2017上半年苏州土拍趋稳 67宗地揽金435.9亿

来源:365淘房 2017-07-06 18:23

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2017年被称为“房地产界最强调控年”,不仅住宅地块全部限价,抢地不仅靠财力还要靠运气,还出现了各种限制政策,例如商业自持要求、住宅自持要求、销售许可证领取限制、现房销售等……因此相比较去年的疯狂,处在这样一个大环境下的苏州,上半年的土拍市场也趋于理性,多宗地块出现零溢价率成交。

2017上半年苏州土地市场基本信息

——11场土拍成交67宗地块 揽金435.9亿元

上半年苏州市区(含吴江)总共举行了11场土拍,共拍出67宗地块(包含动迁安置),成交面积2784368㎡,揽金435.9亿元。吴江区包揽成交总宗数、成交总面积、成交总金额三项第一。从平均楼面价来看,姑苏区相城区、高新区平均楼面价均过万,而园区意外爆冷,掉出第一梯队,姑苏区则毫无悬念成为平均楼面价第一。

 

历年土地成交趋势对比

——成交面积同比减少20%,成交金额同比减少40%

上半年苏州市区(含吴江)共拍出67宗地块,成交面积2784368㎡,同比去年减少20%,环比减少13%。纵观五年数据,自13年上半年之后,苏州市土地成交面积整体呈下滑趋势,在15年下半年爆发,随之持续走低,已经接近历史最低点。同时可以发现,苏州市区(不含吴江)土地供应呈现上半年紧缩,下半年扩张的趋势,而吴江区则相反。由此可以推测,下半年市区(不含吴江)的土地供给应该会增加,一定程度上缓解市区土地的紧缺。

 

上半年苏州市区(含吴江)总共举行了11场土拍,成功揽金435.9亿元。结合近年成交面积逐渐萎缩的趋势,中心城区土地成交价涨幅较大,成交金额逐步攀升,在2016年达到顶峰。随着今年土地限价等政策调控力度加大,上半年成交金额大幅下降,同比减少40%,环比减少39%。预计随着调控政策效果显现,未来一段时间土地市场将更加理性,市场热度逐渐冷却,进入稳定阶段。

 

苏州土地供给“南倾” 双吴包揽过半

从统计数据可以看出,在中心城区土地日益减少的情况下,苏州的土地供给积极“南倾”。吴江凭借充足的土地存量称霸着苏州的土地市场,11场土拍中吴江贡献了7场,成交总宗数甚至超过了其他5区的总和。而吴中区的表现也不俗,仅仅“双吴”成交面积便占到了市区成交总面积的60%,极大的缓解了市区土地供应紧缺的问题。

 

园区在上半年的土拍中平均楼面价仅6982元/㎡,似乎有些出人意料。事实上园区核心地段的早已无地可拍,因此成交的地块多位于阳澄湖周边,地块位置较为偏远,因此平均楼面价也仅稍高于吴江。而曾经是供地大户的相城区也在逐渐缩减土地供给,成交总面积仅超过姑苏区和工业园区。吴江区在成交面积上遥遥领先,尽管平均楼面价处于6个区中最低水平,仅5874元/平米,但是凭借其巨大的体量,在成交总金额上依然成为“揽金王”。

 

 住宅地块成交量少质高 吴江已成“大腿”

上半年住宅地块与商业(商住、商服)地块总体上平分秋色。住宅地块共出让31宗,少于商业(商住、商服)地块5宗,但是成交总金额和成交总面积却高于商业(商住、商服)地块。成交总金额大幅领先,占总成交额的61%,总面积略微领先,占总成交金额的54%。

 

上半年苏州市区住宅地块共出让31宗,其中吴江区最多,达到了23宗,是其他各区总和的近3倍,可以预测未来吴江将提供数量可观的住宅存量。下半年其他各区的土地供给如果不加大的话,在市场供需关系的调解下,将来大部分想要购买新房的购房者将只能选择吴江。

(仅统计纯住宅类地块,商住类未统计在内)

园区在上半年的土拍中平均楼面价仅6982元/㎡,似乎有些出人意料。事实上园区核心地段的早已无地可拍,因此成交的地块多位位于阳澄湖周边,地块位置较为偏远,因此平均楼面价也仅稍高于吴江。而曾经是供地大户的相城区也在逐渐缩减土地供给,成交总面积仅超过姑苏区和工业园区。吴江区在成交面积上遥遥领先,尽管平均楼面价处于6个区中最低水平,仅5874元/平米,但是凭借其巨大的体量,在成交总金额上依然成为“揽金王”。

(仅统计纯住宅类地块,商住类未统计在内)

2017土拍TOP榜

溢价率TOP1

在楼市限购和土地限价双重政策作用下,住宅类楼面价增速放缓,高溢价地块不再。2017年上半年仅有1总土地溢价率超100%,为中海竞得的苏蠡路商业地块,溢价率122.78%。

 

成交总价最高/成交总面积TOP1

2017年上半年成交总价最高、成交总面积最大地块地块

 

成交楼面价TOP1

2017年上半年成交成交楼面价最高地块

 

上半年土拍市场总结:土拍趋稳 房企将更理性

进入“最强调控年”,在楼市限购和土地限价双重政策作用下,苏州土地市场走向平稳理性,土地方面从“熔断”到“限价拿地”再到“限制多马甲”,楼市则限购升级,政策组合拳之下,房企拿地也较为理性,超过100%的高溢价率拿地已经罕见。

2017年上半年土地供给同比下降20%,在土地供应逐年减少的情况下,房企对于土地的争夺不会停止,尤其是姑苏、园区等核心城区已经无地可拿的情况下,位于高新、相城、吴中的优质地块将引发房企的追逐。位于相城的元和板块就以总价摘得2017上半年苏州地王,中海竞得的吴中区苏蠡路商业地块以溢价率122.78%也成为上半年土拍中的一匹黑马。

上半年苏州市区地块共出让67宗,住宅地块31宗占比46%。随着土拍调控政策加码,将住宅地块对附加的商业要求越来越多。吴江区贡献了最多的住宅地块,达到了23宗,是其他各区总和的近3倍,可以预测未来吴江将提供数量可观的住宅存量,解决很大一部风刚需的住宅需求。

作为长三角重要的中心城市,苏州的房地产市场需求将出现持续旺盛,未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。在调控的大环境下,预计2017年下半年土拍市场将更趋于理性,以稳为主。

附表(包含动迁安置)返回苏州365淘房>>

 
 
 
 
 
 

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