买房请三思:房地产颓势 央行也逆转不了!

来源:今日头条 2015-10-03 07:16

央行调整房价首付比率,意在“银十”刺激住房销售,短期虽能起到扰动作用,但在货币周期、经济周期和人口周期的影响下,依然无法改变楼市长期调整的大趋势。如想买房,还请三思。

9月30日,中国人民银行与银监会联合发布通知,在不“限购”城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

虽说降低首付比例有利于刺激住房消费,但与此前30%首付比例相比,5%的调整幅度相对保守,此举并不会起到“强心剂”作用。

房地产界一直将九、十月份看作是全年销售旺季,素有“金九银十”之说。不过在过去的9月,房地产销售势头趋缓,央行银监会此时调整首付比例,是期望能在“银十”刺激住房销售,然而这种想法很可能落空。

利率下行,首付比例下调,有利于购房者,因而对于急需住房者,的确是一个好消息。不过在人民币资产价格调整大趋势下,短暂的房地产销售回暖,并不能维持消费者的购买热情。

短期看,这样的政策调整具有扰动作用,但中长期无法改变大趋势。其实就短期而言,政策调整的效果也可能微乎其微。

一是5%的降幅效果有限。虽然增加了边际购买者,但对消费者决策并无太多实质性利好。目前看首付比例下降,贷款额增加了,但未来还款压力增大,如何权衡,这也需消费者三思。能买的已经买过了,不能买的可能依然无动于衷。

二是“金九”已见颓势,消费动能下降。

1-8月份,商品房销售面积同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。这个数据看起来不错,但9月数据很可能发生变化。有中介公司对房地产销售情况进行了统计,基本评价是9月楼市成交颇为平淡,像北京,新房二手房成交量同比可能出现近20%的下滑。

不过在销售可能回落情况下,短期房价仍然会保持温和上涨趋势,其主要原因是二三季度住房消费需求集中释放推动了房价。8月份70个大中城市新建商品住宅价格,同比平均价格从上月下降0.4%转为上涨1.7%,这是2014年9月份以来的首次转正,其中一线城市新房二手房价格同比都上涨且涨幅相对较大。

另外一二线城市去库存取得一定效果,房地产企业在9月集中抢地,也可能支持房价温和上涨。中原地产统计,截至9月23日,国内排名前30的标杆房企,当月拿地总额高达328.34亿元,刷新了近八个月的最高纪录,仅次于今年1月份的567.97亿元。由于地价没有下降,土地成本将会传导到销售价格,因而房价在短期将保持稳定。

短期房价虽然温和上升,但不会再出现暴涨局面,而在宏观刺激政策过后,房地产仍会回到长周期调整趋势中。

影响房价长期上涨的三大因素都发生了变化,这包括货币周期、经济周期和人口周期。毫无疑问,经济进入中低速增长新常态,以及人口总量减少导致住房有效需求下降,将是影响长期房价走势的决定性因素,此前笔者已经多有评论,在此不再赘述。

而货币周期不仅对房价长期走势产生牵制作用,也会影响短期走势。长期以来,双顺差导致外汇储备快速增加,并因外汇占款产生货币被动超发,这推动了房价持续上涨。而在人民币升值预期背景下,外资也通过各种方式进入房地产市场,同样起到了支撑房价作用。

由于国际金融危机,全球贸易收缩,中国出口形势发生逆转,长期存在的外汇储备不断增长趋势终结,因而长期货币被动超发局面不复存在,这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了,并致住房投资价值弱化。

而从短期看,由于人民币具有贬值预期,加上美元即将进入加息周期,低成本的短期外债面临流出压力,从而促使这部分人民币资产遭到抛售。因此,在消费性需求集中释放后,房地产企业仍要应对去库存压力。除了一线城市,二线城市的销售回暖恐怕并不能持续,而三四线城市房价仍要继续调整。

央行9月30日发布的2015年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,虽然认为房价高的居民比例下降了1.8个百分点,但仍有高达49.7%的居民认为目前房价“高,难以接受”,而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%,较上季下降0.9个百分点。该调查还显示,居民未来收入信心指数为50.1%,较上季下降1.4个百分点。

无论是房价,还是收入预期,都会影响到居民住房消费决策,因此,调整首付比例对消费住房需求影响有限,更不会刺激房价大幅上涨。

房地产真完了:房地产将遭遇10年大熊市!

中国刚刚公布房地产新政,非限购的城市房地产贷款首付降到2.5成,这无疑是对房地产放出了救市大招,但是这对当前的房地产有何作用?真的能救得了中国的房地产吗?救不了。

1、这次房地产救市主要针对的是非限购的城市,也就是三、四线城市,而这些城市的房地产鬼城遍布,基本上市供给严重过剩的城市。将购房首付由过去的三成降为二点五成,作用不大。

2、现在可以确定的是,中国的房地产面临供给严重过剩、人民币贬值、资金外流、人口老化等致命的冲击,在这种情况下,中国的房地产已经确定的走向了一个大的调整趋势。

3、20008年的房地产救市,是疯狂而不计后果的,当时最重要的是货币政策极度放松,10万亿信贷横空出世,当年货币供应量一下猛增30%,房价也就一涨再涨。房地产救市如果没有极度宽松货币政策一同祭出,那么房价上涨基本就是镜花水月。

