地王生存逻辑:北京33天推地31宗 起始总价超600亿

来源:北京商报 2015-10-22 08:10

“面粉贵过面包”似乎正在成为一种常态。在葛洲坝地产以单价超过7万元拿下樊家村地块的前三天,公园懿府开发商就直言,现在项目开盘的价格4.2万元/平方米,下个月(11月)附近就有一块土地上市交易,公司拿地的预测价格是4.5万元/平方米,因此两年后公园懿府的价格应该在7.5万元/平方米。面粉正在成为楼市定价的标准。在樊家村“地王”拍下的第二天,一场名为“钓遇未来”的论坛就在新地王隔壁召开,作为主办方的懋源地产在樊家村附近就有两个项目静等入市,而这个项目已经等了两年多,密集推地背后是房企击鼓传花的游戏。

罕见推地潮来袭

北京市国土资源局网站公布的统计数据显示,继上周单周挂出多块土地后,本周再度挂出5块土地。统计显示,从10月20日到11月23日,北京将出让31宗土地,总起始价合计高达624.17亿元。

按照北京平均溢价率40%计算,这些地块若顺利成交,成交额将达到800亿元。目前已经成交土地总额达到1065亿元,11月底将冲破1800亿元,年度甚至将冲击2000亿元大关。

业内人士表示,实际上这并不是北京推地最多的年度,交易额攀升主要来自土地价格飙升。近一段时期内相关单位加快土地供应除了赶在土地市场升温的窗口期,完成正常的财政收入计划之外,加大供应,分散企业资金,以避免土地供应不足带来地价的非理性上升。

亚豪机构副总经理任启鑫分析,北京可供开发土地绝对数量不断减少,目前土地整理中面临难度大、位置远等问题,住宅用地集中供应的机会将愈加减少,因此这波集中供地也引发了开发商的极大关注。土地价格的上涨也正在影响楼市,南四环一家单价超过4万元的楼盘遭哄抢,源于项目周边土地已拍到4万元。预计受土地价格快速上升的影响,北京房价恐怕还将迎来新一轮上涨。

地价远超房价

“拿不着地三天睡不着,拿了地三年睡不着。”也许北京保利地产总经理李晶的心境正体现出当前房企在北京土地市场上渴望、焦虑、矛盾的种种纠结复杂的心境。

地价飙升,豪宅遍地,竞争越来越激烈已经成为“新常态”。中原地产首席研究员张大伟分析,北京2013年开始出现了地价超过房价的现象。2015年6月大兴等南城系列“地王”的出现,导致地价远超房价的现象,这在北京土地市场非常罕见,以刚成交的丰台樊家村地王为例,其超过7万元的土地楼面价远超距其不远的在售项目公园懿府4.8万元的单价。

“从某种程度上来说,从土地市场‘招拍挂’开始,来自土地上的最大的利润已经与开发商无缘了,政府是土地市场上最大的赢家。”一位开发商表示,面对地价高企的现状,以及财务成本不断上升、房企利润被不断摊薄,能取得的利润基本是可以预见的。开发商为了提高项目的溢价率,能做的是一方面在成本上下功夫,另一方面还要在产品上下功夫,不断给项目做加法,增加附加值,最后结果必然导致豪宅化。

统计显示,北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元,其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目;售价挑战10万元以上的合计将有21宗,叠加部分老项目,未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。

对此张大伟认为,北京商品房住宅市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少。2015年最后两月,虽然土地价格对房价影响已经趋弱,但依然会释放促涨影响,房价有可能出现明显上涨。

豪宅排队等入市

“成本并非决定价格的惟一因素。”一位对北京豪宅市场保持长期观察的人士坦言,当前北京土地市场上的表现已接近疯狂,以为成本加上利润就是未来的房价就大错特错了,“面粉”的价格未必就能决定“面包”的价格,决定价格的重要因素还有“供求关系”。

实际上,近来豪宅项目销售下滑的迹象已经呈现。“金九银十”,随着顶级豪宅入市潮来临,北京高端楼市并未迎来预期的火爆。在连续3个月成交维持300套以上的水平后,9月公寓豪宅33个项目共实现公寓豪宅产品成交262套,成交面积5.3万平方米,环比分别减少23%、13%。

任启鑫表示,豪宅市场的短暂降温主要是受到价格因素影响。今年以来多数在售公寓豪宅项目纷纷上调销售价格,同时今年已入市以及预期入市的“10万+”顶豪项目相比往年大幅增加,这让北京豪宅整体价格水平连续快速上涨,直接影响了需求方的购买决策。

“一旦豪宅市场遭到透支,后果很难想象。”一位业内人士表示,北京楼市虽然需求依旧旺盛,但以刚性需求和改善型需求为主。与刚需及改善型产品相比,豪宅毕竟仍属于“非主流”。

数据显示,高端需求近年来一直表现稳定。其中,千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即将开盘,及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。该人士进一步分析,总价2000万元基本是豪宅市场的分水岭,总价2000万元以上豪宅的成交明显减少,总价5000万元以上就更少。

倘若将已经出让和即将出让的地王级地块算上,北京顶豪市场未来的供应将呈现出井喷局面,这对豪宅市场的“去化”将带来极大的压力。随着近年国内“造富”速度减慢,也可以预见,买得起千万元以上豪宅的客户不可能有大的增量。对于豪宅开发企业而言,拿地时还需理性考虑市场的需求。

拿地“俱乐部”暗战

土地市场的变化对行业、企业的影响也相当直观。业内人士表示,以北京为代表的一线城市土地市场将越来越成为寡头们的游戏。

一位开发商告诉北京商报记者,近年来北京土地市场上拿地开发商基本上都是“熟人”,由总数不超过30家的大型房企组成“拿地俱乐部”。地价的飙升,一些中小企业被自动洗牌。

一家中等规模房企的相关人士表示,他们公司前几年为了避开北京的激烈竞争到外地拿地开发,但近两年外地项目库存高企,市场一片惨淡,只能回归北京。现在只能考虑竞拍五环至六环之间的土地,再就是面积小、总价低、位置一般的地块,这样的地那些大企业不太感兴趣。“实在不行公司真要转型其他领域了。”该人士感叹。

即便是还拿得起地的那些“大玩家”也逐渐形成一套拿地潜规则。其中,联合拿地已经成为主流。高价地王项目往往被由开发商组成的“联合体”竞得。一方面可以分担资金压力,一方面也可以避免激烈竞争导致两败俱伤。此外,一些关系还不错的企业在遇到拿地冲突时也会通过其他地块竞争时“让步”,从而达成默契。

另外,淡季拿地也是一些企业选择的策略,年初远洋、旭辉接连拿地,目前来看确有先见之明。

但现在搅局者太多,拿地越来越难。某家大房企相关人士透露,上半年他们公司对一块地王项目志在必得,通过前期调查得知,其他竞争对手报价的心理底线远在自己公司之下,于是信心满满,甚至拿地的公关稿件已经拟好。但拍卖现场另一家企业“强势截和”,几十亿的地王功败垂成。在惊叹对手疯狂的同时,该公司也自叹“想像力”还是有限。

当然,今年6月在北京国土资源局现场拍卖大兴区瀛海镇地块时上演的参拍企业间的“全武行”,也让大众见识了北京土地市场的火爆。返回苏州365淘房>>

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