谁是房地产食物链上的“木偶”

来源:新华网 2016-09-07 08:38

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对于各地频现的“地王”现象,有著名人士指出,成为“地王”的开发商,其实不过是被地方政府牵线的木偶而已,甚至其背后的银行,也一样。

这话固然没错,但是,笔者要说的是,开发商也好,银行也罢,他们远不是房地产这个击鼓传花游戏中的唯一木偶,真正的也是最大的木偶还在后边。与最后的木偶相比,开发商和银行即便他们是木偶,也不是完全被动的木偶。

为什么这样说?不妨看一看最大的开发商方面能将游戏玩都什么程度——

以巨头恒大集团为例,该集团最新发布的数据显示,今年上半年,其土地储备建筑面积达到1.68亿平方米,累计平均成本为人民币1302元/平方米。

1302元/平方米的平均地价,对于生活在大城市里的人们来说,可能有点意外,怎么这么低?这是因为恒大集团在在全国175个城市拿地的平均价,其中包含许多中小城市,平均下来就很不起眼了。

关键是盖房后的销售价格。该集团公布,今年上半年销售面积是1660.5万平方米,而销售额是1417.8亿元,折算平均每平方米售价是8538元。地价在房价中的比重还不到20%。

据报道,今年上半年,恒大集团拿地规模全国最大,在全国各地共拿了80多个项目,总共花了800亿元,规划建筑面积4236万平方米,平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少,但是因为项目主要分布在包括北京(楼盘)、广州(楼盘)等一线城市和南京(楼盘)、成都、济南(楼盘)等省会级城市,平均地价较以往明显上升。但是,这些地方的房价则更高。

如果参照北京平均5万元以上的平均房屋销售价,以及全国省会城市不下2万元的均价,恒大1994元/平方米的拿地价格,看来更便宜了,只会更加低于20%。

营业额与销售额的比例,显示开发商售房后赚取的差价。根据该集团公布的数据,今年上半年其房地产核心业务营业额是875亿元,相对于1417.8亿元的销售额而言,比例高达61.7%。

其他几家大型放房企,比如万科中海、碧桂园、保利、绿地等等,营业额也都不逊色,几乎都接近、达到或超过销售额的一半。

虽然只是管豹一测,已经能知晓一二。房价如此之高,一直听到的开发商的解释是“地价高”。其实土地成本不足两成。一流的开发商已经将最大化的利润空间展示出来了。

螳螂捕蝉,黄雀在后。开发商这么一转手,获利空间如此之大,似乎很让人惊讶,至少比起实业赚钱。其实,“耗子拉木锨,大头在后边”,其身后的银行享受其利的份额,比开发商更大。

根据上市公司工商银行(601398,股吧)的公告,其上半年净赢利则达到1507亿元,营业收入是多少,虽然没有透露,但根据其手续费及佣金收入817.15亿元、且占营业收入比重24.84%推算,其营业额约为3200亿元,这样一来,净利润率竟然达到47%的程度;同期,农行营业额2625亿元,净利润1050.51亿元,净利润率达到40%左右。建行、中行等巨头也都不逊色多少。

在银行的收入构成中,存贷款利差仍然是主体收入来源。在工商银行占比超过75%,在民生银行(600016,股吧)也超过60%。而贷款的对象,已经越来越集中于房地产。于是个人购房按揭贷款大门敞开,于是开发商死拼“地王”争夺战,较劲各方的背后,则是银行之间资金如潮般的输送。你骂银行嫌贫爱富,无利不起早,但银行确实从房地产项目中赚得盆满钵满.

为什么银行对前来告贷的实业企业漫不经心、对渴望其雨露浇灌的小微企业爱理不理?因为当今房地产业已经是难得的“优质资源”。符合银行的本性,它要的是一本万利无风险。哪个行业能一本万利?如今只有房地产!哪个行业无风险?还是房地产!

与银行暴利相反,其他行业尤其是实业,可谓哀鸿一片。能挣到个位数的利润率,已经是很优秀的了。

通过“招拍挂”的角逐舞台,地方政府让开发商将地价一抬再抬,成了台上被牵线的木偶,但开发商并不亏,你高来,我高去,搭车涨价多加码就是;在银行环节,开发商加码越多,银行赚的也越多;开发商抬价越狠,银行钱赚的就越快。巨额资金快速滚雪球越滚越大。

即便如此,食利阶层还没完,还有炒房人的哄买哄抬添油加火。兴风作浪、呼云唤雨,再次将房价一抬再抬。

总之,一环又一环的不断加码,最终就落到了“刚需族”的头上了。看似击鼓传花,其实又不是,因为击鼓传花不加码。这其中,除了“刚需族”外,其他各个环节,其实谁都不是木偶。反倒象中央电视台《动物世界》里猛兽捕食后按先后次序进食的百兽。返回苏州365淘房>>

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