营改增影响:有助于房企减负 个人卖房缴税将减少

来源:北京晨报 2016-03-27 08:33

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本周末苏城11盘入市 楼市后劲火爆算一算营改增如何影响税负

本周,将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”,标志着已实施4年多的营改增改革迎来“收官”之战。随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税,这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?

建筑业

税负涨了吗

改革后,建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。

安徽省国税局货物和劳务税处调研员江山认为,随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣,改革有助于消除重复征税,但目前建筑业发票管理有待规范。

他举例说,一个总造价1000万元的建筑项目,按营业税3%计税,承担税负30万元;实行增值税后,如果成本800万元,那么1000万元减去800万元后的差额200万元,按11%的税率,税负为22万元。

房企减负会降房价吗

实施方案落地,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率。人们关心,买房会因此降价吗?

方案最受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。

“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说,土地出让成本可在销售额中抵扣,有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布,最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

个人卖房要多缴税吗

实施方案中,百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

根据新规,增值税替代营业税后,个人购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。而且即便税率相同,由于增值税计算方法不同,计税依据需转化为不含税价,实际税负还会更低。

中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账:市民出售购买两年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算,把100万元视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100÷(1+0.05)=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元。

方案也体现了“因城施策”方针,如规定北上广深一线城市要销售购买两年以上的非普通住房,需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外,个人出租不含住房的不动产,按5%的征收率计算应纳税额;个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

金融业税负降了吗

作为产业链的最上游,金融服务主要是经营金融保险的业务活动,如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

专家认为,改革不会对金融业整体税负产生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点,但考虑到可抵扣因素,特别是不动产抵扣,金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。

此外,方案还明确一些优惠政策,如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

日常生活受益多少

教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密。改革对行业税负和百姓生活影响怎样?

托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务,养老机构提供的养老服务,婚姻介绍服务,殡葬服务,个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目,保障百姓基本的公共服务。

而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税,汪蔚青认为,由于有进项抵扣,行业税负仍有可能下降。

此外,由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大,这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税,低于原先营业税税负。返回苏州365淘房>>

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