【律师说】高温天气不构成开发商逾期交房的免责事由

来源:365淘房 2017-03-31 14:49

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

一、案情简介

袁某(以下简称业主)向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇某房屋,双方于2013年3月13日签订《上海市商品房预售合同》,约定农工商公司定于2013年8月31日前将该房屋交付给业主,除不可抗力外,农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付业主,应向业主支付违约金,按已付房价款日万分之三计算,违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。

签订上述合同后,业主于2013年9月7日收到农工商公司《交付通知书》,农工商公司要求业主在2013年9月8日亲临现场办理入户手续,如有其它时间安排请提前与农工商公司联系,并告知集中办理入住手续最后的截止时间为2013年9月8日。业主于2013年9月7日在《业主领房验收交接表》上签字,并提出了“房屋质量问题”,并记录“上述问题已现场查看,物业将督促相关施工队整改”。业主于2013年10月15日支付补差款2,329元,当日签收《交付物品清单》。

因开发商迟延交房等问题,业主诉至法院要求判令:农工商公司向业主支付迟延交房的违约金14,880元等四项诉讼请求。

一审法院认为:合同明确约定交房时间,农工商公司无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任。农工商公司提出天气原因导致迟延交房,依据不足,遂判决支持了业主要求开发商承担逾期交房违约责任的诉讼请求。

农工商公司不服向上海二中院提起上诉,认为2013年有47天高温天气,属不可抗力。二审法院认为,气象局出具的报告表明,2013年的高温天气出现47天,是近十年来平均高温天数(24天)的两倍,本院对该节事实予以确认。但农工商公司提供的高温期间的施工监理日记,因所署日期与客观时间不符,部分业主亦对此提出异议,故本院对此证据不予采信。沪建安质监(2013)51号文规定,在白天高温时段(上午11:00至下午15:00),施工单位暂停户外施工作业。据此,高温天气客观上给施工带来一定的影响,但高温天气是否构成农工商公司迟延交房的免责事由,则应根据本案系争合同约定及履行情况予以认定。系争预售合同明确约定,除不可抗力外,农工商公司应于2013年8月31日前交房。

本案中,高温日系在交房日期之前的两个多月内陆续发生,且至8月31日农工商公司客观上已具备交房条件,同时农工商公司作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间时,本就应当充分考虑并预测到工程建设、办理证照等多方面可能存在影响交付的因素,在预售合同中预留相对宽裕的交房时限,以减少自己的违约风险。因此,就履行交房合同义务而言,高温天气的影响并非不可预测、不可避免,同时也无证据证明仅因高温天气导致了迟延交房,农工商公司以高温天气为由主张免予承担迟延交房的责任,不符合合同约定,本院不予支持。综上,农工商公司逾期交房构成违约,原审判决农工商公司按约承担违约责任,并无不当,本院予以维持。

二、点评

不可抗力,是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。一般包括以下几种情形:(1)自然灾害,如台风、洪水、冰雹;(2)政府行为,如征收、征用;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。我国《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”可见,不可抗力属于法定免责事由。但高温并没有纳入不可抗力的范畴,而且本案中农工商公司提供的高温期间的施工监理日记所署日期与客观时间不符,虽然高温天气对施工有一定的影响,但农工商公司在签订预售合同应提前有所防范。高温天气的影响并非不可预测、不可避免,不属于不可抗力,因此不能成为合同中约定的免责事由。 

(作者:明盛华,江苏道金律师事务所)返回苏州365淘房>>

 

  • 独家团购
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

进入专题频道
  • 365直击:限购之后苏州的首场大型土拍

  • 9月苏州楼市优惠播报 102盘钜惠来袭

  • 9月苏州入市量 48盘携11262房源入

  • 8月苏州11盘涨8盘跌!最高涨2000元

  • 苏州出台限购新政! 或将是购房好时机

365直播

进入网络直播

26日直播|包打听走进大成珺 网友在

2014-09-26 14:00:00

大成珺项目位于木渎金枫路西、中山东路北,地处快速发展的城... 【详情】