅建筑安装工程造价的5%至8%缴交。在房价远远高于建安成本的当前，新政策将在一定程度上减少购房人的入住负担。不过对于众多购房者来说，最急切关注的问题不是缴纳多少，而是如何能够用好这笔钱。

　　现状：40亿元多数“沉睡不醒”

　　“从2002年8月1日开始征收住宅专项维修基金以来，苏州全市该项基金余额已达40亿元左右，但真正动用这笔资金的小区还不多，使用比例可以说相当小。”市房管局物业管理处处长吴宁向记者表示，由于新房一般在5年内不会出现大的损坏，这笔数额不小的专项维修基金之所以目前处于“集而未用”的状态，主要是大多数住宅小区尚未进入频繁的维修期。

　　住宅专项维修基金实际上等同于商品房的“养老金”，由于房屋和小区公共设施建成后不可避免面临老化及其它质量问题，这笔钱是业主们为保证房屋“病有所医”而提前储备的，但是不少业主对于这笔专项维修基金的使用长期以来都困惑重重。“一个小区两三百户，缴纳的维修基金不下百万元，但是这笔钱真要派上用场恐怕真不容易。而且这笔钱交了以后基本上几年都不会用到，即使放在银行也会产生利息吧，但我们的资金收益确是一笔糊涂账。”家住园区的陈先生说起自己所缴纳的住宅专项维修基金，至今依然充满着不满。

　　分析：谁才能动用维修基金

　　按照规定，小区需要动用该笔维修基金，相关使用细则的缺失也会给使用这笔资金增添障碍。按照主管部门的解释，动用小区专项维修基金必须要求所有业主都缴纳专项维修金，且业委会和物管必须严格按照动用专项维修金的程序来办，否则房管部门不会同意任何人动用这笔钱。

　　事实情况如何呢?“小区公共设施的日常小修、维保已包含在物管费中，只有涉及保修期后的公共设施的中、大修，才能使用维修基金，但其间的界限有时候并不容易分得太清。”苏州一家资深物业公司的负责人向记者表示，不少小区公共设施的维修和业主之间的争议从来不断，有的维修项目往往只能由物业公司先行贴补，而且动用维修基金关系到全体业主的利益，又要通过三分之二以上业主的同意，要满足这一条件已属不易，“要获得业主大会三分之二以上业主同意太难了，如果小区属于像酒店式公寓那样的投资楼盘，想及时找到业主已经不容易，别说让他们签字用钱了!

　　与此同时，由于没有具体的使用实施规定，对维修工程技术标准、费用额度、如何使用等，业主也难以达成共识。 “除了出台相应的征收细则，如何合理使用这笔钱，有关部门也应该继续作出进一步详细有效的办法。”有业内人士表示，否则种种状况很容易让这笔房子的“养老金”成为死钱。

　　破题：如何“盘活”成首要话题

　　对于这笔庞大的住房“养老金”，还有其他困惑：不少业主已经入住小区几年了，维修基金没有动用过，就算存在银行里也应该有利息吧。面对目前每年百分之三到四的通货膨胀率，三年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时，这笔钱还能支付当时的开支吗?以一个可售面积10万平方米的住宅社区为例，如果每平方米售5000元，则整个小区的住宅维修资金将达到1000万元。按照目前的情况，业主的这笔钱不仅没有任何收益，而且三年之后将面临贬值100万的风险。

　　按照今年2月1日起正式实施的《住宅专项维修资金管理办法》，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期。这或许对这笔资金的保值增值提出了新思路，但是办法同时规定利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，这就需要大部分业主有相应的意识。(记者 吴云赞)