深圳土地出让频玩新招:垒高准入门槛遏制地价

来源:南方都市报 2016-11-18 08:42

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土地市场近期又陷入热闹之中。这一次,密集的调控新规成为主角。摇号竞标、限购令、限价令,各地调控新政花样百出,但如果将目光拉回至深圳,不免会发现,深圳土地市场的调控“新花样”,其实比任何城市都出现得更早。

设置更多限制,垒高准入门槛

目标遏制地价

今年5月,深圳市土地房产交易中心挂出一宗试点商品房现售的商住地块,矛头直指期房销售中出现的“货不对板”、“项目烂尾”等问题。

本月10日,深圳一口气祭出三宗居住用地,分别位于龙华民治办事处、大鹏办事处大鹏中心区、坪山沙湖社区。物以稀为贵,出让公告显示,这次的挂牌附带条件极多。一方面,采用“双限双竞”的办法,限制销售房价和成交底价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。建成后,商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。这也是深圳首次探索“竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂方式。

而且,本次出让地块还应按规定配建人才住房,商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。除此之外,政府还加强对开发商土地购置资金来源的审查。

从5月份推出首宗试点商品房现售的商住地块,到11月抛出首例“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂方式,早在北京之前,深圳已经三番两次在土地出让模式上祭出“新花样”。

“这是为巩固和延伸‘3·25’楼市新政以及‘深八条’所作出的政策加码。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,在土地出让中设置更多限制,垒高准入门槛,这一招将诸多开发商挡在门外,避免“地王”频频出现,保证深圳房地产从土地价格到房价的平稳预期。

据了解,今年截至11月17日,深圳各类用地成交平均溢价率达44.26%,同比增长39.59%。土地出让金总价高达764.094亿元,相比去年同期上涨幅度高达213.6%。

“原来价高者得几乎是在招拍挂中获取居住用地的唯一原则。但在楼市趋于分化、货币环境较为宽松、市场预期较为强烈的大背景下,这个原则需要改革。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉强调,土地属于地方公共资源,如果完全放任市场自由配置,很容易导致市场失灵,造成地王频出、房价上涨、泡沫泛滥的后果。“我们的土地出让模式必须进行探索性的改革。”

开发商观点:

拿地不似以往那般激烈

去年以来,嘉里建设、信达、泰禾等“财大气粗”的外来房企干脆直接通过土地招拍挂“闯入”深圳市场,但随着“现售”、“双限双竞”等出让“新招式”的诞生,此前“砸钱办事”的开发商似乎也开始在资金、盈利空间等方面面临更严峻的挑战。

“此次加强审查土地购置资金来源,首先就‘拦住’了很多资金来路不阳光的开发商。”宋丁表示。而此前,深圳市政协委员、深圳市决咨委委员陈蔼贫也曾在受访中指出,开发商开发项目的主要资金来源是银行的开发贷与预售制度所带来的现金流,“现售”不可避免对开发商的资金提出更高的要求。

在李宇嘉看来,这些土地出让新“花样”很明显会对冲开发商拿地的积极性和预期,“比如,在‘控地价限房价竞人才住房面积’的模式下,开发商必须放弃此前大户型、低密度、豪装的开发惯例,转向小户型、高密度的普通住宅,必须放弃通过打造豪宅和捂盘惜售进行盈利的方式,在成本和开发周期上做文章来提高利润空间。”

不过,宋丁依然认为,虽然出让规则很严格,但只要企业整体运营情况不错,拿地还是有利可图。

一名不愿具名的业内人士称:“虽然利润可能打折,但此时开发商若是愿意接受这些出让条件,更多是出于战略上的考量,通过这种方式与政府保持良好的互动关系,获得在深圳的开发机会。所以,不至于会打击开发商拿地的积极性,只不过竞争过程不像以往那么激烈。”

业内判断

不太可能长期大规模推广

根据深圳房地产信息网的监测,第三季度深圳出让4宗商业用地,多为定向转让,大部分都以挂牌价成交。正因如此,土地成交相比此前有所降温。另一方面,深圳的“铁腕”调控政策频频落地,横空出世的“深八条”叠加评估价上调,近期一手楼和二手楼成交均持续维持低位。

过往高地价高房价的前提下,由于大户型更受投资客的欢迎,深圳市场中低价位的中小户型越来越少。“通过对土地出让模式进行改革,有利于增加中小户型供应量,降低入市门槛。”李宇嘉表示。

然而,资深地产观察人士弓鸣却持不同观点,他告诉南都记者,土地招拍挂这种方式在深圳土地供应中占比极低,基本可以忽略不计。如果整个深圳楼市的走势、游戏规则没有发生根本性变化,那么无论政府做何种尝试,都不可能对深圳楼市产生影响。一业界人士甚至认为,政府的动作太多,市场可能会被打得面目全非。“长期如此限制,市场还能叫市场吗?”该人士说,一旦市场调控到位,一些政策还是要逐步退出。返回苏州365淘房>>

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