房企合伙人时代:“权”同享“利”共绑

来源:时代周报 2015-11-03 08:21

曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口,以“利益共享”为核心的合伙人制度风生水起。带头大哥万科将事业合伙人计划搬上台面后,绿地、碧桂园、越秀、新城、阳光城各类合伙人版本不断丰富化,来势汹汹。

这是一场昙花一现的狂欢,亦或是应对地产下行期的锦囊妙计?答案莫衷一是。

赞成者称,在人才博弈面前,合伙人制度通过利益再次分配来调动员工积极性。质疑者则认为,摆平管理层、员工和股东三者博弈关系,并非易事。突破原有层级化的经理人制度后,地产合伙人是否真的具有“话事权”,仍有待检验。

个中滋味,到底如何?从万科、碧桂园、越秀地产等已有合伙人制度落地的项目中,或可窥见一二。

万科:十年造200个亿万富豪

2014年3月初,万科首次提出“事业合伙人”,并决定在接下来的3个月内建立公司持股计划和项目跟投制度。4月,万科合伙人创始大会召开,1320位员工走到前台成为首批万科事业合伙人。

代表万科事业合伙人集体的,是深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称“盈安合伙”)。所有事业合伙人均要签署承诺书,将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益,委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理,包括引入融资杠杆进行投资。而盈安合伙的第一次投资行为,选择的就是购买万科股票。

在集团层面,万科也推行合伙人持股计划,大约有200多人的EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人,共同持有万科的股票,可以共同掌握公司的命运。

在项目层面,万科建立项目跟投制度,要求部分员工跟随公司在项目中投资,原则上项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟投,公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。

这当中,员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%,同时万科将对跟投项目安排额外受让跟投,总额不超过该项目资金峰值的5%,一线员工在18个月内,按市场利率支付利息即可额外受让。

即使身为行业老大,万科在这几年也经历了高管大量流失的现象,三年间大约有一半执行副总裁以及多数中层管理人员离开。在事业合伙人制度下,合伙人与股东的利益是一致的,这既能促使职业经理人真正关注项目运作,同时对职业经理人进行“绑架”,以实现人事方面的稳定。

“我希望万科在第四个十年之后,可以培养出200个亿万富翁”,万科总裁郁亮并不违言希望推动合伙人制度来造出更多的亿万富翁,他认为只要通过运营效率的提升就能够做到。

今年5月份一组数据显示,万科首批事业合伙人半年内盈利19亿元,绝对投资回报率超过200%。1320个合伙人分享51亿元的市值,均分到人头上是386万元。

但一切并不是永远看上去很美,其中跟投制度虽是激励机制,但同时也要共担风险,这当中项目利润率被放大成极其重要的指标。事实上,由于各地项目效益不一,万科项目跟投不平衡的情况也时常出现。

据时代周报记者了解,在一线城市,万科的跟投项目基本处于超投状态,甚至有项目采取调低利润预期的方式来降低外地员工跟投可能性。在三、四线城市业绩平平的万科项目,则几乎无人问津,而一旦项目收益与当初预估出现不匹配,项目负责人总会成为第一问责人,离职在所难免。

碧桂园:跟投年回报高达61%

近两年,以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮,在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派,其迅速通过“同心共享”计划,为员工描绘了这样一幅图景:“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

作为地产圈合伙人蛋糕的早期尝试者,碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。碧桂园集团总裁莫斌在今年中期业绩会上透露,当前碧桂园已申报“同心共享”项目数为45个,根据已经开盘的12个员工跟投项目统计,当前碧桂园合伙人平均回本期为9个月,平均年化自有资金回报率高达61%。

据时代周报记者了解,碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制,具体来说,集团投资占比85%以上,员工可跟投不高于15%的股权比例,共同组成项目合资公司。在这一跟投制度中,除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要强制跟投外,其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投。其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目,占比不高于10%,集团员工可投资所有项目,但占比不高于5%。

当项目获得正现金流后,利润就可分配,所得利润可用于投资下一个项目,也可交给集团公司有偿使用;项目有盈利时,可进行分红,但如果项目出现亏损,参与者不可退出。值得注意的是,在项目投资期间,参与者则进出自由。

