房地产开发投资的拐点到了吗?

来源:365淘房 2017-06-24 03:26

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尽管楼市交投从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,呈现长周期缓慢回落的走势。

今年1-5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄了0.5个百分点,这是去年11月份以后,开发投资累计同比增速第一次回落。同时,1-5月份的土地购置面积同比增速(5.3%)比1-4月份回落2.8个百分点,而5月份单月土地购置面积同比回落1.4%,这是该指标今年以来首次回落;1-5月份,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1-4月份回落1.6个百分点,而5月份单月的新开工面积增速(5.2%)较4月更是大幅下降了4.9个百分点,近乎“腰斩”。

1-5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,14.3%的增长幅度不到去年同期(50.7%)水平的1/3,仅为年初的一半,而1-5月份的销售金额增速(18.6%)也仅相当于去年同期的一半。一般来讲,商品房销售、新开工、拿地是开发投资的三大“领先指标”,“领先指标”回落,意味着开发投资随后也将回落。

目前看,调控政策与金融“去杠杆”下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增速或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,业内判断,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。

本质上,开发投资代表的是我国房地产增量还有多大空间的问题,即未来购房需求究竟有多大。考虑到房地产对全产业链、上下游库存、固定资产投资拉动的前瞻性,如果开发投资“拐点性”回落,上下游新一轮“补库存”周期、固定资产投资反弹,以及经济周期都会掉头下行。从趋势上判断,中长期开发投资取决于红利人口(15岁-64岁)和货币环境,前者决定自住需求,后者决定投资需求。根据统计局数据,我国红利人口占比在2010年达到74.5%的顶峰后开始掉头向下。

2010年-2015年,我国红利人口占比从74.5%降至66.3%。因此,全国范围楼市供销两旺的局面在2010年后趋于缓解,商品房销售面积也告别2000年-2010年年均21%的高增长。2011年-2016年,全国商品房销售面积年均增长7.6%。因此,开发投资在2010年触顶有一定道理。但红利人口占比尽管下降,降幅却很缓慢,整体上仍在高位。同时,人口流动出现新趋势,即大城市化或都市圈化,近年来特大城市和都市圈核心城市年均流入人口30万-50万,助推楼市出现结构性“长牛”。2011年-2016年,10大城市二手住房价格指数年均上涨7.3%,近三年年均上涨14.9%。

今年以来,多数城市库存周期仍在12个月内,楼市整体仍在“补库存”。目前,销售速度开始下降,但绝对量仍在历史最高位。

未来,楼市新增空间还很可观,如“3个一亿人”的城镇化、棚户区等旧改、都市圈建设带来的需求、轨道交通衍生出的需求,各地如火如荼的小城镇建设等。值得注意的是,楼市已进入存量时代,即以提高人居质量为代表的新阶段。国家也有意识地挖掘楼市新空间,对冲投资下滑,如2018年-2020年再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套。未来棚改或式微,但基于人居质量的存量盘活会以另外的形式体现出来。

5月份,开发投资之所以下滑,一方面是告别2015年-2016年“地王潮”,各地严厉控制地价,导致高地价推动的资本形成下降,开发投资顺势“挤泡沫”;另一方面,2015年-2016年商品房月均销售一直保持20%增长、占全国楼市份额45%的东部,因受限房价、限地价和预售管制等控制,销售降至个位数,进而冲击到新开工和土地出让。事实上,从三线、四线城市楼市火爆、土地拍卖“抽签”、新房“摇号”等看,楼市需求还很旺盛。因此,笔者认为,尽管楼市交投从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,呈现长周期缓慢回落的走势。返回苏州365淘房>>

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