苏州一楼盘单价降9000元:实际控制人被带走

来源:每日经济新闻 2016-05-20 08:46

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随着二线城市楼市回暖,其土地市场在4月份的表现也异常活跃。“地王”频现之时,苏州湾壹号却成为第一个房价跳水楼盘,销售单价较之前下调9000元,降幅超30%。这在各地楼市升温的大环境下,具有明显的信号意义。与此同时,苏州突然暂缓5幅地块土地出让,为10幅地块限定最高价,逆推限购措施。二线城市的调控,已然拉开序幕,这些城市的房价是否迎来拐点?

5月9日,权威人士接收《人民日报》专访时表示,房地产未来不能靠高杠杆去库存。央行的数据显示M2增幅在回落。开发商的资金层面,开发贷款4月仅增长2.2%,这对投资增幅接近10%的房地产来说,是否有更多其他渠道融资?

苏州一楼盘苏州湾壹号降价9000元/平方米的新闻,在房地产行业引发轩然大波。截至今年5月,这个城市的房价已经连续7个月上涨,而且最近几个月的涨幅更是超过了北上广深等一线城市。

在苏州湾壹号降价前后,适逢《人民日报》再访权威人士谈当前中国经济,指出房地产市场存在泡沫的同时,去库存不能靠高杠杆,而要靠人的城镇化。因此上述降价,被很多报道解读为房价见顶的信号。

记者致电苏州湾壹号售楼处,销售人员告诉记者,5月7日推出的200多套房源已经全部售罄。如此看来,即使房价见顶回落,下降的空间也已不大。

在苏州湾壹号降价背后,《每日经济新闻》记者调查发现,该项目背后所属的恒力集团董事长陈建华被有关部门带走。公开资料显示,该楼盘开发商恒力集团系苏州吴江本地企业。据《财经》报道,2016年3月,曾担任苏州市委书记的王珉被宣布调查的时间前后,陈建华也被相关部门带走。3月17日,苏州市人大常委会人事代表联络工作委员会的工作人员证实,苏州市人大收到了检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告,该报告也获得许可。《财经》报道称,陈建华因何事被相关部门带走,目前尚不可知。

逆市出货只是短暂调整

如今,苏州湾壹号已经成为业内外广为关注的一个项目,不是因为项目本身的建造水准有多高,也不是因为其在苏州具有独一无二的豪宅属性,而是因为在苏州这个持续上扬的市场里,该项目竟出现了逆市低开。

据了解,此次开盘的价格和之前价格相比,差别很大,今年4月份,该项目推出精装大平层户型,面积220平方米,价格在23000元/平方米~25000元/平方米。现在卖的是17、19号楼,户型165和192平方米,价格区间在12000元/平方米~16500元/平方米。

据透露,苏州湾壹号是吴江新城板块的典型项目,整个项目处在苏州湾景观的最佳位置,对于其他楼盘有一定借鉴意义,但它是超高层产品,有一定的稀缺性和特例。此次开盘的项目和前段时间相比价差还是很大,加之其母公司实际控制人被带走,更加引起了公众的关注。

之前所推的是一线临湖楼盘,又是精装修高层。此次推出的是非湖景、毛坯房,两幢都是41层超高层。苏州太湖湾一案场销售人员告诉记者,超高层有一个硬伤就是得房率普遍不高,只有70%左右,苏州湾壹号前面有40多层挡着,离地铁也不近。

即便是这样的户型,一开盘去化率就达到93%。据统计,开盘当天预约400组,实际到访340组左右,成交均价15800元/平方米。

《每日经济新闻》记者致电了苏州湾壹号售楼处,对方销售人员告诉记者,5月7日推出的200多套房源已经全部售罄。

与此同时,苏州湾周边正在开盘的项目只有首开太湖壹号,其中蓝光天悦的洋房卖的是23000元/平方米,精装修高层均价15800元/平方米;华润凯旋门价格是18000~20000元/平方米。