项目收益目标是否可取,是碧桂园面临的现实桎梏。在项目盈利后方可分红及退出机制,这放大了碧桂园与员工间的风险共担程度。在时代周报记者采访中,有碧桂园员工建议,公司的跟投制度可以稍稍改进,如集团方面可对跟投项目利润进行托底,以带动员工跟投,或者再往前走一步,加大对内部创业氛围的鼓励。

不过,在内部合伙人机制尝到甜头之后,碧桂园也顺势推出了外部合伙人机制。“外部合伙人可以带土地入股。”碧桂园首席财务官吴建斌解释称,外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司,碧桂园享有平台公司80%的股东权益,外部合伙人享有20%的股东权益;碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权;外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。

越秀:国企版本合伙人制

全面推进“合伙人”计划,是2015年越秀地产董事长张招兴团队迎面而来的首要任务。

“通过合伙人制度的试点,有望进一步缩短项目开工周期,提升资产周转率。未来,会考虑在集团、地区和项目三个层面推行合伙人制度,”张招兴描绘中的越秀合伙人蓝图是这样的,上市公司层面会结合股权激励,项目公司直接让管理团队跟投持股。

他们倾向于在短平快的新项目中执行合伙人计划,第一个落地项目在佛山禅城佛平路。该项目的全体管理层员工均有机会跟投持股,且所持的股权合共将不超过项目总权益的2%。这项跟投通过一个基金公司来完成。

市场反应很激烈,因为这与之前万科、碧桂园等民企版本的合伙人制度有着截然差别。民企版本合伙人制似乎更加灵活,比如碧桂园是全员可以参与,高管则定额跟投,万科在跟投金额上也不设统一的标准,各城市公司允许存在差异性。

越秀地产佛山项目2%的跟投比例要低于万科、碧桂园等最高可达15%的数值。而据时代周报记者了解,越秀地产员工最高跟投比例不超过项目总投资额的10%。

此外,目前越秀地产的国企版合伙人计划还只停留在项目跟投层面,在公司股权层面未有进展。在外界的眼光里,老国企要进行组织方面的自我突破和改革,阻力应该会远远大于其他所有制企业。辉立证券分析师陈耕等就曾说,越秀地产的合伙人制也是广东省国企改革的一部分,在推进速度上可能会更加谨慎。

创业成潮年内109名房企高管离职

铁打的房企,流水的兵。2015年,从地产围城里出去的高管,一个接一个。

当下,绿地执行副总裁胡京亦被爆离职在即,他顶着中国超高层产品最有经验设计师的光环。1个月前,原中海地产集团副总裁曲咏海被爆离职,22年中海生涯结束。半年前,万科集团高级副总裁毛大庆给5载万科光阴画上句号。

这仅是今年房企职业经理人离职潮中的冰山一角。按照东方财富choice金融终端汇编的数据显示,截至10月30日,今年内地上市房企中的董事、监事及高管人员等岗位,因“辞职”和“个人原因”而离职的人数已经达109人,涉及万科、招商、中海、世茂、保利等大型房企。

在2012-2014年间,这项检测数据汇总的离职人数分别为95人、89人和154人,已经呈现上升趋势。从总裁到营销线,甚至产品线,全方位离职已成为趋势。同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者说,即便是推进合伙人制度,也并没有改变房企高管离职的现实,人才流失问题依旧存在。

高管告别的背后,正是行业发展环境骤变的写照。国内房地产投资到了历史冰点,2014年至今年8月,这一指标已经连续20个月呈下滑趋势,并从2013年底20%左右的高位水平跌至如今4%以下。尽管大房企增收还是主流,营收仍保持两位数增长,但净利润下滑至10%以下已是不争尴尬。

与往年“离职不离行”不同,今年部分高管筹备自主创业或者进入新领域,电商、互联网金融等创新领域平台张开胸膛拥抱。

毛大庆做了优客工场,主攻联合办公和众创空间领域,意图创造中国版的WeWork;蔡雪梅做的Elab正在等待A轮风投,主要研发的是基于C2B的整体房地产解决方案;原上实城开董事会主席倪建达加盟钜派投资,希望在房地产互联网金融领域开创一番天地。返回苏州365淘房>>

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