中国房价未来走势分析:短期稳定中期不确定长期看涨

来源:证券时报 2017-12-19 09:30

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任寿根

关于中国房价走势的观点分歧较大。笔者总的判断为:中国房价短期稳定、中期不确定、长期看涨。

一、房价短期总体稳定,近年涨幅大的少数城市或稳中有降

所谓房价短期平稳,是指房价在总体上短期内不会大涨大跌,呈现稳定表现,但从结构上看,过去15年房价涨幅过大的少数城市,其房价会出现“稳中有降”的情况。2018年出现暴涨不现实,也不会出现暴跌。

短期稳定(不会出现暴涨暴跌)的原因主要源于六个“稳定”。

第一,货币供给量以及利率稳定。目前中国货币量已超过160万亿元,已连续多年处于较高增长水平,短期内大幅发行货币的可能性低,同样大幅减少货币供应量的可能性也低。从外部环境看,中国货币供应量短期内大幅增加的可能性也低。美国货币政策已经发生方向性的改变,即由宽松货币政策向中性货币政策,进而再向紧缩性货币政策转变。从欧洲情况看,欧洲货币政策自次贷危机、欧债危机以来,一直处于宽松状态,但随着欧洲经济的复苏,欧洲央行加息概率在提高,这也是中国在制定货币政策时应考虑的重要因素。

第二,人民币汇率稳定。2017年3月以来,人民币对美元汇率出现一个“逆转”,出现升值态势,中国外汇储备稳定。人民币汇率稳定对稳定国际投资者信心、人民币国际化、吸引国际资本具有重要作用,从而对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益。

第三,楼市调控目标稳定。近些年来,中国采取了大量行政性措施调控房价,其目标是防止房价大幅波动。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策,行政性调控措施仅会抑制房价过快增长,不会导致房价大跌。从近些年的实际情况看,也是如此,行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少居民曾经担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌,其实,行政性措施的根本作用是,控制房价过快增长,抑制非理性投资。从短期看,中国房地产调控不会出现松动迹象,即防止房价过度波动的调控目标不会改变,“住房是拿来住的,不是拿来炒的”这个定位不会改变。

第四,房地产市场本身需要“休整”。由于近15年中国房价涨幅过大,市场本身有调整的需要,有“休息”一下、“理性”一下的需要。这也决定了短期中国房价不会出现大涨。统计数据显示,北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房价走势的一个重要指标。

第五,通胀率会表现稳定。据国家统计局公布的数据,2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。总体看,中国物价保持平稳态势。未来短期内,中国通胀率不会出现大的波动,房价也不会因通胀率波动而发生剧烈波动。

第六,中国短期城市化水平稳定。由于户籍等原因,中国实际的城市化水平或被低估,未来在短期内不会出现一个“突然式”的大幅提高,这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势。

二、房价中期不确定,或出现大涨或大跌

所谓中期不确定,是指房价在中期内未来3到5年的三个“不确定”,或大涨,或大跌。

产生中期不确定的原因主要源于三个“不确定”。

第一,从中期看,美国货币政策转向产生的累积负面因素,对美国股市、楼市会产生巨大冲击,或刺破美国股市楼市泡沫。由于美国已经进入加息周期和货币供应量增幅会逐年下降,当利率未来经过十几次提高至一个高点时,而再过几年美国股市、房价会达到一个新高点,其结果可能是股市、楼市暴跌。像次贷危机一样,美国股市、楼市暴跌,对中国楼市也必然产生巨大的冲击。2008年美国爆发次贷危机时,中国房价,包括一线城市房价,曾经经历过一次深度调整。

第二,美国减税政策产生的不确定性。据估计,未来10年,美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元。一旦美国股市、楼市再次出现类似于2008年一样的剧烈波动,需要政府出资稳定股市楼市时,由于美国政府出现巨额财政赤字,无法履行稳定经济职能。从中期看,美国紧缩货币政策,加上减税的负面效应,美国股市楼市暴跌的可能性加大,从而对中国楼市产生巨大的负面影响。

第三,中国房产税制度改革不确定。从中国经济自身情况看,何时全面推动房产税制度改革不确定,以及房产税改革内容也不确定,如其中的税率究竟为多少不确定。这些不确定因素的存在,导致中国中期(14.840,0.05,0.34%)房价的不确定性。

当然,从中期看,美国经济、欧洲经济、日本经济以及中国经济在新兴产业强势发展的带动下,也存在强劲增长的可能性。如果出现这种状况,则中国房价经过短期调整之后,或又出现大涨。

三、从长期看,房价会出现稳定上涨趋势

所谓“长期看涨”,是指从长期看,中国房价存在稳定上涨的趋势。

长期看涨中国房价,主要源于五个“上涨”因素。

第一,从长期看,世界经济出现增长趋势,会有利于包括中国在内的世界各国的房地产市场发展。毫无疑问,经济增长必然有利于房地产业、房地产市场的发展。从长期看,随着技术创新的提速、技术应用速度的大幅提高、商业模式的不断创新,全球经济有望实现稳定上涨趋势,中国经济也将出现高质量的稳定增长态势。

第二,中国区域经济和城市经济不平衡发展的局面会有实质性改观,这会有利于房价总体上稳定上涨。从现状看,由于区域以及城市发展水平差距较大,中国各地的房价水平以及上涨速度存在较大的差异,一线城市的房价涨幅以及价位远超其他城市。但从长期看,随着类似于粤港澳湾区建设这样的区域发展措施的实施,随着东北振兴战略的不断推进,随着中西部的崛起,中国区域经济和城市经济不平衡的状况会有较大的改变,欠发达地区和欠发达城市的房价有望实现稳定增长。

第三,20世纪100年美国出现了3次财富大增长,21世纪100年中国也会至少出现3次财富大增长。从长期看,随着中国经济增长质量的不断提高,随着中国企业并购重组规模的不断扩大,随着中国创新能力的不断提高,中国在21世纪有望成为世界强国,类似于美国20世纪出现3次居民财富大增长,中国在21世纪同样有可能出现居民3次或3次以上的财富大增长。居民财富大增长的必然表现是房地产需求大增,从而会拉动房价上涨。

第四,中国巨大的人口数量基数以及城市化水平的不断提高,对房地产的需求会增加。从长期看,随着“放开二胎”政策的实施,中国人口规模会保持稳定,而且中国城市化水平有望逐步达到发达国家水平,住房需求会稳定增加。

第五,中国居民对房地产资产的配置比例增加。从历史经验看,中国家庭或居民购买住房是一种文化,是一种习俗。中国家庭或居民对住房的这种“热爱”从长期看不会改变,而且,从各种备选配置资产看,相比其他资产,在中国,住房资产更具稳定的保值增值功能。

(作者系经济学教授、西方经济学博士生导师)返回苏州365淘房>>

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