苏州湾壹号在板块内的认可度明显要高于其他项目,再加上此次大幅度降价,直接导致了其高去化,从项目预约到开盘只用了不到两周时间,销控节点把握非常好。

后期降价动力不足

虽然此次推出的房源相对于之前没有湖景,位置较差,且为40层的超高毛坯房源,但便宜近三成的价格还是换来了热销。这或许从另一个角度说明,苏州市场并未像外界预料的那样迎来拐点,从市场反应来看,只能看作是一个短暂调整。

数据显示,4月苏州商品房市场供应面积83.06万平方米,环比下跌19.8%,成交面积116.15万平方米,环比下跌17.08%,成交均价18144元/平方米,环比上涨1.45%。4月商品住宅存量360.29万平方米,较上月相比继续小幅下降,去化周期为3.3个月,市场呈现供不应求状况。新城控股苏州一项目负责人李经理告诉记者,从目前来看,虽然成交量供应量均有所下滑,但从价格来看,5月份数据比4月份上浮了4%~5%。

在此背景下,开发商在经历先前的疯涨,也不再盲目抬高价格。

有业内表示,市场已经冷却下来,这一方面是由于苏州房价涨幅已经到了天花板,购房者开始持币观望,从购房者角度来说,对于市场涨幅的预期较先前有所下降,人们对于市场已经形成认知,所以才有了购房者回归核心区域板块的现象。另一方面,最近出台的一系列楼市调控政策对市场信心造成了一定影响。

韩云霞表示,目前,对于苏州来说,当务之急是补充库存,将去化周期控制在10个月以上,以此达到相对合理的周期,如果地推的量太多,也可能会影响明年的心理预期。

与年初的火爆相比,如今的苏州市场显得冷静了许多。苏州中原一片区经理告诉记者,一直以来,太湖新城板块都是吴江较为活跃的板块,尤其到了今年春节前后,投资客一度能占到购房人群的七成以上,呈现井喷状态。到了3月底4月初,不管是优质板块还是次级板块,开盘热度均没有节后那么火爆,来客量减少了三四成,一些之前投资客追捧的热门板块降幅尤为明显,有的一天只有两三组客人。

王新科表示,目前来看,因为苏州楼市还处在上升期,虽然客流有所减少,但并不影响涨价动力,更没有到降价的时候。

苏州经济发展基本面比较好,从苏州近期的供求关系来看,大部分区域都是属于供小于求,最新数据显示,苏州住宅库存2.09万套,大部分时间都维持在2万套左右,按照最近6个月去化平均水平能够卖3个月。

虽然业内人士普遍预测苏州楼市接下来会进入瓶颈期,但在供应量和成交量双降的情况下价格大跌的可能性不大,毕竟库存量很少。

不过,王新科指出,由于先前的土拍还没有到扎堆上市的时候,短时间价格还是能够稳住。一旦住房供应开始增加,苏州接下来态势可能会比较严峻。

王新科表示,最可能出现的结果是苏州房价趋于稳定,在短期波动之后继续上扬,只不过速度会放缓。

除此之外,《每日经济新闻》记者发现,该项目所属的恒力集团掌门人被有关部门带走。

公开资料显示,该楼盘开发商恒力集团系苏州吴江本地企业,集团始建于1994年,前身是吴江化纤制造厂,2002年江苏恒力化纤有限公司成立,此后恒力继续扩张进入热电、酒店和地产领域。

据《财经》报道,2016年3月,在曾担任苏州市委书记的王珉被宣布调查的时间前后,陈建华也被相关部门带走。3月17日,苏州市人大常委会人事代表联络工作委员会的工作人员证实,苏州市人大收到了检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告,该报告也获得许可。《财经》还报道称,陈建华因何事被相关部门带走,目前尚不可知。

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苏州湾壹号项目降价是否与实际控制人有关,《每日经济新闻》记者给该公司发去采访函之后,截至发稿,仍未收到回复。返回苏州365淘房>>

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