综合：“地王潮”狂热蔓延 四季度楼市风险或爆发
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编者语：2016年是史上最可怕的地王年！纵观今年的房地产市场，一二线城市地王潮全面出现，地价赶超房价已从一线城市蔓延到热点二线城市。据悉，今年以来，二线城市成为地王出现最多的区域。不过，小编以为，下一步势必会有“控地王”举措推出。
概要：
（一）总览——2016地王年 8月现22宗溢价率超100%地王
（二）影响——高地价反向催熟“高房价” 楼市收紧政策或至
（三）评论——“地王”频现背后有风险！需警惕非理性繁荣
（一）总览：
2016地王年 8月现22宗溢价率超100%地王
中原地产最新数据显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿，同比上涨38.5%。其中，超过100亿元的地块就达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗，单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。
而溢价率方面，拍出的地块溢价率超过100%的达89宗，同比上年上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。
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数据显示，2016年7月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.63%，已经连续15个月环比上涨；其中，南京、合肥、厦门已经连续三个月环比涨幅居于前十位。部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象已成为常态，7月份甚至被称为“地王月”。
据市场统计数据，7月后半个月，不仅南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，而且武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。
中原地产研究中心统计数据显示，8月份以来，全国主要城市再现多宗地王，单宗地块成交额在10亿以上的有28宗，超过5亿的有65宗，在这65宗高价地中，合计有22宗溢价率超过了100%，而如果计算溢价率50%以上，则多达28宗。
中原地产首席分析师张大伟表示，2016年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价。高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。
小编点评：高地价助涨高房价，当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋式大幅上涨，小编以为，已经过度透支市场购买力。纵观历史，大多数“地王”项目都“叫好不叫座”。可见，“地王”热情虽高，或难抵住宅市场趋势性回落，今天的“地王”很可能是未来房地产市场运行的重要风险隐患，值得高度警惕。
（二）影响：
高地价反向催熟“高房价” 楼市收紧政策或至
土地市场的“火爆”程度丝毫不减当年。官方统计显示，全国超七成的省份土地收入在增长，其中浙江、安徽、海南、广东增幅较大。根据国土资源部近日发布的数据显示，今年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。
今年半年间，50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。疯涨的地价带动了房价上涨。
中原地产研究报告指出，上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市，苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。
周建成也认为，现在上海、南京、合肥等地的地价已非常高昂，房企都在以未来1-2年房价增长20%－50%的预期在买地。基于此，未来房价若不同比上涨20%－50%，这些新入市的地王又将面临去库存的窘境。
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8月11日下午，南京市政府公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》（以下简称“意见”），决定从2016年8月12日起，进一步加大政策调控力度。
南京调控政策发布不久，苏州也出台了楼市新政，打出以限购、限贷为核心的组合拳。严跃进认为，苏州此次首先启动限购版本，也开启了二线城市限购2.0版本。【相关新闻：重磅！苏州限购政策落地 贷款未还清二套房首付升至50%】
针对地王频出的土地市场，南京出台了一项前所未有的全新政策：土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。业内人士称，这对南京土拍市场将是一记重拳。
国家统计局18日发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况：新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，下一步，在土地市场也会有“控地王”举措推出，如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等。但在局部收信贷、控地王、防风险的同时，高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。
小编点评：经过前期快速上涨，房价上行疲态已进一步显现。而随着热点二线城市严厉的政策管控出台，部分二线城市或将相继跟进。小编以为，未来土地市场也将会有“控地王”举措推出。特别提醒，房企和购房者须警惕政策调整所带来的风险。
（三）评论：
“地王”频现背后有风险！需警惕非理性繁荣
虽然相当长时间内我国热点城市“地王”热度持续高涨，但全国房地产市场多项综合指标已经回落，“地王”热度不减或难抵房地产投资和交易趋势性回落，加上政策调控收紧影响心理预期，未来热点城市房地产市场阶段性调整或将不可避免。
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知名房地产专家周建成：
正确的逻辑应该是房屋价格上涨引发土地价格上涨，但因为现在土地价格迅猛上涨，导致整个链条都发生了改变，即变成土地价格上涨带动房屋价格上涨，以至于一线城市的房价已涨到了“离谱”的程度。高价地块并不仅仅出现在一线城市，二三线城市也频现地王。
现在上海、南京、合肥等地的地价已非常高昂，房企都在以未来1-2年房价增长20%－50%的预期在买地。基于此，未来房价若不同比上涨20%－50%，这些新入市的地王又将面临去库存的窘境。这其中就蕴含了巨大的风险。
严跃进：
从政策层面看，房价偏热或催生限贷等政策实施。同时，也要警惕此前部分房价涨势一般的二线城市，此类城市近期或成为各类投资投机需求集中的城市。当地房企和购房者，也须警惕政策调整所带来的风险。
中原地产首席分析师张大伟：
2016年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价。高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。对后市房地产市场带来较大风险。全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产慌。
“对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险扩大。楼面价超过房价成为常态，已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”张大伟表示。
华创证券分析师屈庆：
地王频现一方面证明了房地产市场供需两旺的格局依然在延续，虽然房地产开发投资连续出现下滑，但房地产销售和新开工都出现了反弹，房地产市场景气度依然较高，房地产下半年不仅很难对经济形成拖累，反而有可能进一步形成支撑。
“另一方面，土地成交价格持续飙升，是此前过度宽松的货币政策的必然结果，也必然将对未来货币政策宽松的空间形成约束。就目前房地产市场的火爆情况来看，年内货币政策进一步宽松的可能性已经微乎其微。” 屈庆表示。
小编点评：以上可见，8月一二线城市依然疯狂出现地王潮，但市场成交一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。返回苏州365淘房>>
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