·中国房地产面临新调整下一步更健康
　　
　我们的政策实际上也在重新整理，我们的社会保障也在重新整理，我们有理由对未来充满期待。
 
　我就想跟大家说一个业界在半年以前，赵晓说，我们都是恐吓式的营销，你不买别人买，或者你不买后天就涨价了，事实上房地产营销在过去五六年，我觉得价值是不大。最主要的价值不大，在于市场非常得火爆，2007年达到了疯狂的状况，那么我们现在成交量开始回落，成交量回落任总说七个点，那么我们是跟谁在比，在回落呢？我们是跟2007年的峰值点比，如果我们跟2006年，如果我们跟2005年比一比，目前成交量是可以接受的，那是一个正常状况。

深圳世联地产董事长陈劲松

    那么好了，我们现在说，在房地产调整期营销或者营销的价值到底在哪里？这个就是我说的更微观一些，我们发现在上升期，尤其是在疯狂上涨的时期，我们的刚性需求逐渐退出主流市场，主流市场开始，尤其是各主要城市，一线城市的核心区，主流市场的购房家由投资者长期投资者、短期投资者给占据，那么对于长期投资者和短期投资者而言，趋势营销就够了。所谓的产品、生活方式、口号、案名、活动、宣传，实际上是一种营销可能需要的，也可能不需要的一种附加。可能更多地考虑到品牌问题，那么在调整期我们发现最佳的特征是短期投资者退出市场，短期投资者退出市场，剩下的长期投资者还在分一分，当然有换房的，最主要的是刚性需求者重新回到了市场的消费者主流，那么在这种情况下，营销的价值就要发挥出来，而且他的规律跟疯狂上涨期是不一样的。

    那么我们看到，几类房地产的买家在下降期我们能做哪些工作呢，我说，如果我们说营销是有价值的，那么我们要干几件事。第一、把握一下目前主流市场的变化，目前中国主流市场发生了一系列的变化，主流市场变化的原因在于我们主流置业人群生活模式的变化，我们说中国主流换房的人主要是六零后一代，也就是说中国第一代婴儿潮出生的人，三年自然灾害以后中国猛生了一批，他们是中国第一代，第一次房地产最早的买家，是奢侈品买家的主力，也是主力换房者，他们换房发生了什么变化，最主要是他们的家庭结构正在发生深刻的变化，比如六十年代在第一次购房和第二次换房的时候，他们的家庭是一个比较大的家庭，上有老、下有小、双职工、有保姆，孩子在读书要租房等等等等。因此呢房子不断地向增加这个方向在发展。目前发生的变化是老人正在不断地离开，孩子正在开始走向独立，空巢期特征显现，空巢期的六零后，或者即将空巢期的六零后，跟完整家庭的六零后的换房需求是不一样的，这个决定了，比如说我们无锡，未来迎接上海以后的空巢期六零后的置业者，他需要什么样的房子呢？是不是越大越好呢？是不是房越多越好呢？可能情况发生了变化。

    我们知道美国这一次次贷危机之前的房地产增长最主要的原因是美国这一轮婴儿潮的这一轮人退休，然后跨区域就业，造成佛罗里达的区域房价猛涨。这个情况还发生在中国最主要的几个城市，什么样的房子合适，我们最能打动置业者的需求，而不是一味地根据以前对房子的理解。

    第二我们看到另一拨购房的主力群逐渐成为主流，就是八零后，八零后走向社会之后，逐渐成为目前，比如阳光100这样的优秀白领住宅社区的主力购房者之一，那么八零后跟六零后什么不一样呢？跟七零后也有什么不同呢？这个对消费者的研究，我认为如果说在上升期我们这一个趋势能解决的话，现在我们不能这样看，完全不行。小迪说要尊重消费者，怎么尊重？我们确实要了解八零后他非常非常独到的生活方式，比如说我们的八零后是不养老的一族，他们啃老，我们八零后，事实上我们八零后对婚姻、爱情有独到的看法，他们闪婚，事实上八零后我们的女孩不愿意做饭，八零后参加工作我们赶上了汽车时代，这就对我们整个社区，对我们的房子，已经高涨到这个平台上价格的房子，怎么做到八零后满意？这成为我们从前线感受到的产品策划。

　第二营销是要解决问题的营销，我们看到中国所有的产品都在营销环节做活动最多的，排名前三位的，一定有房地产，事实上我们在过去十年里的房地产论坛活动，叫峰会都特别多，什么叫峰会就是发疯的开会。那我们峰会解决问题了没有？如果在营销环节把消费者来解决什么问题，以前的峰会有一个特征，主题都是房价要涨。这个是确实解决了我们主要的买房的策略问题。那么到了今天，我们这些活动如果还是这样的像那种说我们房价长期看涨这个事当然好，也没问题，但是他解决不了实际问题，营销活动怎么样做，我跟大家推荐一下，好好学习一下经济学，告诉了我们非常多的营销的基本道理，总之我赞成大会提出的新的时代新的起点。

    事实上我们房地产从高潮，1997年峰值开始进入一个调整，这个调整对中国房地产意义重大，我们的开发商重新地开始知道要注重产品，而不是阿猫阿狗这里有一块地都行，那个非常不健康，大家心态很急。

    第二我们的消费者心态恢复到正常，不要急于消费，造成经济压力非常大，房地产营销也真正回归到它的基本价值。就是解决以消费者的，在购买时候的各种问题。解决营销在房地产产业链在前期和后期的贡献。在这个起点中国房地产重新整理，我觉得下一步发展将会更健康，你看我们的政策实际上也在重新整理，我们的这个社会保障也正在重新整理，那么我们有理由对未来充满期待。