新视点专题--城镇副中心崛起，看越湖路板块现象

引言：4月11日下午1点，由新视点房网主办的主题为“城镇副中心的崛起，看越湖路板块现象”的地产对话活动如期举行，众多越湖路板块项目的开发商亲临对话现场，探讨越湖路板块现象。参加此次对话活动的嘉宾有：兴力达集团副总陈奇华、新泽地产销售部经理季军、麦点·麦田联合机构的总经理董美珊、吴中地产石湖华城项目总经理王丽、锦和加州设计总监周国栋、以及苏州房产媒体的同仁等。
　　到场的开发商都是越湖路板块发展过程的见证者，但据了解目前大家对越湖路板块还是缺少一个比较详实全面的认知。此次新视点房网举办主题地产对话活动，是希望通过各方对越湖路板块的解析，让更多的人对越湖路板块有个比较准确的认知。

　　越溪城市副中心核心区面积约 5 平方公里，核心区的规划形态可概括为 “ 一核三轴五区 ” ，即核心区、科技轴、文化轴、商业轴、东片 ( 小石湖景区 ) 、西南片 ( 低密度开敞区 ) 和北、西、南三个居住区。目前，副中心核心区内的行政中心、越溪中心小学、市民广场、生态公园等已基本完成。
　　越溪街道总面积 42 平方公里，地势平坦，辖 2 个行政村， 6 个社区居委。目前人口 6 万余人，其中常住人口 2.5 万人。欣欣向荣的开放型经济打造了苏州南大门的这颗璀璨明珠 —— 苏州吴中越溪城市副中心；与古城苏州连成一体的区位优势，缩短了越溪与世界的距离。

　　越溪位于苏州市区西南部，东依京杭大运河，西倚四季花果飘香的七子山，南临烟波浩瀚的东太湖，北座名胜古迹上方山。
　　越溪街道总面积 42 平方公里，地势平坦，辖 2 个行政村， 6 个社区居委会。目前人口 6 万余人，其中常住人口 2.5 万人。欣欣向荣的开放型经济打造了苏州南大门的这颗璀璨明珠——苏州吴中越溪城市副中心；与古城苏州连成一体的区位优势，缩短了越溪与世界的距离。

图片可点击放大

　　越溪人文历史悠久，“越溪”这个名字，来源于春秋战国时期，越国为了攻打吴国，一夜之间开凿了一条运送军队的水道，越国的军队就通过这条水道攻入了吴国都城苏州城。后来的人称这条水道为“越来溪”，并依着越来溪的两岸定居，繁衍生息。宋代更有诗韵流传至今来称颂越来溪之美景。
　　苏州国际教育园分为南北两区，北区 3 ． 5 平方公里，南区 3 ． 2 平方公里。目前，苏州国际教育园南区基本建成，北区初具规模，入驻师生近 8 万人，入驻院校 14 所。　　

　　越溪生态环境浓郁，上方山、七子山山脉蜿蜒镇区西北，１０００余公顷的上方山国家森林公园内林木葱绿，溪池遍布。３ . ６平方公里的石湖景区石湖与上方山，交相辉映，遥望风景如画，尤以山巅宝塔更为山水增色。越溪实乃苏州市区罕有之山水福地。
　　旺山生态农庄位于苏州城区西南 8 公里处，处于天然山林环抱之中，是一处山林植被、农业生态、田园村落、历史古迹保存良好的田园梦乡。
　　旺山生态农庄定位为“都市农业”，立足农业生产、生活、生态的结合，利用山水田园景观、自然绿色生态等环境资源并借助于现代物质技术条件，融现代农业、乡村文化、度假观光以及环保教育、农事体验、竞技游乐于一体，为苏州及周边都市居民提供优质的旅游与休闲环境。

.....................................................................................................................................................


