北京楼市供地荒:开发商最苦恼拿地难 解决方案是等待

来源:21世纪经济报道 2016-08-23 08:20

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亚豪市场总监郭毅认为,在宅地供应极度短缺的情况,将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外,近期针对商住治理的传言再起,虽然尚未有明确的细则出台,但是未来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严格,这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面的影响,明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

旭辉集团北京区域事业部2016年中期全员沟通会上,旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏发表了主题为“捍卫理想”的演讲。在这篇演讲中,孔鹏提及,“今年上半年,上海大概120亿,苏州90亿左右,我们(指旭辉集团北京区域事业部)大概85亿,难就难在我们上半年没有供货。旭北在快速成长,在冲百亿的路上,现在土地稀缺,获得土地很难,大家可能都很担心这个问题。”

这是北京房企的缩影,也是北京房企普遍面临的情况。21世纪经济报道记者了解到,今年上半年,北京万科只拿了一块地;北京龙湖拿了两块地。在资金充裕的市场背景下,拿地成为北京房企第一难题。

供地荒

在北京内部召开的商住楼严控的研讨会上,关于土地供应,仅有少数表态。据相关人士透露,北京市对于土地供应的态度是,“可以加大供应,但要严控地王。”

该人士透露,严控地王是因为目前北京房价过高,而土地供应量少是因为北京正处在疏解人口的背景下。

亚豪机构统计显示,今年前8个月,北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗,其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

今年4月12日,北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷,相比2015年4600公顷的数量,减少了500公顷。虽然建设用地供应总量有所减少,但住宅用地仍安排1200公顷,与2015年计划量持平。

尽管北京市并没有明确严控供应,但土地供应“瘦身”却是显而易见的。

根据供应计划公布的指标,2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷,其中新增建设用地控制在1850公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市国土局对外的表态是,今年北京市将严控新增建设用地,各区落实年度减量目标,明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案,拆多供少,逐步“瘦身”。

“瘦身”正真实反映在公开土地市场上。

中原地产研究中心统计数据显示:过去几年,北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年间,北京土地市场供应的住宅类用地地块为113宗,合计建筑面积为2046万平米。剔除地块中包含的其他属性地块,只有1350万平米为住宅,这其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算,大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

更为严峻的是今年前8个月,北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗,其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

亚豪市场总监郭毅认为,在宅地供应极度短缺的情况,将使得明年能够入市的纯新盘屈指可数。除此之外,近期针对商住治理的传言再起,虽然尚未有明确的细则出台,但是未来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严格,这也直接影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面的影响,明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

当前的市场库存也不足。中原地产研究中心统计显示:截止到今年8月15日,北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度纯商品房住宅1.4万套计算,大约去化周期是12个月。而这些库存也要分类来看,真实的库存量处于很低的水平。2014年以来,北京库存一直处于供不应求的状态。最高点是9.2万套。

链家地产也提供了二手房层面的供应情况。8月第三周新增客源/新增房源为5.48,意味着每1套新增供给对应5.48个新增需求,供需矛盾较紧张,在这种市场下卖方占有绝对话语权,在基于市场判断进行调价时,涨价业主的占比高达75.5%,且这一指标呈持续上升趋势,可见卖方的强势地位在进一步增强。

开发商苦恼与等待

不少北京区域房企正在面临“断顿”问题。

“之前还有土地储备的暂时还不会面临断顿问题,没有的肯定有问题。包括商改住占库比例大的都会出现断顿问题。”京投银泰集团总裁高一轩建议,政府应尽快加大供地以稳定预期,同时采取有效手段控制地王。

他认为,供地的稀缺会影响市场预期。北京的房价还会更高。

开发商希望政府加大供应,但北京市正面临疏解人口的重要任务。显然,二者之间有所矛盾。按照北京市整个人口红线,到2020年全市常住人口要小于2300万,其中城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点,争取到2020年下降15个百分点左右。

高一轩坦承,今年截至到目前,京投银泰还尚未拿地。开发商目前最苦恼的问题是拿地难。房企的解决方案是“等待”。

孔鹏用一种激励的方式试图鼓舞他的北京团队。“房地产这个行业的需求是什么呢?城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求还是很旺盛的,所以我们面对着10年的高位平台期,这一点毋庸置疑。我们旭北(旭辉集体北京公司)在快速成长,我们很多曾经服务过的企业,合作过的伙伴都转行了、消失了、不在了。为什么?在行业的高位平台期,任何行业都面临着集中度的提升。行业的集中很残酷,就是大鱼吃小鱼,就是优秀企业兼并落后企业。大家都知道房地产行业的市场规模不会再增长了,很多专家都说十三万亿十四万亿是顶,2013年是顶,2016年也不见得会超过这个顶。当行业规模见顶的时候我们怎么办?只有一条路:那就是成为行业的大鱼,成为行业的领导者和领军者。”

几乎所有有志于在北京发展的房企都将目光转向存量市场,通过收购的方式扩大市场容量。北京万科内部启动的是“曼哈顿计划”。所谓曼哈顿计划也就是收购城市核心区项目,以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业,进行改造从而获取溢价。

此外,不少房企还将目光转向环北京区域。

孔鹏认为,“随着非首都功能的外移,随着结构的调整,大北京区域市场会有2000亿市场转移到周边,移到河北。另外,最近建设部重新更改了土地指标,评估了耕地,说上海北京不需要那么多的耕地,所以会释放出来一些土地,释放出来的土地相当于我们北京城六环以内的一个面积。未来开发商面对的是什么?双中心一环,重新估值的土地还有释放出来的指标。”

孔鹏对他的员工激励称,“如果我们够优秀,我们还会面临地荒吗?”返回苏州365淘房>>

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