记者调查:疯涨的郑州楼市与荒芜的城中村

来源:中新社 2016-09-07 08:04

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九月,中国北方已略显秋意,郑州房地产业仍持续“高温”。

这座内陆中部二线城在近两个月地王频出,房价疯涨引媒体聚焦,也使得当地市民对“月涨千元”的楼市焦虑又恐慌。甚至连业内人士也“看不懂郑州房地产这盘大棋了”。

不过,中新社记者董飞调查走访发现,在看似繁荣的郑州楼市背后,也暴露出这座城市盲目扩张、急于城改的乱象与当地楼市隐匿的风险:大量城中村拆后重建缓慢、土地荒芜,楼盘违规销售、捂盘惜售、整盘烂尾等问题。而从该城之象亦可窥探中国内地楼市一斑。

地王频出:8个月炒出12个地王

8月18日,郑州郑东新区龙湖CBD副中心“地王窝”出让两宗地块,郑政东出〔2016〕13号地和郑政东出〔2016〕14号地,两地块早已引起业内关注。因为,此次出让的两宗地所处地段在近年来已是“地王”频现。

上述出让的13号地约70.34亩,北接国内一线开发商荣盛、雅居乐旗下项目。14号地约83.9亩,西邻河南本土房企建业海马九如府、北临永威上和院。记者走访发现,这里除了中国知名房地产商扎堆外,当地房企“大鳄”开发的高端楼盘也已初具规模。

当日出让的两宗地块竞拍现场异常激烈,耗时近10小时。河南融创奥城置业有限公司期间率先拿下13号地块,总成交价为22.54亿元人民币(下同),单价3630万元/亩,楼面价36309.56元/㎡。成为郑州最新楼面价“地王”。

但紧随其后,14号地历经233轮争夺,被央企金茂置业旗下北京览秀城置业有限公司以35.1亿元的高格斩下,单价为4183万元/亩,折合楼面价36915元/㎡。这已超过前日(17日)广州新“地王”36722元/㎡的楼面价。河南土拍历史上最新“地王”由此诞生。

业内人士预计,上述两地块未来的房价将高达五六万元每平方米。直逼中国一线城市北上广房价。

记者实地探访发现,拍出“天价”的14号地块却是荒草丛生,多个鱼塘占据了该块土地的过半面积。有网友调侃:“这里水草丰美,以后的楼盘就不用绿化了。”

今年的七八月份可称得上是郑州的“地王季”。就在7月8日,郑州市老城区一处名为“郑纺机”的93亩土地,经过500多轮的“厮杀”后,被开发商以超25亿元的价格拍下,刷新此前记录。

7月27日、28日、29日,郑州市经开区连续三日拍出三地王。有市民在微信朋友圈中直呼,“疯了,疯了!”

记者梳理统计,2016年以来至今,郑州市已产生12个“地王”地块。碧桂园、恒大、雅居乐、海马等国内知名房地产商与当地“大鳄”胶着不下。

疯涨的楼市:房管局交易厅门庭若市

疯狂的“地王盛宴”过后,总要有买单者。固然,催动楼市升温、房价暴涨。

在今年以来,郑州最引为关注的是“地王”郑纺机地块。这块地位于郑州市老城区南阳路与黄河路西北角,地理位置并没有特别优势,附近的在售楼盘均价约在1万多元/㎡。但据业内估算该地块未来产品售价将高达2至2.5万元/㎡。这一并不被市民看好的地段,着实令人诧异不已。

随后,因郑纺机“地王”效应,郑州城区、城郊大量在售楼盘出现封盘大幅涨价现象。

在舆论的喧嚣中、市民的惊叹声中,数十家楼盘不同程度提价销售。记者此间探访注意到,位于郑州市金水东路的一家名为“瀚海晴宇”的楼盘已从7月18日开始涨价,每平方米涨3000元,目前在售产品均价达3万元/㎡。

