楼市加杠杆:热潮涌动审慎风险

来源:21世纪经济报道 2016-03-07 08:33

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中国人民银行行长周小川在G20财长和央行行长记者会上,明确承认了对楼市加杠杆的政策调整。

周小川对此作出解释,现在仍有很多人没有房子,比照别国房贷在总贷款中近50%的比例,中国目前比例不到20%,房贷按理应该有一个大力发展的阶段。

值得注意的是,当前除了官方政策上场内加杠杆外,以金融属性为代表的场外加杠杆产品也在迅速发展,楼市热潮涌动。

场内外加杠杆

2月26日,央行行长周小川在人行上海总部媒体会上表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应该有大力发展的空间。

在周小川看来,相比其他国家,中国国内个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低,所以银行觉得这还是比较安全的产品,因而有很大发展机会。

在政策方面,楼市加杠杆表现在首付比例一直在降低。

2015年9月30日,央行、银监会下发通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。2016年2月1日,央行再次宣布,为进一步支持合理住房消费,按照国务院有关部署,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。非限购城市首套最低可到首付20%,也就是5倍的杠杆率。

中原地产分析师张大伟称,官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆,更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%,也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业,已经可以提供契税贷款。

世联行发布的2015年年报显示,该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔,放贷金额为29.92亿元,同比分别增长65.05%、51.90%。家圆云贷产品主要通过收取一定利息向购房者提供短期借贷业务。

链家地产也有相关产品。其可为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通。21世纪经济报道记者在链家理财网站上看到,链家发行了一款叫做“还贷易”的产品。最高借取房屋价值的80%,最长还款期限6个月,最快3天放款。比如,按20%的首付计算,购房的杠杆比例是15,在此基础上再通过首付贷一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为110。

链家还由此需求开发了“家多宝”和“定期宝”系列产品。通过互联网平台向中小投资者筹措资金,回报率普遍在6-8个百分点。

除了上述官方和市场上涌动的加杠杆策略外,在市场购房热情高涨的情况下,不少购房者还采取集资买房等方式。

热潮下的风险?

目前,银行方面对房贷的支持力度较大。据北京伟嘉安捷投资担保有限公司监测,进入2月份,各家银行针对首套房贷款的优惠范围逐步扩大,几乎大部分银行都能够给予购房人最低“八五折”的折扣。此外,从今年初开始,各家银行的放贷速度依然比较平稳,放款周期普遍保持在4-5天左右,除去组合贷款在办理流程上较慢以外,商业贷款和公积金贷款的批贷放款节奏均比较平稳。随着二手房契税调整等政策所带来的利好效应,未来房贷市场后续的上涨动力仍然比较充足,“伟嘉安捷”预计3月房贷市场的成交量仍然将保持稳中有升态势。

不过,杠杆的不断降低仍然引发了市场担忧。

近期,《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》发布,其中引人关注的是:毕业未满5年的大学生可以“零首付”买房。当日晚间,沈阳市政府官方微博“沈阳发布”再次表示,首付比例实行“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

该政策引发了舆论对楼市加杠杆的担心。

泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时表示,截至目前全国已经有130个城市出台房地产去库存政策。但对于那些只考虑短期行为的政策,如“零首付”这类做法其坚决反对,并认为去库存不能没有底线。

张大伟认为,这一次房地产去库存化运动,看上去各种政策是会有利购买住房者进入,但应注意与2009年最大的区别是,2009年利用利率7折降低了购房者的成本,所以增加杠杆的风险非常低。这一轮加杠杆,大部分并非来自场内,首付贷的利率平均超过20%,应注意风险。即使是官方加杠杆降低首付,必然也带来了贷款额的增加,贷款成本提高。

黄其森认为,对于高库存城市,如果只是等政府救市,一味“等、靠、要”,肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,以价换量才能争取主动,这是“做减法”。开发品质上,则要努力“做加法”。

不过,亿翰中国董事长陈啸天认为,楼市加杠杆风险并不大。这是因为,从经验来看,消费者买房融资违约率较低。相比较而言,置业融资风险系数较低。

严跃进认为,加杠杆本身并没有太大问题,尤其是在目前信贷政策相对宽松的背景下,加杠杆其实使更多人有能力进入楼市,进而降低了潜在购房成本。当然实际过程中可以看出,部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入,而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益,可能进行零利率的房贷优惠,这使各类加杠杆操作变得频繁。而此类加杠杆背后的担保机制并不健全,进而增大各类风险。返回苏州365淘房>>

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