4、但经过2008年后的信贷大跃进后,商业银行的的资产负债表已经急剧膨胀和恶化,中国居民的资产负债表也不堪重负,无力再进行大规模的扩张。在当前情况下,商业银行最重要的是自保,而不是大规模扩张,接下来它们将会被大幅度上升的坏账折磨得焦头烂额。

5、这次降低首付,但幅度并不大,上面看来知道无法挽回房地产下行的趋势,只是为了减缓下行的趋势。如果不表示一下,三四线城市的财政都快没办法揭开锅了,因为面临卖地收入严重缩水的悲惨境地。

6、还是希望商业银行和居民为鬼城买单,降低杠杆会使得商业银行面临最大的风险,希望居民出手买房子,要是还不起,就丢给银行,银行亏大了,在房子严重过剩的三四线城市,即使银行拍卖房子都没人接手。

房地产越救市,房价就会越下跌,正如股市一样,因为下跌预期还在。只要货币政策没有极度宽松,那么房地产救市就是镜花水月,下行的大趋势不会改变。

中国房地产接下来要面临商业银行不良贷款大幅度上升,信贷被动收紧,美联储加息导致的资金外流,人民币贬值预期等三大不利因素,继中国股市之后,房市也是明日黄花。

这次,可以宣布,房地产真完了,直接从黄金时代进入了土块时代,连白金时代都没有!

作者黄生,喜投网董事长,中国知名投资人,货币专家,《钓鱼岛背后的货币战争》作者。不关注金融,你将会被这个世界抛弃,因为你赚钱的速度很难赶上印钞的速度,黄生微信订阅号:fengyuhuangshan 。

刘晓博:房地产将遭遇10年大熊市

到目前,中国政府这一轮拯救楼市的行动,已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为,逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么,2015年,乃至更长一段时间,中国房地产市场将如何演变呢?

我的判断是:中国房地产长达10年的熊市已经开始,当然,熊市里也有牛股,甚至NB的板块。北上深广的楼市,就是熊市里的“牛板块”,而且潜力还颇大。

我之所以判断10年熊市已经开始,理由如下:

第一,中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈,这就是如何提高农民工的收入问题。

2014年初,我曾经写过一篇文章,标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”,根据当时官方公布的数据,算过一笔账:

2013年末中国大陆总人口为13.6亿人,城镇常住人口7.31亿人,城镇化率达到了53.7%。数据同时显示,2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人,其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情,75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看,我们仍然有21.3%的空间,按照目前的增长速度,还能享受这个增长蛋糕20年。

事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿,这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体,就会发现,他们要么是夫妻一起进城打工,要么是夫妻一方进城,还有的是单身汉进城。不管怎么说,他们的家庭中将近一半成员留在了农村。

如果农民工收入足够高,能够获得城市户口,他们肯定会像白领一样,将老婆孩子甚至父母接入城市生活,成为市民。这样,他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是说,只要经济条件和户籍管理制度允许,中国城镇化率马上就可以变成70%以上,也就是接近达到城镇化的极限。

所以,如果国家不能真正提高普通人的收入,让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格,那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上,现在农村里只剩下老弱、妇孺,青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里,政府为了保增长,常常使用泡沫来解决问题。其结果是,农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。

第二:过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张,各地规划了大量新区、开发区,加上民间如火如荼的抢建风,房子的确是大大过剩了。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿”。

34亿人,仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国各地的新城如果按照规划建成后,可以把全世界的城镇人口全部装进去!

但我需要提醒大家的是,这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方,小产权房、集资房的存量,甚至超过商品房。

第三,中国广义货币M2快速增长的时代结束了。

我曾将过去10多年的发展模式,概括为“印钞票保增长”。意思是说,国家通过货币超发,给购房者带来财富增长效应,给未购房者造成恐慌,从而推动房地产、城镇化高速发展,带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长,造就了过去若干年的“中国奇迹”。

这个模式必须结束了,因为房子过剩了,根本无法消化,击鼓传花的游戏必然结束。其次,中国企业负债率已经是全球最高,威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致,无法再这样走下去了。所以,回归实业,激活大众创业、万众创新,就成为新战略。

在当前大背景和新战略下,货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速,几年之后人民币就不得不大幅贬值,到那时,通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到,自2009年以来,M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住,资产泡沫的程度也就被控制住,楼市想反转就不可能。

第四,新一轮工业革命(工业4.0)正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展,很多资源被共享,城市正在去中心化,这将对房地产发生巨大影响。

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命,城市还会有明显的中心吗?学位房还有意义吗?传统商业旺区的天价商铺还值钱吗?中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗?

说实话,如果只有我列举的前三点发挥作用,我还能预测未来。当“第四点”介入的时候,很多事情都发生了变化,房地产市场的不确定性将更大,更难以预料。

但有一点我相信永远不会改变:有人口增量的地区,房价长远看还是向上的。

另外,需要说明的是,由于国家从政策上支持楼市,加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点,所以即便未来10年房地产都是熊市,“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的,而不是鬼城的房子)的人民币计价,仍然会缓慢上涨,只不过大多数城市跑不赢CPI或真实通胀(M2增速减去GDP增速)而已。返回苏州365淘房>>

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