让三四线城市疯涨的棚改货币化,是如何推高房价的?

来源:365淘房 2017-08-30 15:20

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 近几年,三四线城市楼市疯涨,以往房价十年没长过的十八线的小城市,从3000-5000的均价,暴涨到了均价过万。疯狂现象的背后,不仅仅是一二线逃离的炒房资金在推动,越来越多当地政府推行的“货币化安置”,也起到了推波助澜的作用,而在助长房价上涨的另一面,却摇身一变为去库存手段。

棚改货币化安置变身去库存手段

住建部近日发布消息称,2016年全国棚改开工606万套,其中货币化安置比例为48.5%,去化商品房库存2.5亿平米。而2017年1~7月,全国棚户区改造已开工470万套,占年度目标任务的78%,完成投资1.17亿元。

针对于2017年,相关团队测算了不同货币化安置比例和房地产销售增长率下的库存去化情况。当货币化比例分别为50%、60%和70%时,分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米。

由此看来,虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存

 

去库存同时助长三四线房价

但政策是把双刃剑,在棚改货币化正向去库存努力前进的同时,购买商品房的消费者猛增,则有可能会进一步地助长房价上升。下面,就让我们一起来看一下棚改货币化安置是如何推高三四线城市房价的?

首先,让我们了解一下到底什么叫棚改货币化安置,棚改货币化安置指国家通过提高货币化安置比例,让拆迁户拿到赔偿款直接去买房,帮助这些高库存楼市去库存。与过去实物安置为主或者实物货币并重不同,大幅提高货币化安置比例实际上是一种“透支需求、延迟供给”的做法。

 

据相关研究表明,棚改货币化安置的主要资金投放工具——补充抵押贷款(PSL)——与三四线楼市的销量呈现显著的相关性,前者对后者有大约2(+-1)个月的领先性。简而言之,从央行通过国开行等开发性金融机构发放PSL资金,到拆迁赔偿款发放,然后拆迁户拿着钱去买房,大约1-3个月左右的时滞:

 

 三四线成交包含了截止今年5月仍在公布成交数据的十九个城市的总销售面积(万平方米),除连云港只公布了商品房(包括办公楼)外,其余城市都是商品住宅数据。这十九个城市包括:温州、蚌埠、扬州、惠州、连云港、汕头、安庆、泉州、湛江、韶关、偏莆田、舟山、淮安、威海、绍兴、肇庆、宿州、南平、三明。新增PSL为中国人民银行当月的投放金额,但央行并未披露具体的投放城市与额度,3个月左右的领先已经经过调整(平移过了)。

然而,通过对汕头、蚌埠、连云港、肇庆、北海、温州城市的进一步分拆和拟合,可以发现蚌埠、汕头、温州、肇庆、泉州的商品住宅成交面积与央行的月度PSL投放额度呈现高度相关性。

 

货币化安置比例与商品住宅成交同步

 其中,契合度最高的就是蚌埠,而它也正是今年以来房价表现最为耀眼的三四线城市。国家统计局数据显示,5月份蚌埠房价环比上涨3.4%,不仅位列全国七十个大中城市之首,也是该市自2006年有记录以来的最大环比涨幅。从同比上看,14.7%的涨幅亦是2008年夏以来最大,并遥遥领先同类城市。

 

查阅蚌埠市政府文件可以发现,该市棚改货币化安置率在2014-2017年间实现了“大跃进”:从2014年的未做要求,到2015年的不低于20%,到2016年的“50%以上,力争70%”,乃至2017年的70%以上。

 

货币化安置比例的大幅提高,很快显示在蚌埠商品住宅的成交上。2016年初蚌埠成交开始爆发式增长,而此时能有如此火爆成交的基本上都是北上广深南京合肥等最为热门的城市。在前一年同比已经上涨50%的基础上,2016年3月蚌埠商品住宅成交面积又上涨了50%,从8月开始更是连续六个月同比成交翻倍(仅12月略低于100%)。

与此同时,蚌埠商品住宅价格开始持续上涨,截止今年5月今年连续15个月环比上涨,而且涨幅还有持续扩大的趋势,直至今年5月领涨全国!

 

由此数据表明,棚改货币化安置确实为去库存贡献了很大一部分的力量,但是,在一味的去库存的同时,无疑也助长了房价的上涨,所以说政策是把双刃剑,只有在有效抑制房价的同时有条不紊的开启去库存模式才能真正有利于房地产平稳健康发展。返回苏州365淘房>>

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