【律师说】发商逾期办证将承担高额违约金

来源:365淘房 2017-04-10 13:23

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一、案情简介

2010年,汤某(乙方)与上海爱家公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定:“乙方向甲方购买上海市浦东新区大团镇永爱路***号601室房屋,总房价款暂定为161,690元;在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”因爱家公司未按约定时间办理出房屋大产证,汤某诉至法院要求爱家公司支付逾期办理小产证违约金。法院经审理后,判决爱家公司支付汤某至2013年4月24日止的逾期办理小产证的违约金,该判决已经生效。

2014年3月初,房屋大产证被核准登记在爱家公司名下。2015年8月,汤某的小产证仍未办出。汤某再次诉至浦东法院,主张从上次判决日之次日起至小产证办出日止的逾期办证违约金。

浦东法院认为,根据双方《预售合同》补充条款第六条约定,系争房屋小产证由汤某负责办理,爱家公司仅负有协助义务。虽然爱家公司张贴及邮寄了《告知函》,但仅载明大产证已办出,可办理小产证,并未载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等内容,汤某并不能根据《告知函》的指示直接办理小产证,故爱家公司的通知内容存在瑕疵。至于爱家公司承担逾期办证责任的合理期限,综合考虑双方的合同约定、履行情况、通知时间、未履行原因、已付及应付违约金占总房款的比例等各项因素,根据公平及诚实信用原则,认定爱家公司应承担截止至2014年6月30日之前的逾期办理小产证违约责任。

浦东法院认为,根据相关司法解释的规定,该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为标准。于2015年3月25日作出判决:爱家公司于判决生效之日起十日内支付汤某逾期办理房地产权证(小产证)违约金(以房款161,690元为基数,自2013年4月25日起计算至2014年6月30日止,以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算)。

一审法院判决后,爱家公司不服向上海一中院提起上诉,上海一中院于2015年8月12日判决驳回上诉,维持原判。

二、点评

办理小产证,既需要开发商提供相关资料,如前期资料(国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预销售许可证)、大产证、测绘表、房屋登记表、分户平面图、开发商的营业执照、机构代码证、法定代表人身份证、契税凭证、维修基金凭证等,也需要业主自己提供相关资料,如购房合同、发票、身份证复印件、契税等。办理小产证,本不是开发商的单方义务,开发商只负有协助义务,即开发商应当将开发商的资料如期提交给房管部门,否则需要承担违约责任。

本案中,爱家公司在第一次判决后仍未能全面履行义务。后来虽然发函通知业主办理小产证,但通知函的内容不符合要求,存在瑕疵,没有载明办理小产证的具体时间、办理地点、联系方式等。法院综合考虑双方的责任认定逾期截止至2014年6月30日。逾期利率采用了较高标准,即按银行同期贷款利率上浮30%,实际上采取了惩罚制。

(作者:明盛华,江苏道金律师事务所律师)返回苏州365淘房>>

 

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