【律师说】没有退不掉的购房定金 广告

来源:365淘房 2017-03-28 16:48

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365淘房 最近接到客户电话称,被售楼处的销售人员忽悠头脑发热下定金了,现在冷静下来后不想买了,要求退定金。

客户反映的情况应该是真实的。

在金碧辉煌、阔绰典雅的售楼处,几个销售人员围着他,讲故事,谈未来,拿着计算器计算着升值空间,使用“饥饿营销法”20分钟内“逼定”客户,一杯咖啡还没喝完,客户当场“下定”,刷卡2万。回家冷静一想,不对,这所谓的学区房,学校还没动工呢,未来一定是学区房?两年内翻倍升值,不可能吧?首付要200万,首付款还不够呢,怎么这就“下定”了呢?鬼使神差呀!最近限购限贷政策一个城市接着一个城市的出,这房价可能要下跌吧。

​怎么办?退定。

“退定”哪有那么容易!俗话说“下定”容易“退定”难!

客户紧急电话律师,寻求退定金对策。我问你是什么理由?

客户:我认为房子会下跌,不想买了,所以要求退。

律师:这个理由也许是你的真实想法,但这个理由不成立。

客户:我认为销售人员欺骗了我,我买的房子可能不是学区房。

律师:你有他们的宣传单片吗?宣传单片上他们宣传了学区房吗?

客户:没有。但他们确实是这么对我说的,真的,不骗你。

律师:有录音吗?

客户:没有。

律师:这个退定理由基本不成立。还有别的理由吗?

客户:我认为他们的房子质量可能有问题。

律师:房子还没盖好呢,检测了没有?况且一般质量玼疵退房都难,别说退定金了。

客户:律师,还有方法吗?

律师:有。他们要求你什么时候去签预售合同?

客户:一周之内。

律师:你看过他们预售合同的样本吗?

客户:没有。这重要吗?

律师:是的,很重要。你确信他们没有向你出示过?

客户:确信。

律师:你的定金合同中约定了付款时间、交房标准、保修责任等内容没有?

客户:没有。

律师:恭喜你,可以退定金了。

通话到此,基本可以断定这位客户退定金没问题。为什么这么说呢?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。

司法实践中一般认定,对于定金合同中没有提及的条款,继续磋商时若双方不能达成一致,则可视为“不可归责于双方当事人的事由”,若买受方无违约行为,出卖方应当退还定金。因此,只要这位客户按时去签约,然后在签约的过程中对定金合同中没有提及的主要条款(如付款时间、交房标准、保修责任等)不能达成一致,则开发商应当退还定金。

有的开发商为了规避上述风险,将预售合同样本放在售楼处的公示栏公示,有的甚至请来公证处公证一下“公示行为”。还有的开发商在定金合同中加这么一条“购房人承诺,已看过预售合同样本,且无异议”。实际上,绝大多数销售人员不会让客户看预售合同样本,原因大家都懂的——里面有太多的不对等条款。即便给客户看过,预售合同样本与实际预售合同还有很多区别,因为预售合同样本中有许多空白条款、可选择条款,这些条款是需要签约时经过实质性磋商才能填上去的,这给以后“经磋商不能达成一致”留下了足够的余地。客户可以对这些条款提出令开发商不能接受的修改意见,从而达到退定金的目的。

因此,理论上讲,只要司法实践认定“合同经磋商不能达成一致”属于“不可归则于当事人双方的事由”,则没有退不掉的购房定金。

(作者:明盛华,江苏道金律师事务所律师)返回苏州365淘房>>

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