广州深圳整改楼市 鼓励商改住被指难去库存

来源:华夏时报 2017-02-20 08:59

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北京燕郊土地落宗事件尚未完全解决,偷偷将产业用地改为住宅出租的行为在深圳也如火如荼。日前,深圳市相关部门从春节后就开始严打,强制拆除厂改公寓违建楼。与此同时,广东省出台了细则落实国务院的“商改住”政策,在不改变土地使用年限的前提下,允许商品用房改为住宅,但只能租不能出售。

目前,全国各地都面临着商业用房明显过剩的格局,成都、长沙、天津、深圳等城市的去库存周期长达三五年甚至更长。“商业改住宅,除非是将土地使用年限同时变更为住宅的70年,且可以对外销售,才能迅速消化商业用房的库存。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者,否则,只能出租不能出售的商改住,去库存效果不会明显。

严打“工改住”

2月10日上午,深圳宝安区新安街道打响了整治厂房改公寓的第一枪,强制拆除位于海乐社区39区海乐路27号违法厂房改公寓。据了解,此次宝安区清理的共有70多栋建筑,涉及面积20多万平米。目前,深圳其它区尚未采取行动。

近两年长租公寓大举进攻深圳市场,据长租公寓租赁平台合屋统计,目前深圳拥有大大小小的长租公寓运营商已近100家。

这些公寓房源大多来自旧厂房和农民房改造,由于深圳产业转型升级,旧厂房空置率较高,且租给工厂只有20-30元/平方米,改成公寓租金可以达到50-80元/平方米。以后想长期租用还可以改成酒店或办公楼,如在宝安可以做到100-200元/平米,这也是大部分投资机构偷建违建的操作思路。

工改公寓,实际上目前无法可依,而最大的问题是消防方面没有标准,大多依据酒店标准建造,但仍然很难拿到消防许可证。目前只能统一用报备来管理,都没经过正式的审批。

从政策层面上而言,深圳是明确鼓励“工改工”,即鼓励旧的工业厂房改造升级为新的众创空间,而非工改住。

长租公寓平台盈家生活深圳公司负责人郑泽豪告诉记者,据目前宝安区政府安排的拆迁任务,宝安区厂房改公寓建筑有上百万平米的拆迁任务。目前宝安区已经建成并营业的厂房改公寓数量还是有限,正在建设的体量比较大。

“如果厂改住继续下去,供应肯定过剩,现在拆了不让做,反而供求平衡了,不然深圳租金几年都上不去。”郑泽豪说,目前公寓的净利润还是很低,但就像围城,大家都以为有利可图,投资的还是很多。

而除了将厂房改造成公寓出租外,工业及产业用地配套住房的口子也在收紧。

据深圳规划国土委有关人士解释,过去产业用地不分一般产业用地和重点产业用地,配套的住房均可分割对外出售,而去年10月出台了80号文后,产业用地分为一般和重点,前者不可对外分割出售,而重点的产业用地配套的住房,也会严格审批,如果偷偷增加住房比例,不仅仅是罚款问题,可能会被拆除。

“但具体配备多少住房比例,由区里定,在土地出让时要看土地价格多少定比例,如果是政府重点支持的产业,可申请增加配套住房比例,审批权限下放到了区里。”上述规土委人士说。

鼓励“商改住”仍难去库存

工改住遭严打,而商业用房却在政策上受到鼓励。

2月4日,广东出台政策细则,《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,鼓励新建租赁住房,允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。实际上,该细则正是在落实去年5月份国务院发布的文件。

业内人士分析认为,由于商业用房严重过剩,商改住正是调节市场的供需结构。上海、天津、重庆、成都、长沙、西安等地都明显商业用房库存偏高的情况。

以深圳为例,2016年深圳共有36个商务公寓项目取得预售资格,达到110.97万平方米的历史高位。而2016年深圳商务公寓成交8750套,成交面积61.5万平方米。

这意味着,仅商务公寓的去库存周期,就将近2年,这还不包括办公楼、商场、酒店等商业用房。据有关研究数据称,深圳的写字楼过剩比例达到40%。

但值得注意的是,按照政策规定,商改住后,只能出租,不能销售。土地使用年限依然不变,改变的仅仅是使用属性,以及水电气价格降低为居民生活标准。

“对于商务公寓部分,没有企业会乐意改,商务公寓虽然不好卖,但起码是可以卖回笼资金。如果不能卖,那企业可亏死了,所以鼓励无效。”北京中原地产首席分析师张大伟对记者说,长期出租占用资金太多,出租连资金成本都不够,这招去库存没用。

深圳国土规划部门有关人士称,商务公寓本身已经具备住宅的居住性质,水电气标准与住宅一样,只有土地属性和公共配套不一样,所以也不需要改,商改住主要是指商业和酒店,原来每个行政区都规划了大量的商业,目前很多商业确实是严重过剩。返回苏州365淘房>>

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