北京银信房地产开发公司董事长张民耕

　今天这个论坛的主题是新时代新起点。是不是一个新时代我觉得没把握，但是新的起点，我觉得是有这种感受。那么在这个新的起点上呢，我觉得还会有一个新的趋势，所以我讲的这个趋势呢，就是住宅市场将向二三级城市倾斜，这是我的一个判断，那么我这个判断是基于三个前提。

    第一，就是房地产市场，虽然现在正在理性回归，但是他的发展的这个前景还是良好的，他前景良好的原因在于，城市化进程的速度，刚才连院长说了，城市化发展进程没有改变，甚至于整个中国经济大势没有改变，我们这一代人非常幸运，我们经历的三四十年相当于欧洲人美洲人三四百年经历的事情，跌宕起伏啊、社会的进展，这一切丰富的进展、丰富的经历、迅速地发展，都是跟中国的两个趋势结合起来，一个是中国的工业化经济拉动了他的出口的发展，成为中国经济发展的一个潮流，另外城市化进展迅速发展，拉动了房地产，成为中国经济发展的另一个趋势，而这个趋势没有改变，中国房地产发展的好的趋势还在继续，所以我们还是可以像海南前几年博鳌论坛说的，我们还有二三十年好日子，房地产市场，我觉得基本上不会转变。

    我觉得能够改变的只是一个事情，就是二三级城市将在今后房地产市场当中占据越来越重要的地位，尤其是住宅市场的份额会向二三级城市倾斜，这个呢也是我的一些切身感受，我们做判断我不能从理论角度，一些切身的感受是我们做出判断最强有力的依据，我这讲几个事例，就是中国城市化的进程是非常快的，而且城市发展进程是从特大型，所谓我们常说的一线城市，就是北京、上海、广州、深圳这类的一线城市，向二三级城市，发展这样一个进程。

    这里我要讲一个我亲身的一种感受，在十几年前，这个潘总的现代城要开始卖的时候，我和潘总干了一件事，就是我那时候已经学开车了，就是载着潘总从天安门出发打表，到潘总现代城项目12公里，那个时候，为什么要这么测一下呢，就是那时候买房人的心路，在北京是以天安门为中心往外扩，12、13公里还能接受，超出就不能接受了，我们就赶紧说离天安门才12公里，就很近，这是十几年前，北京住宅的边界就是12公里。

    后来呢到了五年前，我刚才还跟潘总核实一下，潘总有一次我到现代城四十二层的楼上坐一坐，往下一看，往西看是往天安门看，往东看呢，这个继续往通州那边看，那时候往通州那边也都盖满了房子，那时候正好我的康城要开业，康城的计算是以国贸为界，国贸从天安门已经往外挪了八九公里，那么我当时就有一个口号，我也量了一下，从国贸到康城的路口十公里，所以我就叫十里长街转个弯，离同城不远，离自然很近，那时候人们买房的极限观点就是从国贸往外推十公里是可以接受的。

    那么到了去年，去年我去燕郊，燕郊距离这个国贸的地方，这个燕郊距离北京那个观象台是五十公里，那么那个时候燕郊啊，有一个售楼的口号，叫向西三公里便宜三千块。也就是说，那个时候，就是到了去年，人们买房的，就是北京人买房的极限，已经推到了燕郊，这时候是距离观象台五十公里的地方，这城市化的进程有多快？

    这十几年，北京城市扩张有多大？那么这个同时，其实也带来一个问题，尽管北京的城市化进程还在继续，但是呢，我感觉它碰到了两个屏障，第一个屏障呢，就是土地。也就是说，北京可用的土地已经比较少了，为什么开发到燕郊去呢？那个北京由于土地的稀缺，我看土地供求的第一个问题就是稀缺性提高价格，由于稀缺，通州的普遍房价已经八千块钱，通州已经八千块钱。通州如果开车在，就是繁忙的时候，要进城，在高速公路上开车，进入CBD，进城一个小时，高速公路开一个小时，高速已经变成停车场，可见土地稀缺在北京、上海、广州、深圳是一个发展的很大的屏障。