聆听越湖板块的介绍	媒体现场拍摄	众嘉宾观看PPT演示	新泽地产嘉宾发言	麦点董总做PPT演示

媒体发问	嘉宾现场互动	董总分析越湖走势	嘉宾观点交锋	锦和嘉宾发表高论

	越湖路板块（越溪 - 上方山 - 石湖板块）的兴起，可谓吴中区楼市迅速发展的一个典型见证，而随着石湖之韵、石湖小镇、锦和加州等楼盘的面市，越湖路板块俨然成为 2006 年苏州楼市快速崛起的新型板块代表之一。　　04 年以来，越溪连续三年都有大量的居住用地投放到市场，从石湖之韵、石湖小镇、锦和加州等楼盘的面市，越溪城镇副中心的成熟地块基本上各有所属，并相继进入到实质性开发阶段，楼盘的相继推出同时也造就了越湖路板块的形成。　　从 05 年底越溪片区第一个项目面市以来， 06 年一年间就有 40 万方以上的放量，吴中 06 年新建商品房共计售出 156.7 万方，其中越溪就占了近两成的市场份额，预计 07 年供应量会有所下滑，但仍会保持在 30 万以上，而在整个苏州市市场中越溪也是异军突起，第一年就占到 5% 的市场份额。　　从这一组数据上我们可以看出越湖路板块的成长之迅速，短短的两年时间，就显示出了一个后起之秀的上升势头。越来越多的人群选择在越湖路板块安家置业，因为这个板块的综合性价比，对于大多数购房者而言，目前这个板块是不错的选择。
图片可点击放大


石湖华城	石湖之韵	水岸清华	锦和加州	石湖小镇

锦悦苑	石湖华庭	越湖名邸	美田新项目	现代元素

　　根据整体规划，越溪副中心将东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约 10.03 平方公里，由越溪老镇区、核心区和扩展区三部分组成，其中居住用地占总用地规模的 48.2% ，建成后整个片区人口将达到 12 万。
　　在苏州 15 年远期规划中，越溪片区是围绕都市双核心的五大特色片区之一，将在 3-5 年内规划并建设成为苏州大都市圈西南城市副中心，规划建设用地大幅增加，配套设施逐步完善。
　　片区的外部交通网络已经成型，内部路网的建设也已初具规模；交通事业的发展有效缩短了居住者的心理距离，为置业者跨区购房创造了条件。
　　高规划起点、高建设水准和激烈的竞争让该片区的房地产起步水平和发展速度都远远高于其他片区。
　　苏州城市轨道交通规划通过审批获准开工建设，而越溪作为 2 号线的南端起始站区，势必成为和上海莘庄区域类似的卫星城。

.....................................................................................................................................................

麦点·麦田联合机构
总经理董美珊

对话的引出，由新视点的提问开始，让大家的视线一下子集中到新视点本次地产对话最核心的部分。
提问一
新视点房网：越湖路板块的崛起，是近几年苏州城镇副中心建设中比较有代表性的一个现象，但对于越湖路板块我们仍然缺少一个了解，作为购房人群中的一员，我们很希望了解这个蓬勃成长板块的信息？
麦点·麦田联合机构的总经理董美珊：苏州的城市发展指标和其他城市有所不同，比如和上海、北京比较。苏州不属于城市中心向外围拓展的市场结构，苏州的市场特性导致碎片市场的形成，同时也在为碎片市场制造机会。从与中心城市距离来看，越湖板块远远没有沧浪新城、长桥南片、教育园北区离市中心更近，但是，越湖路板块无论在人文景观资源、经济产业发展、交通配套、土地属性的变化以及高规划水准的产品，都在某种程度上带动了越湖路板块楼盘的品牌影响力整体提升，引导了整个板块市场的发展。