事实上,近年来,郑州楼市在中部省会城市中已处“高烧期”。尤其是进入2016年以来,郑州房价猛涨。记者曾在3月份走访注意到,郑州北三环路北侧一名为“一品庄园”的楼盘售价约在1万元/㎡。9月份,其已疯涨至1.5万元/㎡。

“高价商品房”也催热了郑州的二手房市场。记者此间走访注意到,郑州市房管局的东区交易大厅门庭若市、摩肩接踵。

上述案例仅是郑州房地产市场的一段缩影。

2016年上半年,郑州楼市异常热闹。除了早已深耕郑州多年的万科、恒大、绿地等一线房企之外,近半年来,金科、融创、招商蛇口、鲁能、荣盛、华夏幸福等中国大陆房企巨头亦纷纷布局郑州。

而据郑州市房管局在今年7月份发布的数据显示,该市区在售楼盘已达300余个。而这一数据仅仅是已获得官方手续的项目。

记者驱车从郑州金水东路一路向东约30余里,道路两侧楼盘林立,如房产大卖场喧嚣又寂寞,但目前多是楼架空空。

谁在买高价房?超七成是外地人群

据郑州市经济社会调查队统计数据,2015年郑州市城镇居民人均工资收入20014元。即使按郑州市房管局统计的该市最新住宅房均价9777元/㎡估算,如想在郑州买套90平方米的两室房,也需大半辈子的奋斗与积蓄。

但事实上,记者走访郑州全城发现,一万元每平方米且手续齐全的商品住宅在三环内已无房可寻。

那么,普通收入市民可望不可及的郑州高价房都是谁在买?

从郑州市首次公布的购房人群和支付方式结构来看,郑州本地购房者不足三成。这份由郑州市房管局发布的“2015年1至9月郑州市房地产市场运行情况”显示,根据购买商品住宅人员户籍分类数据,其中本市购房人群占比26.45%,外地购房人群占比高达73.55%。

“而这一庞大群体相当一部分是投资者,炒房者。”一业内人士向记者分析。

河南省东部一地市经营食品企业的张先生向记者举例说:“我的厂子投资近百万元,辛苦大半年了利润也不过20万元。我的朋友花50万元在郑州首付了两套89平方米的两室房,从今年年初至今他的房子每平方米已涨了3000多元,算下来两套房已经挣了50多万元。”

这也正是当下“开工厂不如炒房”的怪象。有财经评论人士对此担忧,会诱发产业空心化风险?

对于河南乡村进城打拼的青年人而言,郑州房价更是如梦如幻。高房价的压力下,房租较低的城中村成为大量外来务工人员的栖息地。但近十年间,郑州百余个城中村陆续被拆迁,已所剩无几。大量“郑漂族”只能躲进“蜂巢式”租金颇高的公寓里。

值得注意的是,郑州拆迁后的城中村重建缓慢,大量土地荒芜。从城市高处俯瞰,多个拆后村子如城中“荒原”。记者走访发现,位于金水区的黄家庵、关虎屯、常寨等城中村拆迁多年,废墟上野草疯长。

房市乱象:挖坑排号、违规销售、捂盘惜售

在“地王”频出,房价疯涨的背后,郑州房产市场违规问题多发、乱象重重。在2016年初郑州市房管局通报称,2015年通过集中检查和日常巡查共发现违规销售行为38起。

上述通报还点名了两家楼盘,国泰房地产发展(郑州)有限公司开发的国泰一品庄园项目5号楼一单元、河南盈瑞置业有限公司开发的翰林华庭项目已取得商品房预售许可证,未按规定在取得预售许可证后3日内一次性公开全部房源对外销售,涉嫌捂盘惜售。

郑州市房管局在今年2月份还通报称,但从市场整体来看,仍存在以下问题:少数房地产经纪机构存在涉嫌违规开展经纪业务的行为;一些房地产经纪机构违规使用存量房网上交易信息系统,扰乱存量房网上交易秩序;部分房地产经纪机构存量房居间买卖合同文本条款不公平,签约行为不规范等情况较为突出。