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    另外还有城市再要发展，他的房价已经成为了一个屏障，所以早上和市长一起吃饭的时候，我们确实这样说，无锡人的幸福指数是非常高，我看了一下资料，无锡平均房价今年刚突破六千，但是无锡去年年底和今年年初的人均可支配的收入是两万块钱，一套一百平方米的房子六十万，相当于年收入的十倍，那么在十倍之内，幸福指数就是很高了。在北京，房地产公司的部门经理也经常嚷嚷我买不起房，房地产经理应该他这个加上，就是双方的收入，应该年收入在二十万，但是在北京二十万的年收入如果乘以十倍的话，你买房可能就要买到五环左右，五环内外。所以就是北京啊、上海啊，其实各大城市在今后的城市化发展中，还会进一步城市化，但是他想提高，而不是想普及，向城市化的精致化发展，今后城市化发展的主要趋势是向二三级城市发展，这个趋势是非常明显的。易总大概在五年前，就是2003年就开始在二三级城市，我们当时跟他讲有点像，打东北的时候，让主干道，占领两乡，开始在二三级城市跑马占地做项目，我那时候向易总学习，在二三级城市做项目。我还要讲一个事例，二三级城市的住房需求，由于城市化进程，一方面中国的城市化进程一方面是从大城市，特大城市到中城市、小城市来发展，另一方面城市化进程的需要，中国的城市化是由内需拉动，他的这个内需是实实在在存在的，是一种刚性需求，那么我这点也有非常深刻的体会，我当时就是为了体验一下这个中国城市化进程到底是一个怎么回事，是不是有一种很踏实的，很坚实的基础，我觉得到山东，离开海岸线，海岸线以内两百公里都是比较好的地方，离开两百公里，在两百公里以外山东地级市菏泽，这是以前山东比较落后的一个城市，我到那个地方也做了房地产，反正启动资金不是很多，我在那个地方能不能做房地产，后来发现这种需求是实实在在的。

    我们经过那个城市，那个城市是没有，甚至没有小高层，没有电梯住宅，住宅区里没有园林，没有物业管理。我们进去以后，带去的是和北京相似的那种品质的产品，那种需求一下子就迸发出来，那个地方的房价从一千，到去年的三千了，这种需求是实实在在地感受到的，是什么呢？是乡村的农民，或者是手工业者，或者小商人挣了钱了，他们都要想办法到县城去居住，县城的人有了钱到地级市居住，根据他们的能力迁移，而地级市的人向省城、北京、上海发展。这种需求是实实在在的，而且那种需求并不受宏观调控的影响。所以，宏观调控这个今年的时候已经回归了，是在那些特大城市，去年房价走势有点过火的城市特别有感觉，中小城市，比方无锡，无锡这个受宏观调控的影响就不是很大。那么，我觉得有一个判断，就是进球二三级城市，会成为住宅市场的一个坚实的基地，是可以改善的地另外就是随着现在中国城市化进程越来越讲究就是城市带，城市带的进程，像这个长三角，将会以上海为核心形成一个城市带，随着高速路和城际铁路，城市轻轨，特大城市沿线的大城市和中小城市将会成为房价很适宜，居住环境非常良好，人文环境很优秀的宜居城市。这样就由于交通问题解决很好的话，甚至于会形成特大城市人口倒流，至少有两类人可以倒流，一些是特大城市里面的退休人口，他在特大城市里面居住，生活成本非常高，甚至难以承受，他要改善可能会到沿线的二三级城市来进行改善。还有就是在特大城市的，工作在特大城市，今后的居住在特大城市沿线的二三级城市来居住，这都有可能。现在据说已经出现了在上海工作在苏州生活的人口。如果今后无锡和上海之间的城际铁路形成以后，我觉得会有很大的改变，无锡的这个住宅市场，他会对于特大城市，因为特大城市本身就有发展的瓶颈，对特大城市的吸引力是非常大的。

    另外还有，为什么我感觉二三级城市会成为今后住宅市场蓬勃发展的地方呢？还有一个原因就是在这些城市，总的来说，投资性的买房数量可能会超过三分之一，像北京上海这样买房不多了，二次购房，投资性的购房占的比例非常大，在我们现行的金融政策支撑下，那么二三级城市金融支持的可能性也比较大，所以从现在来看，二三级城市，省会城市和地级城市，现在就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。所以我感觉，就是我们今后会把这个开发的重点向二三级城市转移，当然我觉得这个对于开发商来说还是要做非常好的产品，确实做好物有所值，确实做到引进特大城市的居住水平，那么使得二三级城市的购房者，那么对于这样一种生活的幸福指数，继续能够保持。