【律师说】以卖房合同担保民间借贷?法院:不予认定!

来源:365淘房 2017-02-21 16:57

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365淘房 导读:出借人出借一定款项给借款人,要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜,在借款人到期不能还款时,代理人直接将房屋出售,以房款冲抵借款。问:该类商品房买卖合同的效力如何认定? 

案例裁判要旨:法院认定存在恶意串通,房屋买卖合同无效 

曹某与黄某原是一对夫妻。他们居住的房屋是旧房拆迁后的安置房屋,安置时登记在曹某一人名下。 

谁曾想,搬到崭新的安置房后,一家人竟然官司不断。先是妻子黄某向房管部门申请异议登记,之后又起诉与曹某离婚。与妻子调解离婚之后,在与子女的房屋确权诉讼案件审理期间,曹某向房管部门申请注销了异议登记,随后,曹某与案外人胡某签订借款合同,向其借款250万元。 

曹某的借款,是以这套拆迁安置房屋做的抵押担保,他还于同日公证委托了姚某出售这套房屋,委托事项包括从银行解抵押到代收房款,以及办理过户手续等。 

上述借款到期后,曹某不能偿还。于是,姚某持委托书将这套房屋出售给了某投资公司。 

曹某认为,姚某在没有征得其同意的情况下出售这套房屋,自己也未得到一分钱房款,损害了其财产权利,遂起诉要求确认姚某代其签订的房屋买卖合同无效。

经法院审理,根据买房人买房前未看房、合同条款缺乏合同履行的具体细节、带抵押过户、房款支付存在循环转账等不符合房屋交易习惯的情形,认定代理曹某卖房的姚某与买受人投资公司之间存在恶意串通的情形,故认定该房屋买卖合同无效。

律师说法:此类案件,法院一般认定房屋买卖合同无效

江苏高院还专门就此问题出具了相关审理意见,即:根据最高法院民间借贷司法解释第24条的规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借贷到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。因此,对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系民间借贷担保的,按照民间借贷司法解释的规定,应按照民间借贷法律关系审理,不认可让与担保的效力。

相关法条链接:《民间借贷司法解释》第二十四条

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

(作者:明盛华,江苏道金律师事务所律师)返回苏州365淘房>>

 
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