就在8月15日,郑州市房管局又发布“购买预(销)售商品房的风险警示”指出,“河南军安实业服务中心有限公司开发的福苑首府项目,河南锦家置业开发的锦艺金水湾项目,河南科创实业发展有限公司开发的创新大厦二期项目等在未取得《商品房预售许可证》情况下违规销售现象。”

记者近日暗访发现,在郑州市金水区经三路,一名为“华尔中心”的项目,目前只是一基坑却在大肆排号变相预售。售楼员说:“交5000元抵1万元房款。目前,已排了1200号。”

地处郑州繁华闹市的“名门悦峯”项目因手续不全,此前被监管部门叫停。目前是一巨大的基坑,搁浅不动。

而近日,郑州市高新技术开发区的“金科城”楼盘开盘当日宣称劲销2000多套,但随后却被媒体曝出“三栋楼未有预售许可证”。

同样作为一线房企的融创中国,其郑州珑府项目于9月3日在会展心中大肆无证开盘,千余套的房源却引来近万人的排号“追捧”,实在令人隐忧。

不仅如此,在郑州房地产市场野蛮生长与扩张的同时,风险也已悄然隐现。

在位于郑州中牟县的雁鸣湖国家级生态文明示范区内,颇受关注的“雁鸣湖壹号”项目已停工半年有余。记者近日探访发现,该项目工地大门紧闭,院内荒草丛生。公开资料介绍,该项目投资120亿元,300多栋别墅,占地近千亩。停摆后该如何处置,尚不明晰。

冰火两重天:省会楼市火热、县市冰冷

“目前,二线城市郑州正处飞速发展期。对于房地产商而言,无序的扩张、攻城略地,疯狂造楼,市场背后的风险也越来越大。”郑州一置业公司负责人向记者如是分析。

与火热的郑州楼市相比,河南省其他20余县市的房地产市场却已深陷“冷谷”。记者深入该省多县市调查发现,大量楼盘处于停工状态,地方有限的购买力、市场的严重饱和导致大多房产项目搁浅。田野中的烂尾楼与荒草相映。

去库存仍是摆在河南各县市面前的艰难问题,该省中部的平顶山市较受关注。8月初,国家统计局平顶山调查队发布的《平顶山房地产去库存现状评估及对策建议》透露,“截止今年6月底,仅住宅施工面积就达1255万平方米,按照去年平顶山市区月均销售量,粗略匡算显性和隐性库存去化周期也在5年以上。”

另外,在郑州楼市也已呈现“冰火”两重天之势。记者探访郑州高铁东站商业圈发现,大量写字楼多似空楼。河南省统计局最新数据显示,1至7月份,该省商品房住宅销售额增长33.3%,办公楼销售额下降1.5%。

河南省住建厅住宅与房地产业处负责人向记者介绍,郑州的写字楼库存量占全身的三分之一。其针对空置问题分析认为,主要是因互联网经济,好多企业不需要实体店;另外,实体经济也不好。高铁站写字楼的供应量太大。

“一边是去库存,一边是地王不断。你说这谁能看懂?”面对郑州当下海市蜃楼般的楼市,河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞向记者如是感言。

河南省商业经济学会会长宋向清就郑州楼市高烧现象亦直言:“房价牵一发而动全身,绝不可放任。”房价是一把“多刃剑”,一旦失控,伤害的是社会对未来的整体信心,公民对政策的信任,甚至可能导致经济塌方式的陷落。

8月23日,在郑州市十四届人大常委会第二十一次会议上,郑州市政府代市长程志明作了“关于郑州市2016年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告”。他在报告中提出,“加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行”。

这一话语引发当地媒体与业内广泛关注,被认为或是下半年郑州楼市调控的信号。不过,亦有分析认为房产市场最期望的“金九银十”收获季已至,郑州房价或将再迎上涨。官方抑制房价虚高已迫在眉睫。(据中新社记者董飞微博)返回苏州365淘房>>

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