史无前例楼市体检:抽查摸底又暗访 交叉检查成杀手锏

来源:中国经济周刊 2017-12-19 09:30

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2017年,各地楼市调控政策密集出台,十九大报告中则再次重申了“房住不炒”的定位。

一方面,各地政府楼市调控不断念出“限字诀”,一些地区甚至进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代;另一方面,监管部门大力整顿和规范房地产市场秩序,始终保持高压严惩的态势。

就在十九大召开前夕,一场全国范围内的“楼市体检”便已箭在弦上。

从10月中旬开始,“史无前例”“楼市风暴来临”,这样的字眼便出现在一些城市的本地论坛中,人们讨论的是10月16日国家发改委和住建部在官网上发布的《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》(下称《通知》)。

这场贯穿11月的“楼市体检”直指捂盘惜售、炒卖房号等市场乱象,而其之所以被一些业内人士称为“史无前例”,除了针对15座热点城市首次祭出“交叉检查”的方式外,另一个原因便是力度空前,有接受检查的主体对《中国经济周刊》记者直言,此次检查“查得非常细、非常严、非常实”。

楼市体检力度空前

交叉检查成“杀手锏”

虽然这场商品房销售价格行为联合检查开展的范围为“全国”,但一些城市受到格外关注。《通知》中提到,“国家发展改革委、住房城乡建设部将选择部分省(区、市)开展交叉检查。”

有哪些省份被选中?又何为“交叉检查”?

随后,一份发改委、住建部下发的《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》(下称《方案》)在网上流传,重点城市包括来自10个省份的15座城市,其中既有北京、广州这样的一线城市,也有南京、苏州、合肥这样的热点二线城市。而《方案》中的“交叉检查分组情况”显示,10个省份被打乱“结对”,例如北京由来自浙江的检查组检查,浙江的检查工作则由来自广东的检查组负责。

《中国经济周刊》记者获得的一份材料显示,11月14日,长沙市住房和城乡建设行政执法局发出紧急通知,称“此次交叉联合检查规格高、要求严、时间紧、任务重”,要求“切实巩固好今年来房地产及其中介市场执法检查成果,确保关键时候不出纰漏,不掉链子”。

11月29日,浙江省物价局相关负责人向《中国经济周刊》记者透露,“为做好广东交叉检查组迎检工作,杭州市、嘉兴市及时向当地政府报告了交叉检查有关情况和要求,并对当地热销楼盘相对集中的地区、具体位置和楼盘信息及辖区内主要二手房销售中介机构基本情况进行了调查汇总,提供相关清单供国家检查组实施检查。”对于检查北京的情况,他介绍说,11月13日至24日,浙江检查组对北京市商品房销售价格行为开展了为期两周的检查。

多名业内人士告诉《中国经济周刊》记者,各地交叉检查的形式确属首次,说是“史无前例”并不为过。

一家知名房地产企业的高管曾在此前对记者说,房地产企业是与地方政府打交道较多的一类企业,因为开发商需要从政府手中拿地,而土地又是地方财政的重要来源。“判断房价会不会降,可以对地方政府官员‘察言观色’,如果察觉出对方还对卖地有兴趣,那即使该城正在进行楼市调控,房价过不了多久就可能反弹。”

而交叉检查一定程度上规避了个别地方可能对本地某些违规行为“视而不见”的情况。房地产研究院副院长杨红旭对记者分析说,“公检法办案,有时也会异地侦查、审理。这次楼市交叉检查,就是为了防范地方政府的纵容、姑息、包庇,为了切除一些地方的保护主义。这一细节也反映出本轮检查的力度很大。”

如此“力度”令一些被检查主体感受颇深,“南京是楼市热点城市,各种调控政策层出不穷,我们一直生活在高压管控的日子里,不过这一次的整治活动势头更猛烈、方案更细化、措施更得力。”南京一位房产中介主管对《中国经济周刊》记者说,“交叉检查”是首次祭出的“杀手锏”,杜绝了原来各地的房地产市场主管部门和执法队伍与所在地的开发商和中介机构可能存在的各种勾结行为,“就像公安和纪委异地交叉办案一样,这样的‘换防查岗’十分有效,很大程度上屏蔽了‘熟人社会’人际关系上的纷扰和干涉,减少包庇违规行为,避免检查受到不必要的影响或干预,使得楼市整治工作更有效、更到位。”

“交叉检查”的形式不仅被应用于《方案》中提及的10个省份的15座“重点城市”。11月6日,安徽省物价局和住建厅曾根据《通知》的精神联合发文,要求“各市价格主管部门、房地产市场管理部门成立联合检查组直接开展市辖区的检查工作,并按照‘双随机’的要求,组织所辖县(含县级市)之间开展交叉检查。只有一个县的,由当地价格主管部门、房地产市场管理部门开展检查。”

“在十九大报告中,中央把‘房住不炒’作为楼市调控政策的总方针,这是史无前例的,表明中央层面对于稳定房价十分重视,要求地方政府和相关部门对于政策的贯彻执行力度也是史无前例的。”深圳市房地产研究中心主任王锋对记者分析说,实行交叉检查也能够促进各地方的交流,把一些好的调控措施扩散到各地去。