吴中地产石湖华城项目
总经理王丽

提问二
新视点房网：房价是苏州市民最关心的问题，越湖路上的楼盘房日益上涨，从以前的300多元涨到现在的五千多元，各位都是房价的掌控者，能谈一谈越湖板块的房价是否还会再涨？
吴中地产石湖华城项目总经理王丽：房价是肯定会涨的，但不至于像园区那样。我可以举一个例子，石湖之韵是我们05年启动的，从06年初对外开放。由于该项目用地性质，我们对教师是优惠的，只有3600元/平米。但06年石湖华城开盘时价格就为4300元平米了。为什么会价格会提升。我认为有以下几点原因：一是越湖路板块规划不错，虽然越湖路赶不上园区，但相对于周边地区的发展来说，越湖路的发展潜力是很大的；二是越湖路有真山真水，在苏州来说，没有一个板块能够有这样优美的条件，它是人类居住的合理场所；三是该板块在闹市区的边缘，但目前已有十多辆公交车进入，交通状况得到改变，况且随着苏州经济的发展，私家车越来越多，人民的生活将会越来越方便；四是开发商从产品品质入手，用心做好每个楼盘产品，满足购房者对房子力图舒适的要求。潜在的环境有了，再经过开发商们的努力打造，我想以后越湖路板块的房价肯定会涨的。

　　麦点·麦田联合机构的总经理董美珊表示她很赞成吴中地产石湖华城项目总经理王丽的看法，但从客观方面来讲，越湖路板块06年之前推出的产品以多层洋房以及低密度的别墅为主，这两种产品在苏州市场属于稀缺产品，整个价格的上升与产品的稀缺性有关。她个人觉得越湖路板块的未来发展是结构性的模式，可能稀缺类的产品价格将继续往上走，但同比效应的楼盘价格还是由品牌决定，未来越湖路的楼盘看点还是会在高层项目上。　　

.....................................................................................................................................................

　　越溪的快速发展带动了房地产等相关产业的启动， 04 年以来连续三年都有大量的居住用地投放到市场，目前越溪副中心区域的成熟地块已经基本上都名花有主，其中很多地块已经上市或者进入项目开发阶段。
　　从 05 年底越溪片区第一个项目面市以来，越溪在售项目在 07 年将突破 10 ，发展势头之猛另人侧目。
　　越溪片区的供应量只能用惊人来形容， 05 年还没有新建商品房供应， 06 年一年间就有 40 万方以上的放量，预计 07 年供应量会有所下滑，但仍会保持在 30 万以上。
　　　　　　　　　　　　<<点击进入越湖路板块楼盘信息

　　经过为期两小时的观点交锋，新视点此次对话活动在大家的热烈掌声中完满结束。在对话的过程中，无论是观点的争风相对还是相互的认同，都反映了大家对越湖路板块现象的各方见解，但对于越湖路板块的发展大家都有个共同的美好寄望，相信通过社会各界更多的关注以及对这个板块的倾心打造，越湖路板块的价值必定会有更高层次的提升。

　　越湖路板块已经显现出巨大的挖掘潜力，随着板块周边环境的改善、国际教育园的建设成形以及配套设施的升级，越湖路板块的升值潜力将不断得到提升。
　　而从价格层面来分析，越湖路板块楼盘价位的快速提升不仅仅是市场大走势下的一种受益，这个板块从形成到板块效应影响力的彰显是自身潜力市场得到开发的综合反应。从整个苏州市场价格涨浮来看，这个板块的价值也可以得到验证，但涨价只是一个外显，稍加细看越湖路板块现象，绝不是一个简单的涨价现象，从一个现象可以预见一种趋势，随着苏州城市板块的辐射开发，城镇副中心的崛起将成为一种城市推进的有利代言。
　　市场调控只是一只手，至关重要的环节还是以自身的综合性价比为基点。从越湖路板块的前缘今生，我们看到并非只限于应景色楼市的房价上涨，而需要看到一种更前沿的城镇发展趋势。市场有其客观性，在城市的规划发展中越湖路板块的崛起似乎也有其必然性。我们可以简单解析越湖路板块快速发展的相关要素。高规划起点、高建设水准和竞争态势让该片区的房地产起步水平和发展速度都远远高于其他片区。
　　其一、与越湖路板块的地理优势相关。
　　其二、城市规划对其影响深远。
　　其三、区域交通条件的发展升级，同时带动了周边相关行业的发展。
　　其四、越湖路板块的楼盘品质是最重要的一个因素。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　<<点击进入越湖路板块快速发展原因解析

....................................................................................................................................................


地产对话第一期	东线看房活动	个人合作集资建房	新视点07购房指南	新区楼盘一览