怎么查?抽查、摸底、暗访……

此次楼市体检的力度不仅仅体现在交叉检查上,《通知》明确指出:“各省级价格主管部门、住房城乡建设部门可采取抽查方式开展检查,也可以对部分区域在售楼盘、门店摸底、暗访,对发现违法线索的单位进行检查。”

前述浙江省物价局相关负责人介绍说,检查组在北京“通过随机抽检、临时突检等方式,现场检查了一批房地产企业和中介机构”。

安徽监管部门要求,根据国家发改委和住建部的统一部署,合肥不再安排检查任务,但要积极配合湖南省交叉检查组的工作,及时提供相关检查资料。除合肥外,每个县至少检查3家在售楼盘和3家二手房中介机构门店,每个市辖区(含县级市)至少检查5家在售楼盘和5家二手房中介机构门店。

一位南京地产开发商负责人对记者称,“这次检查比较细,来检查的人也不认识,不知道什么时候会来,来了查什么,所以我们对照要求进行了严格的梳理自查,因为现在是非常时期,大家都想规范平稳发展,谁也不想朝枪口上撞。”

上述浙江省物价局相关负责人向记者介绍说,为确保此次联合检查取得成效,要求执法人员严格遵守廉洁从政的各项规定,把廉洁执法放到首要位置,严格执行纪律,杜绝“关系案”“人情案”,把每个案件办成经得起时间考验的铁案。

据他透露:“浙江检查组在京交叉检查时,均对被查单位发放了《全国商品房销售价格行为联合交叉检查廉政纪律情况反馈表》,由被查单位邮寄国家发改委和住建部,接受被查单位的严格监督。”

查什么?剑指9项内容

“查得非常细、非常严、非常实。”合肥一家房产中介机构负责人告诉《中国经济周刊》记者,就连禁止在橱窗外张贴悬挂房源信息都检查到了,所有上架房源必须有房主委托手续,这一规定此前好多中介公司都没有遵守,现在要求严格执行到位。“这个规定大家是知道的,但每一套房子的委托书和网签合同全部到位,在实际操作中很难全部做到,因为涉及到的工作量巨大,但检查组强调必须执行到位,防止中介机构挂虚假房源炒作套利。”

有合肥房地产业内人士向记者透露,这段时间合肥的户外房地产广告牌清除了不少,多是涉嫌虚假夸大宣传的内容,不符合广告法要求,是这次检查清理的重要内容。据其介绍,以前合肥也多次进行类似的户外广告牌清理整顿,其实该清理的早就清理了,目前在整顿的广告牌均是以前未按要求整改到位的,现在因为国家级检查组又来进行专项检查,所以必须整改到位。

此次楼市体检究竟查什么?《通知》中列出了包括销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”等在内的9项“检查重点内容”。

其实,在此次楼市体检一年之前,2016年11月,国家发改委会同住建部曾开展商品房销售明码标价专项检查,严厉查处未明码标价、未按规定“一套一标”等价格违法行为,并于今年5月公开曝光了一批典型案例。

在2016年检查开启之前,两部委发出的相关通知中提到了8项重点检查内容,将其与今年检查过程中的9项重点内容对比,会发现其中既有与去年完全一致的地方,也有细化和增补,“未一次性公开全部销售房源”等内容不再作为今年的重点,“捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格”“以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费”等检查内容被增补提出。

对于两次检查内容的差异,亚豪机构总监郭毅分析认为,“新一轮的楼市调控是从2016年开始的,当时北京出台“9?30”政策拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。回过头来看,“9?30”等政策最初还是相对宽松,一些细节并没有十分明确,在此之后的政策针对各地和市场实情,出台了一些很具体的办法,政策有一个从广度到深度的发展。所以从两次价格行为的检查看,也有一个从广度到深度的发展。此外,市场本身也会出现变化,一些违规行为过去可能没有,或者只是地方个案,现在如果出现了蔓延的趋势,那么也会纳入到全国层面的检查重点。”

楼市体检助力楼市调控

检查价格行为的意义不局限在房价本身

《中国经济周刊》记者注意到,在2016年11月的检查过后,在国家发改委官网上曝光了26个典型案例,涉及七大类型。未明码标价和明码标价信息不全两大类型各有7个典型案例,明显多于其他5种类型。比如南京一处楼盘被指明码标价信息不全,包括未标示商品房的户型、层高、分摊的共有建筑面积、容积率、绿化率、车位配比率以及前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。而此类信息,经常成为购房者维权时与开发商的争议点。

2017年11月,《中国经济周刊》曾连续刊发两篇报道,指出开发商在进行销售宣传时,其口头描述往往不被写入购房合同,造成消费者事后维权困难。记者在北京走访的一些案例中,就有开发商对车位配比率、物业服务等相关口头承诺不兑现的情况,如果此类信息必须标示的要求落实到位,消费者举证的难度将大幅降低。

郭毅向记者分析说,在历次楼市调控中,房价处于一个较核心的地位,查处价格违规行为,其实际效果不局限在价格本身,而是对整个房地产市场秩序都能起到维护作用。

据北京市昌平法院统计,2015年至2017年上半年,新收涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%。

昌平法院工作人员在接受媒体采访时介绍,纠纷产生的一部分原因是卖方欲提高房价而拒绝履行合同,“坐地涨价”,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。该工作人员还分析指出,按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,当房价上涨幅度过快时,违约成本便会低于房价上涨带来的利益,卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行,以实现利益最大化。返回苏州365淘房>>

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